司法实践中离婚时房产的分割

　　1.一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证

　　此种情况下法律关系比较简单，根据物权法规定，该房产属于婚前个人财产，离婚时房屋增值部分及亏损属于房屋产权人，如另一方有参与该房子的装修等支出，构成对该房产的舔附价值，对于装修款，可以作为夫妻共同财产予以分割。

　　2.一方婚前以按揭贷款形式支付了全部房款，并取得了产权证，婚后继续还贷的房产。

　　此种情况下该房产属于婚前个人财产，但房产共同还贷部分，应视为向银行的借款，为买房人一方的个人债务。无论婚后个人还贷还是共同还贷，都是夫妻的共同权益的支出，还贷的部分中含对方一半权益的，离婚时一方要返还给对方。如果能证实还贷资金来源于婚前财产或双方另有约定的除外。关于房屋增值部分，各地判定不一，如果房产增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则共同还贷一方无权要求分割增值部分收益。

　　3.一方婚前按揭贷款支付了所有房款，婚后取得产权证，婚后继续还贷的房产的归属问题。

　　这种情况在现实生活中比较常见，也是我们处理离婚案件中涉及到房产比较多的情况。

　　此情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定。但我们认为产权证虽然是物权凭证，是证明房产权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产证就是婚后房产，因为房屋所有权是在签订购房协议时即确定下来，房产登记只是国家为了便于管理，使物权能够具有公信公示力而进行的行政行为。该房财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致，所以此情形也应视为婚前个人财产。

　　4.婚后出资包括贷款购买的房产

　　这种情形，分为三个步骤。

　　第一步，明确产权，不论房产证是一方还是双方的名字，均为夫妻共同财产。也有夫妻将孩子的名字加在产权证上的，分割时要保留孩子的份额。

　　第二步，明确产值，即按市场现价计算，双方可协商确认，协商不成的，到法院起诉一般有两种解决方法，一是双方都同意的情况下，采取竞价，房屋由出价高的一方取得，并补给另一方房屋价值一半，如果一方不同意竞价，则采取第二种方式，即委托评估机构进行评估，由取得房屋一方补给另一方评估价值的一半。

　　第三步，分割财产，即分割权益和债务，如果涉及贷款，则先扣除该贷款部分，分割后由取得房产产权的一方继续承担未还贷部分的本金和利息。

　　5.离婚时，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房。

　　此种情况下该房产为夫妻共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此在分割该房产时应考虑一方承租时的使用价值。根据公房使用权取得方式可分为以下二种情况：一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买产权的，分割时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为一方所有，扣除后的房产价值按共同财产分割。

　　6.父母为子女结婚所给付的购房款，是否构成对子女的赠与。

　　实践中，父母出资购买房产登记在出资人自己子女名下的，从常理出发，可以认定为向自己子女乙方的赠与，可以认定房产为个人所有，若房产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资时有书面的声明为该赠与是归出资人子女个人所有，一般应认定为向双方的赠与。

　　【律师建议】一、购房时应尽量采用转帐的方式支付，这样可以从银行查明资金来源，避免因现金交易而产生的无法说明资金的来源以及资金的使用价值无法说明或举证的困难。二、要慎重保存婚前购房的买卖合同的原件及付款发票。以备日后在诉讼过程举证主张相关权利。