经济适用房上市按二手房计税

　　《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，已于2014年9月9日至9月15日公开征求意见。

　　昨日，就市民和媒体关心的关于《办法》的有关问题，市住建局有关部门负责人进行了以下解答。

　　缴纳增值收益

　　将用于保障房建设

　　问：《办法》为何以2008年1月18日作为界定适用范围的时间节点?

　　答：市住建局解释称深圳于2008年1月18日发布并实施了《深圳市经济适用住房管理暂行办法》。自此，国家关于解决城市低收入家庭住房困难的经济适用住房政策在深圳正式实施。所以，《办法》以2008年1月18日作为界定适用范围的时间节点。

　　问：为什么要缴纳增值收益?缴纳的增值收益款用途是什么?

　　答：作为保障性住房，经济适用住房由政府提供政策优惠，其销售价格远低于市场价格。

　　经济适用住房取得完全产权或上市交易时，向政府缴纳合理比例的增值收益，并将增值收益纳入深圳保障性住房专项资金，用于保障性住房建设，使更多的住房困难家庭受惠，对于实现住房保障制度的可持续发展具有重要意义。

　　买受人可代缴纳增值收益

　　问：如果经济适用住房权利人需转让住房，但无力缴纳增值收益，该怎么办?

　　答：针对此类情况，《办法》中规定了具体解决措施：购买经济适用住房5年后，取得完全产权前，权利人需要转让该住房的，可以自行与买受人确定交易价格，申请上市交易。符合上市交易条件的，可由买受人代为缴纳增值收益后，持市住房保障主管部门出具的取得经济适用住房完全产权和上市交易的批复，到市房地产登记部门共同申请办理房地产证(红本)。

　　据了解，自《办法》公开征求意见以来，有市民提出，经济适用住房不应取得完全产权或上市交易，确需取得完全产权或上市交易的，应向政府缴纳100%的增值收益。市住建局认为，在有关法规政策修订之前，还应严格执行现行规定。

　　交易按照二手房计税

　　问：计算增值收益时，经济适用住房市场价格如何确定?

　　答：《办法》第五条规定：申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时该套住房的二手房交易计税价格计算;上市交易住房的，其市场价格按照申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时该套住房的二手房交易计税价格的，按照二手房交易计税价格计算。

　　二手房交易计税价格，又称存量房交易计税参考价格，是税务部门为加强房地产交易环节税收征管，根据有关规定，对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行计征各项税款时所采用的价格。

　　换红本注明经适房

　　不符关政策法规规定

　　问：《办法》未采纳部分经济适用住房买受人提出的“不缴纳增值收益，只把房地产证换成红本，在证中注明经济适用住房属性”的诉求，理由是什么?

　　答：根据深圳房地产管理政策法规规定，经济适用住房房地产证由绿本换成红本后，其权利人对住房依法享有完全产权，即依法享有占有、使用、收益、处分住房的权利，可以自由转让、出租、抵押住房。而国家和深圳经济适用住房政策法规规定，经济适用住房权利人在缴纳增值收益前，是不能取得完全产权的。部分经济适用住房买受人的上述要求，不符合国家和深圳相关政策法规的规定，故《办法》没有采纳其诉求。

　　据了解，北京、上海、杭州等城市只有一种颜色的房地产证，为了区分经济适用住房的有限产权和普通商品房的完全产权，他们在经济适用住房房产证内页标注房产性质为经济适用住房，用以限制其权利人不能自由转让，不能出租、抵押，实质与深圳房地产证(绿本)是一致的。

　　增值收益

　　计算公式

　　应缴增值收益=【经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格】×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。