二手经济适用房买卖须小心

　　【案例导读】

　　专家提醒：“黑白合同”不受法律保护，通过“黑白合同”买的二手房，出售时购房人还要补交10%综合地价款……

　　【案例正文】

　　11月26日，紧邻东四环的经济适用房项目百子湾一号全部封顶，但是关于这个经济适用房的二手房求购信息在网上已流传了一段时间。看来二手经济适用房暗中买卖生意颇火。

　　■记者调查：不满五年的经济适用房暗中买卖

　　据央视报道，“按照政策规定，经济适用房住满五年才能按市场价出售”，而日前记者在调查采访中发现，北京某些不满五年的经济适用房却在以“黑白合同”的方式进行买卖。

　　亚运村以北是北京市经济适用房比较集中的一个地区，这些经济适用房小区周围有很多主要经营经济适用房买卖的房屋中介机构。记者调查了这里的10个中介，发现他们代理的二手经济适用房每平方米平均售价要比新房高出五六百元。

　　记者：二手经济适用房大概多少钱一平方米啊?

　　中介：大概在3200元左右吧。

　　记者：那个经济适用房原价是2650元，怎么二手房比新房还贵啊?

　　■暗箱操作：签订黑白两套合同，回避政府买卖禁令

　　中介：房主这房子是用2650买的，但他所有的手续办下来，这房子不止2650，做买卖的都不想亏本，他有成本在这儿呢。

　　按照今年5月20日北京市建委下发的“经济适用房住满五年才能按市场价出售”的政策，这里的二手经济适用房只能按原价，也就是每平方米2650元，出售给符合购买经济适用房条件的购房人，买卖双方都不需要缴纳占房10%的综合地价款。有了政策限制，实际交易的每平方米3200元的价格能否出现在买卖双方签订的合同中呢?

　　记者：那签合约的时候怎么签啊?

　　中介：合约上还是签2650元。

　　记者：那剩下的那部分钱怎么办?

　　中介：在补充协议里。

　　记者：那我过户的时候用哪个合同?

　　中介：当然是买卖合同啦。

　　记者：按2650元那个合同，是吗?

　　中介：对。

　　经纪人所说的“买卖合同”是交易双方表面给政府部门看的“白合同”，“补充协议”则是私下价钱谈好后，双方再签的“黑合同”，令有关部门无从查起。为此，记者来到北京经济适用房的主管单位???北京市建委，对于经济适用房私下交易问题，有关负责人表示，由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头

　　二手经济适用房买卖小心黑白合同

　　专家指出“黑白合同”不受法律保护

　　约定，进行现金交易，那风险就更大了。

　　■专家提醒：通过“黑白合同”买的二手房，出售时购房人还要补交10%综合地价款

　　北京市建委住房指导处副处长于雷表示：“黑白合同”从政府的角度来说是不允许的，是不受法律保护的。买房人在买卖过程中要小心这种交易陷阱。

　　这位负责人同时指出，购房人通过这种“黑白合同”买到的房子再上市出售时，还需要补交一个10%的综合地价款。以一套总面积80平方米、每平方米2650元的经济适用房为例，原价21.2万元。如果买卖双方按市场价每平方米3200元、总价25.6万元交易，签的却是每平方米2650元的原价合同，那么如果该房再上市，出了高价的购房人还是按像原价购买的一样，补交超过2万元的综合地价款。“黑白合同”损害的将不只是国家，还有购房人自己的利益。

　　■政策解读：“五年出售”政策是为限制利用经济适用房投机行为

　　“住满五年才能按市场价出售”的政策是为了限制利用经济适用房投机的行为，从统计数字看，政策实施后二手经济适用房交易量的确比上一季度下降了50.3%，但这背后引发了多少“黑白合同”却不得而知。为什么不能在经济适用房建成伊始就严格审核，减少经济适用房投资呢?

　　调查显示，近几年经济适用房买卖纠纷呈上升趋势，借用对方身份证明，一旦对方反悔，实际购买者将没有任何根据证明房子属于自己，很难打赢官司。

　　另外，政府虽然成立了专门的部门来审核经济适用房购买资格，并通过个人填报、单位审核、政府审定，最后再通过上网公示来保障只有中低收入家庭才能买到经济适用房。但由于购买经济适用房所需的收入证明由个人申报，没有统一的认证监测机构，一旦个人不守诚信，住房管理部门很难查到。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心规划室副主任李景国认为，要建立两个体系：一个是个人诚信体系，包括单位诚信体系，另一个是监控体系。建立这两个体系需要社会系统工程，不是一个部门能够做到的，它是各个部门联手，是一种国家行为。