离婚中按揭房产分割法律问题研究

离婚中按揭房产分割法律问题研究
——针对一方婚前办理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同还贷的情形
我国的商品房按揭制度于最早于上个世纪90年代初由深圳、广州地区的房地产交易市场从香港引入，后来迅速扩张到内地并被人们广泛接受。目前，按揭购房已经成为我国商品房买卖的最主要形式。
香港的按揭制度是从英美法上的一种典型担保“mortgage”发展而来的，按揭是香港人给“mortgage”的译名。英美法上的“mortgage”，是指债务人将特定的财产权利转移给债权人以确保债权人的债权在约定期限内得到清偿的一种担保形式。在约定的期限内，债务人享有标的物回赎权。在债务已届清偿期，并且债权人给予债务人一定的付款宽限期，按揭人仍不清偿债务时，则债权人有权变卖或拍卖担保标的物受偿，或者向法院申请取消按揭人的赎回权，从而获得标的物所有权。
但是，我国经济生活中的的商品房按揭和英美法上“mortgage”在法律构造上存在很大差异，只能说是“mortgage”的一个变种。两者的差异主要体现在：在主体上，mortgage仅仅存在两方当事人，即按揭人和按揭权人，而且，按揭权人是由按揭人自由选择的。在我国的商品房按揭中，至少存在三方当事人购房人（借款人）、开发商（卖房人、保证人）、银行（贷款人）三方。而且，购房人只能向开发商指定的与其有合作关系的银行申请按揭贷款。在法律关系上，
mortgage
是一个成熟、完整的法律制度，其法律关系简单明了。而我国的商品房按揭则至少包括开发商与银行的按揭贷款合作关系，购房人与开发商之间的商品房买卖关系，购房人与银行之间的借贷关系，开发商与银行之间的保证关系，购房人和银行之间的房产权利质押、房产抵押关系等等。另外，两者在适用范围、按揭权的实现方式上也存在诸多差异。
透过上述比较，我们可以知道，我国的商品房按揭制度是一种法律构造十分复杂的法律制度。更为致命的是，我国至今还没有针对商品房按揭的法律规范，商品房按揭只能以一种“非典型担保”的名分存在于我国现行法律体系的灰暗地带。一方面是房地产业的迅猛发展，商品房按揭的日益盛行，另一方面却是法律制度供给严重不足，其结果必然是商品房按揭成为引发矛盾和纠纷的重灾区。
商品房按揭制度本身已经够让人头疼，当它和清官难断的家务事——婚姻问题——纠缠在一起的时候，情况就更加糟糕。特别是当结婚、离婚的事实发生在房屋买卖合同的签订和产权的取得之间时，按揭房产的归属如何确定，按揭还款中的个人财产和夫妻共同财产如何识别，按揭贷款剩余债务如何分配，房产增值的归属如何确定及分割等就成为让人困惑的法律难题。
在我国现行的法律规范体系尚不能提供明确规范依据的背景下，本文试图对离婚中按揭房产分割中的某些法律问题进行一番探讨。离婚中涉及按揭房产分割的情形也有很多种，不可能面面俱到，本文仅仅针对一方婚前办理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同还贷的情形中按揭房产分割有关的法律问题，发表一点自己的看法。
根据房屋产权取得的时间不同，一方婚前办理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同还贷的按揭房产分割案件大致可以细分为以下三类：
1、夫妻一方婚前办理按揭手续，支付首付款并取得房屋产权证，婚后夫妻共同还贷的；
2、夫妻一方婚前办理按揭手续，支付首付款，婚后取得房屋产权证且产权证上载明的权利人仅为办理按揭手续支付首付的一方，但婚后夫妻共同还贷的；