国家将大规模清理小产权房,小产权房何去何从

小产权房一直是中国城市发展的一块心病。小产权房不受法律保护，没有房产证，但为何这么多百姓乐意购买小产权房?11日国土资源部部长称，今年国家将会大规模清理小产权房。

　　什么是小产权房

　　“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。

 

　　小产权房清理的序幕拉开?

　　2月底，北京法院判处了一例国土官员对小产权房不作为的渎职案，北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明对水岸江南的小产权房项目视而不见，被法院以玩忽职守罪判刑。该案为国土部督办案件，此案亦被一些关注小产权房问题的人士解读为小产权房治理从“打雷”开始“下雨”。

　　日前，国土部徐部长在列席十一届全国人大五次会议时表示，过去多年里，虽然在法律和政策层面，各部门均申明小产权房的非法性，但小产权房的面积却越来越大。今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。

　　小产房全该何去何从呢?

　　国土部徐部长是在列席十一届全国人大五次会议时作上述表示的。在过去的多年里，虽然在法律和政策层面，各部门均申明小产权的非法性，但小产权房的面积却越来越大。他坦言，小产权房由来已久，在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有，情况比较复杂。对于今年小产权房的工作，他表示将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。对于清理的原则，徐绍史透露，清理会严格保护农民的正当权益，但要依法依规行政，而此次试点是为将来大规模的清理做准备。

　　小产权遍布全国各大城镇城乡结合部，是中国房地产行业一大盛景。中国的小产权房总规模到底有多大，目前各方都没有统一的数据。根据机构初步估算，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。但也有券商研究团队声称，小产权房总面积相当于住房总面积的25%。而据地产商潘石屹的透露，北京的小产权房涉及的家庭就超过30万户。

　　对于如此庞大的存量，清理工作艰难。其合理的解决途径可能只有一个：已住进去的小产权房住户，缴纳相关税款后，其房产可以转正。因为商品房的使用土地，是政府征收过来后一级市场出售给地产商的，本身所含的土地出让金收益，其实就是地产税，不过是70年一次性收清而已。而小产权房，是城郊农民自建住宅卖给城里人的住房，漏掉的就是土地出让金一项。二者区别，不过如此。

　　目前各方热议的房地产税，本质应该是交易税，而非财产税。因为中国财税体系是中间税为主的财税体系，财产税征收的成本极高，税务局只能是当商品房转让过户的时候，让房主一次性缴清。

　　对于小产权房，无论是土地出让金，还是后来的房地产税，都处于地方财税征收范畴以外。在目前土地出让收益日益枯竭的今天，商品房的房地产税征收成本又极其高昂，小产权房规模又过大，缴纳税款后转正应该是地方政府的合理选择。这个税款当然不可能太高，但也不会太低，否则就是让商品房消费者不平衡。怎么平衡其中关系，是考验当地政府的执政经验。

　　清理“小产权房”的问题 除了遵循法律之外，重点还需权衡各方利益

　　伟业我爱我家集团副总裁胡先生分析表示：从物权法的角度分析，由于对应的土地使用权不能正常交易，小产权房属于“不完全产权”的不动产，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，在城乡二元体制短时间内难于改变的前提下，清理“小产权房”过程中除了遵循现行法律之外，重点还需平衡各方利益。具体清理办法包括：

　　(1)建设过程中，如果小产权房符合农民集体土地使用制度，有利于土地节约集约利用，并给与农民集体合理合法的补偿，可以尝试通过租赁方式实现小产权房权力的转移;同时，可将此类住房纳入城市保障房建设计划之中，解决当前社会发展面临的主要问题。

　　(2)建设过程中，如果小产权房属于违法占用耕地，或者不利于土地节约集约利用，或者农民集体未得到合理合法的补偿，小产权房项目需要坚决予以撤销。

　　胡先生指出，出现“小产权房”，以及清理“小产权房”面临较大困难的根源在于我们当下土地制度的城乡二元体制。所以要想彻底解决小产权房等一系列问题的关键，在于大胆进行相关制度的改革和创新，打破城乡二元制度结构，加速推进城乡一体化建设，建立健全农村土地流转制度。

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