交房期限和条件

　　纵观房产交易整个过程，我们发现房屋交付环节极易产生诸多纠纷。

　　首先，开发商应严格遵守购房合同中的约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付业主。假如开发商未能如期交房，理应提前告知购房者。这里小雨想特为提醒广大购房者以下几点：

　　1、开发商告知期限不可约定过长，以七日左右为宜。但在实际操作过程中，有的开发商甚至将逾期告知时间约定为一个月，显然，这对购房者极为不利。2、购房者切记，约定不可抗力外的情况允许开发商延期交房，此类情况约定越多，对购房者风险越大。按照我国《民法通则》第153条规定，“不可抗力”通常指不能事先遇见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、山洪、战争等。而房屋建设过程中的天气异常，如开发商称“因春季暴雨致使房屋不能如期交付”等这类可预知情况，均不能视作不可抗力范畴。

　　其次，房地产开发企业的交房期限不得超过合同约定期限。否则购房者有权提出解除《商品房买卖同》。当然，如果开发商逾期交房，购房者究竟是选择解除合同并退房;还是选择继续履行购房合同，并要求开发商赔付一定比例的违约金。这就需要购房者在签订合同前，仔细权衡后再做决定了。【注：以上两种违约处理办法不做累加。】

　　然而，从接触到的案例来看，房地产开发企业逾期交房情况还真不少，但购房者若想以此同开发商解约退房就不是那么容易了。问题的症结在于，几乎所有开发商都不希望购房者退房。当楼盘出现逾期交房现象时，开发商宁愿选择支付违约金。如果购房者执意要求退房，在开发商不配合的情况下，只能通过司法途径解决退房纠纷。

　　一般而言如果开发商同意退房，购房者本人可持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续。

　　截至目前，因开发商逾期交房而成功退房的案例寥寥无几。一旦出现逾期交房现象，按购房合同相应条款规定，购房者既无权要求开发商立即解除合同备案，也无权要求开发商作出退房的答复，处境十分尴尬。

　　考虑到一系列成本因素，我建议大家如遇到开发商逾期交房，最好同其他业主共同商讨解决办法，切不可一意孤行，轻言退房。购房者若执意退房，目前最快的解决方案只能诉诸法律渠道解决。