商品房预售制度宜“推”而不宜“退”

商品经济是一个问题较多的经济，各种商品销售形式的运行中，都会出现许多问题，但未必构成被取消的充足理由。在3月份召开的全国“两会”上，不少代表发言时讲到商品房预售问题，而且意见不一。这个问题源自去年8月15日，中国人民银行房地产金融分析小组(以下简称小组)发表了他们撰写的《2004年中国房地产金融报告》。报告中指出，当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

小组报告的内容传出后，引起了广泛的争论。概括起来主要有三种意见：一是商品房预售曾经发挥了重要作用，但随着形势发展其弊端不断显现，因而可以考虑取消；二是从长远来看商品房预售可以取消，但因目前条件不够成熟而应暂缓考虑；三是商品房预售作为一种世界各国通用而可行的销售形式，从长远来看也不能取消。笔者现对这个问题发表以下意见，与大家共同研讨。

商品销售形式多样化

市场之必然在人类社会出现商品经济以后的漫长岁月里，现货交易曾经长时间地占据绝对主导地位。随着社会经济的现代化发展，商品销售形式也逐步向多样化发展，诸如预售交易、期货交易、分期付款交易、抵押贷款交易等多种销售形式陆续产生，它们与现货交易同时并存、各占一定比重。商品销售形式多了，有利于方便顾客，有利于繁荣市场，也有利于市场经济更好地发展。

目前在世界各国(包括我国)的市场交易中，不仅生产周期长且价格高的飞机、轮船及房地产等商品较大比重地实行预售交易，而且许多大宗工农业产品也正在广泛地推行期货预售交易。在民众的日常生活中，也经常地、大量地应用商品预售交易，例如预订报刊杂志、预订牛奶等。

在上述争论期间发表的文章中，有专家使用丰富的资料说明，世界上包括美、英、日、韩、马来西亚、新加坡在内的许多国家，都在推行住房预售和现售并存的制度。这位专家针对某一作者所讲美国很少实行住房预售的言论，列出一张1963～2004年的美国住宅销售情况表（资料来自美国联邦统计署），表明在这41年里，美国商品房预售比重最低时为54%，最高时为78%。许多国家长期地、大比重地推行商品房预售，证明它符合市场经济发展的需要，具有很强的生命力。

我国的商品房预售

改革成果之一建国以后相当长一段时期内，我国主要实行住房不能上市买卖的公房低租金制度。1980年邓小平关于住房问题的讲话确立了住房是商品，并提出要实行住房商品化改革。在改革中人们逐步认识到，实行商品房预售等住房销售形式多样化，有利于培育和发展住房市场，加快住房商品化改革的步伐。为此，在整个改革过程中，各级政府都把推行商品房预售作为改革的一项内容，例如1994年《城市房地产管理法》公布之后，各地就陆续出台并推行商品房预售许可证制度。随后，国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》等法规和规章，又对商品房预售作了比较详细的规定。事实证明，推行商品房预售是推行住房商品化改革的一项重要内容，有关主管部门曾经为这项改革的顺利进行作过巨大努力，而且取得了较为广泛的实效(有些城市的预售比重达到了40%)。由于我国推行商品房预售时间较短，在一定意义上讲，它还处于新的发展阶段。