经适房增值收益怎么分才公平？

　　目前，《深圳市经适房取得完全产权和上市交易管理暂行办法》正在公开征求意见。其中规定：对深圳市经适房申请完全产权、上市交易的，要补缴经适房增值收益的50%。

　　做一个测算：以深圳桃源村三期的经适房来说，2008年每平方米的出售价格不到5000元，现在附近的桃源村二期商品房均价已达2.5万元，若以90平方米户型为例，至少涨了180万元，要申请完全产权或办理上市交易时，就要缴纳给政府90万元左右。

　　那么，政府对经适房“增值”部分要征收50%，是否公平呢?

　　先说说以往的经适房作为一种住房保障问题在哪里。中国的保障房形式，主要可分为租、售两类：一是以经适房为主的产权型保障房，二是以廉租房、公租房为主的租赁型保障房。这两类保障房的分类标准在于保障对象对房屋所享有权利的属性不同，经适房的居住人对房屋享有物权;廉租房和公租房的居住人仅对房屋享有债权;从经济上说，前者因为享有物权，从而会因为房子的溢价而得到收益;这种收益又违背了保障房制度的初衷。

　　事实上，我国之前的经适房其收益远远高于公共租赁房，早已溢出保障体制，扭曲了住房保障公平分配。学术界将经适房的这一现象称为“负保障”。所以去年10月，有住建部官员向记者透露，最终将取消经适房。

　　而这次公开征求意见的《深圳市经适房取得完全产权和上市交易管理暂行办法》，其实针对的是改良的、“不完全产权”经适房，即以2008年1月18日深圳公布《深圳市经济适用住房管理暂行办法》为线。因为2008年的这个《办法》提出了“不完全产权”经适房，其实就是让市民与政府对经适房“共有”，实现对于房产增值的“共享”，这样就避免了之前的经适房收益过大，溢出保障范围的问题。

　　那么经适房的增值，该怎么分配才算公平呢?这也就是近年来学界讨论得很热烈的“经适房退出”问题。

　　有学者做了复杂的“经适房退出”数学模型，其中的变量包括：购买经适房的出资额、原始价格;当时的社会房价;上市时的社会房价;社会平均收益率(存款利率);经适房购买通过认购经适房从而不用支付的房租的机会成本……

　　有学者以江苏淮安的共有产权经适房的政府回购为例，认为该方式很好地解决了传统经济适用房因为产权不明晰而造成的财政投资无法收回的问题。其实，淮安的经适房是有明确产权比率的，市民与政府按7：3或者5：5两种比例持有经适房，并且地方立法明确：共有产权的经适房中政府持有的产权部分，实用“租用”制度。所以在上市交易时，增值分配原则较明确。

　　而深圳市2008年以后的经适房，虽然也是“准共有”的，但并没有明确市民、政府持有比例，所以，怎么分配经适房的增值，还真难有定论。但既然当初购房时售房合同就规定，购房合同满5年后，“住房上市转让的收益分成，按政府届时有关规定执行”，那么目前这个50%的补缴率还是比较公平的。

　　有人或许问：既然经适房是保障房，为什么不可以把100%的增值归为政府所有呢?其实，购房者当初既是在享受福利保障，也是花钱在购买经适房，解决了政府保障房投入的资金问题，所以也得让这些购房者共享房产的增值收益。

　　总之，经适房在上市前补缴增值收益的机制，有利于回笼保障房的建设资金，盘活存量，让保障房流动起来，以便能够覆盖更多的人群。这是一个多赢的局面。