如何区分经济适用房与普通商品房

　　自经济适用房项目推出后，以其价格低于相同地段的商品房，适应中、低收入阶层的经济随承受能力，受到了居民的普遍欢迎，许多购房者甚至在部分项目中排起了长队。但许多购房人对于经济适用房与商品房二者的联系与区别并不是十分清楚。有些购房人甚至存在疑虑，认为经济适用房价格低，质量难有保证，而对购买经济适用房犹豫不决。

　　那么经济适用房与商品房究竟有哪些主要区别呢?

　　一、经济适用房与商品房的联系有些人可能会把经济适用房与安居房、房改房等同起来，实际上，经济适用房与安居工程有本质区别。安居工程是由政府安居中心或房改办操作执行，是一种非市场模式。

　　经济适用房与商品房都是由开发公司建设，房子建好后都是用于出售，都有一定的利润(目前经济适用房的利润控制在3%以下)，因此经济适用房应属于商品房中的一种形式。

　　二、经济适用房与商品房的主要不同点

　　1、价格

　　商品房完全是市场价，而经济适用房是政府指导限制价，目前北京经济适用房价格限定在2000-4500元/平方米。

　　对于商品房政府是完全采取市场化的运作方式，由市场确定各种资源应收的价位。对于经济适用房，除免收土地出让金外，并给予别的方面的优惠政策，如各种配套费减半征收;所有的行政事业的收费减半;小区的建设配套费不摊入住宅的成本，这些优惠政策，使经济适用房的建设相对来说要比商品房价格优惠一大块。

　　2、质量

　　经济适用房价格比商品房低并不是因为降低工程质量。政府对经济适用房的工程质量(或者叫功能质量、环境质量、服务质量)与商品房的要求是完全一致的。

　　经济适用房不会像一般人所说的，既然价格比较低，它的质量很难保证。因为建设经济适用房，政府在其中起了关键的指导作用。政府的作用主要体现在：对这个项目先是政策上的优惠，另外对整个工程质量有比较高的要求，确保给消费者提供的这种保障住宅有好的质量。所以购房者可以放心，经济适用房的质量是有保证的。

　　3、户型面积

　　经济适用房的单元(套型)面积相对要比商品房的小些，它以“适用”为主。

　　在经济适用房管理办法中规定，经济适用房的户型，应该主要以二、三居室为主。也就是开发商要以建设面积适中、功能比较齐全的住房为主，而不是追求超大面积的户型。

　　而商品房的户型面积则开发商会根据市场需要而定位，如普通住宅和公寓住宅的多居室、复式、跃层、错层以及别墅等等，上海近来甚至出现了独院住宅、联体别墅和北京出现的“弧形户型”(有别于普通的四方形户型)等新形式。商品房的面积也从几十到几百平方米不等。

　　4、设备标准

　　开发商为了把商品房的销售价格提起来，在商品房的建设过程中，可以使用一些进口的高档设备。

　　对经济适用房从政策上要求：尽量采取一些质量比较好、价格比较适中的功能设备，以降低房价。或者说本身由于市政府在价格上的限定，所以开发商一般也不会用太高档的设备。

　　5、销售对象

　　商品房销售完全市场化，什么人买和买几套都可以，没有限制。

　　经济适用房从政策上讲，应该销售给中低收入的家庭，原则上只允许一个家庭购买一套。另外面积要有所控制，虽然目前暂时还没有具体的面积控制标准，但随着经济适用房政策的不断完善，肯定要做出一些限制。具体中低收入家庭如何确定，这个权利交给了各个城市，根据不同城市的人均收入划出中低收入的界限。北京目前中低收入的标准还没有确定，经济适用房基本上是对北京市城镇居民敞开供应。但随着中低收入标准的确定，高收入者购买经济适用房肯定会受到限制。

　　6、物业管理收费标准

　　商品房的物业管理收费，政府只核定成本构成，价格标准主要靠市场调节。

　　对经济适用房物业管理收费，政府要严格进行控制。北京市的物业管理收费，国家要求在0.5元/平方米.月以内。这样对中低收入者来说，经济承受能力好一些，以避免出现“买得起房住不起房”的现象。

　　7、享有的权利

　　对商品房所有权占有、使用、收益、处置的四个方面，政府没有任何干预。买了商品房随时都可以出售出租继承赠予，只要按规定交了税费就没有任何限制。

　　对经济适用房政府要有一定限制，对占有、使用、处置权利，现在的政策没有限制，主要是对收益权利做了一些限制。你的房子要出售，政府就要做一些调节。

　　第一个调节是补交土地出让金，北京市现在的规定是按照标定地价的10%，如果没有标定地价，按销售价格的3%补交土地出让金。第二，土地收益，按照北京现在的规定，四千元以内的部分全部归个人所有;四千至五千部分，80%归个人，20%归国家;五千以上部分个人和国家各得50%。另外，经济适用房在上市的时候，税收给予一定的优惠，比如契税减半，居住满一年免收营业税，不满一年按减半征收。

　　以上七项是经济适用房与商品房目前的主要区别比较，但是由于一些政策可能会随着时间推移发生变化，所以在购房时仍应尽可能的请教政府相关部门人员、业内人士或专业律师等，并以最新的政策法规为依据来分析各种情况，特别是不能全部听信于房地产广告或是售楼人员的口头承诺等等，以使自己花较少的时间金钱、吃较少的亏买到较满意的房子。