破解经济适用房的迷局

　　1999年，当中国需要实施住宅拉动经济政策的时候，政策设计者怕工薪阶层工资收入和房价不“和谐”，买不起商品房，设计出了经济适用房，这种“带有保障性质的商品房”，并且希望70%的人消费这种房子。

　　但是，没有想到的是，由于当时的土地价格不高，政府提供划拨地和商品房用地相差无几，商品房和经济适用房的价格同样也相差不济，于是经济适用房被冷落。

　　还有让政策设计者没有想到的是，随后商品房市场的红火，当初担心的很多人买不起商品房的现象并没有出现，而且房价持续快速上升。

　　当商品房和经济适用房价格相差越来越大，越来越多的人买不起商品房，买不起房子的人寄希望于经济适用房，经济适用房的保证性能 被 突出出来。

　　这些年经济适用房的问题非常之多，诸如开豪车买经济适用房、作弊购买经济适用房、经济适用房用于出租等等，人们的视线基本都聚焦政府开发量不够、审查不严格上面，在不完善的制度面前基本缴械投降，在房价快速增高的社会矛盾越来越尖锐的背景下，经济适用房的问题于此相辅相成。

　　2010年5月30日《华夏时报》报道：天通苑经济适用房2005年的售价为2650元/平米，现在二手房市场的交易平均价格约为15000元/平米;其中,100平米左右小户型均价可达16000—17000元/平米,而200平米左右大户型,均价也在12000—13000元/平米左右。

　　通过这个收益率566%的案例，就很容易得出经济适用房的迷局。

　　根据目前经济适用房的政策，经济适用房一旦售出，其保障性一面就失去了，只要交纳为数不多的土地收益金就转化为商品房了，巨大的收益让需求变得无止境，而政府的供应能力和供应兴趣不足，矛盾越来越尖锐，各级政府只能是在道德底线上挣扎开发经济适用房。

　　这样的政策设计只能让社会在需求无止境和供应有限的迷局中挣扎。

　　解决这个迷局的办法只有改革经济适用房制度，在经济适用房一时半时还不能取消的背景下，改革特别必要。

　　具体改革的思路就是，在理论上始终保持经济适用房的商品房和保障房的双重性质，不能像现在这样一旦销售经济适用房的保障性就消失。

　　具体做法是在户型、档次上降低经济适用房的开发水准，在产品形态上保持它和商品房的差异，经济适用房作为存量房销售的时候，作为出资人政府参与收益分成，政府专款用于经济适用房的再开发，在一定程度上解决需求无止境供应不足的局面。