公房买卖有何效力的纠纷案件

　　案例

　　李某和王某某存在着口头公房买卖合同，由于房价上涨，李某以双方存在租赁关系既使存在买卖，因为是公房买卖也是无效的为由，要求收回房屋。法庭上代理律师据理力争，最终说服法庭打赢了这场官司。以下是抗辨的主要理由。

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　　关于农村房屋买卖

　　一、李某与王某某之间存在着房屋买卖关系，王某某是以买受人的身份居住、使用李某交付的系争房屋罗秀三村38号201室。

　　首先，一审中李某承认从2001年6月起已收取王某某7万元房款的事实(以一审庭审笔录为证)，而王某某是在2001年7月接受李某交付的房屋，这在时间上相吻合。王某某也已使用房屋近5年。如果是租赁不可能支付7万元，更不可能支付装修补贴。

　　其次，证人王明芳是双方当事人的姐姐，证人王述武是双方当事人的父亲，这种特殊的亲属关系，决定了他们对双方当事人之间发生的房屋买卖事实是最清楚的，因而他们的证词是真实可靠的，此外对双方纠纷曾进行过调解的证人黄俊也证明了这一买卖事实。

　　再次，测谎器具有科学性、可靠性，已普遍作为查清事实采用的手段。李某拒绝测谎表明其想逃避法律责任。李某对拒绝测谎理应承担相应的责任。

　　综上，王某某以12万元购买李某位于罗秀三村38号201室房屋的事实确实存在。.

　　本案房屋买卖是合法、有效的。

　　二、根据《民法通则》第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。罗秀三村38号201室虽然是承租公房，但根据法律、政策规定，允许承租人或同住人买下承租的公房或在买下产权后转让该房产。原先双方约定由李某买下产权后转让房产给王某某，后为减少手续双方约定李某户口迁入系争房屋后，再将王某某户口迁入，然后变更租赁户名，再以王某某名义买下房屋。这种买房的形式与李某买下后再转让给王某某性质上是一样的，都是为了房屋买卖，只是为了减少步骤，采取了变通的做法。在签订合同时，房产部门是允许这种操作方式的。在当时称为二步并一步，以减少手续。

　　双方达成协议转让房屋，签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对李某户口迁入系争房屋后，再将王某某户口迁入，然后变更租赁户名，再以王某某名义买下房屋作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意都不能擅自解除该协议。

　　虽然“房屋的转让应进行变更登记方为有效”，但这是指通过签订协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不是登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建产的债权、债务关系依然存在。

　　李某依现在的法律和政策的规定，随时可以把承租的公房买下产权后出售，签订房屋买卖协议时，李某虽然尚未取得该系争房屋的产权，但这仅仅是取得迟早的问题，并非不应或者不能取得的问题。现双方约定通过变更承租人的方式由王某某直接买下，只是为了简少手续，采取了变通的做法。李某以公房不能买卖为由，主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。

　　三、上海市高级人民法院“民事法律适用问答”(沪高法民一〔2003〕25号)文中针对这个问题，明确回答：“售后公房的转让，根据过去的规定是有期限限制的，但是，这种限制现在已经不复存在了，因此，只要当事人订立转让协议的，意思表示是真实的，可以确认其合同有效，以避免当事人违背诚实信用，滥用合同无效制度，随意撕毁合同。

　　四、本案纠纷是由于房价上涨引起的。

　　2001年双方约定的房价是12万，到2005年房价至少已涨到30万元。由于房价上涨，李某心理失去平衡，为获得更多的利益，李某有恶意解除房屋买卖合同的动机。如果房价没有上涨，本案纠纷是不会发生的。