商品房预售合同效力问题分析与处理

巫文勇(江西财经大学法学院)　

商品房预售是指开发商在房屋尚未竣工时, 就把楼宇以图纸标明分成若干单位, 销售给购房人, 并向购房人预收首期付款, 房屋建设期间再收取一部分房款, 待楼宇竣工达到交付条件时, 购房人将剩余款项交清的一种销售方式。相对于现房买卖来说, 预售对于开发商盘活资金, 避免市场风险起到重要作用。有关商品房预售制度, 《城市房地产管理法》第44 条做了一般性规定, 并授权国务院针对实际情况做出补充规定。作为一种新兴的商品房交易方式, 由于法律规定不详和经验欠缺, 实践中存在存在诸多争议。

一、 商品房预售合同的特征

商品房预售是以远期交付不动产———房屋为标的物, 涉及到物权法和债权法中最难以解决和处理的不动产和买卖合同的两大难点。他既与商品房现售不同, 又与一般的商品期货买卖合同不同, 主要存在以下三个不同特征:

第一、商品房预售的非即时履行加大各方当事人市场风险。商品房预售的标的物是依法获准建设, 但尚未存在或者正在建设而未竣工的房屋。在商品房预售中, 购房人取得的仅仅是一份与房地产开发公司形成的商品房买卖合同, 真正的交易标的———房屋尚在建设当中, 因此, 商品房预售的标的具有不特定性。交易当事人要承担履行期内经济政策、土地价格、建材价格、规划调整、自然环境等多种因素变化带来的市场风险。此外购房人还要承担房地产开发公司资金匾乏等经营风险及不可抗力的风险。

第二、商品房预售是一种附期限的交易行为。这里的“附期限”, 是指商品房买卖双方在商品房买卖合同中约定一个期限, 并把这个期限的到来作为房屋买卖权利、义务发生法律效力或失去效力的根据, 也就是预售的商品房所有权不是在交易成立时转移, 而是在商品房买卖合同约定的将来某个时期才发生转移。

第三、国家对商品房预售实施较严格的干预。商品房预售的上述两个特征, 决定了商品房预售具有较强的国家干预性。这次世界性金融风暴前, 我国为了抑制房地产过热势头, 控制房地产市场中的泡沫, 中央政府对房地产市场的宏观调控和干预政策之一, 就是提高商品房预售的门槛; 反之, 世界性金融风暴之后, 为了刺激世界性金融危机给各国所带来的经济下滑, 各国则采取各种措施激活房地产市场, 希望借此带动经济。我国出台的六项措施中, 就包括放松商品房预售条件, 希望通过此举推动经济发展。

二、商品房预售中的相关法律问题探讨

1、最高法院关于商品房预售的规定

2003 年3月24 日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》) 第8 条、第9条对房地产开发公司严重违反诚实信用原则、损害购房人利益的恶意违约、欺诈行为作了较为详细的规定。其中第8条是这样规定的: “具有下列情形之一, 导致商品买卖合同目的不能实现的, 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (1 ) 商品房买卖合同订立后, 出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人; (2 ) 商品房买卖合同订立后, 出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第9条则规定: “出卖人订立商品房买卖合同时, 具有下列情形之一, 导致合同无效或都被撤销、解除的, 买受人可以请示返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (1) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (2 ) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (3 ) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”从上述条款可看出, 只要出现《解释》第8条、第9 条所规定的情况之一, 不管合同是被确认无效、被撤销, 还是被依法解除, 购房人均可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求开发商(卖房人) 承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。问题是“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”是否包括本文所提到的土地抵押贷款, 《解释》并未明确。在房地产实践中, 还有一种情况是, 虽然开发商在签订商品房买卖合同时告知购房人土地已经抵押之事实, 购房人对此未提出异议, 但最终因开发商未能归还银行贷款而不能交付房产, 或为了筹措资金归还抵押贷款而长时期不能交付房产, 给购房人造成极大损害,上述《解释》也未作出规定。作者的观点是, 固然制订法律对商品房预售及相关问题进行规定十分重要,也是解决问题的根本措施, 但是在专门性规定没有出台之前, 可按《解释》第9条中的: “故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”执行, 要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因为土地抵押与房屋抵押的法律后果是相同的, 最后都导致购房人无法取得所购房屋所有权; 即使开发商在签订商品房买卖合同时告知购房人土地已经抵押之事实, 购房人对此未提出异议, 但开发商未能归还银行贷款而不能交付房产, 或为了筹措资金归还抵押贷款而长时期不能交付房产, 给购房人造成的损失并不比故意隐瞒时小。

2、商品房预售中的其他相关法律问题

第一, 国家税收政策调整产生的成本分摊问题。税收政策是国家进行宏观调控的最常用手段之一。2005 年5月27 日, 为了抑制高速增长的房价, 国家税务总局、财政局、建设部颁布《关于加强房地产税收管理的通知》, 规定从2005 年6 月1 日后, 个人购房不足2 年的住房对外销售, 应全额征收营业税;2005 年6月1 日后, 个人将购买超过2 年(含2年) 符合普通住房标准的住房对外销售, 免征营业税; 对个人购买的非普通住房超过2年(含2 年) 对外销售的, 按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税等。然而2008 年的世界性金融危机发生后, 为了拉动下滑的经济, 刺激房地产市场的发展, 鼓励消费者购房, 我国在当年10月出台政策: 免征房地产交易印花税, 并将契税降为1%。实践中, 一些商品房买卖合同的履行跨越两个或两个以上税收政策时期, 开发商在签订合同时的税收政策可能无需缴纳营业税。而房屋完工时, 新的税收政策需开发商支付营业税, 增加了开发商的交易成本, 使得原有的获利变得不可期待。同样, 一些购房人根据以往的税收优惠政策, 对所购房屋确定了一个交易成本的心理价位, 而税收政策的变化导致契税优惠无法享受, 也增加了交易成本。税收政策的变化对交易双方均可能产生影响, 但税收政策变化引起的营业税、契税增加或减少所引发的成本分摊和合同效力问题如何解决, 也就是说当事人是否有权解除合同或从有利于交易出发, 法院是否有权对合同予以调整,还应区别对待。笔者认为, 税收政策的改变增加了交易成本, 对双方交易而言构成了情事变更, 但这一变化尚不足以导致情事变更原则的适用。如果因宏观调控新增的税费, 买卖双方在合同中有约定, 只要双方在合同约定的期限内履行付款义务和交房义务, 则按约定进行; 如果没有约定, 则由开发商和购房人各自承担多增加的成本。但是, 如果开发商未能在合同约定的交房期内交房, 导致开发商自己或购房人应按新的、更高的税率付税, 其责任由开发商承担; 反之, 如果是由于购房人未能按期支付购房款所引发开发商或购房人税收增加, 则由购房人承担。

第二, 房屋按揭贷款不能时商品房预售合同的解除问题。

20 世纪80 年代起, 与我国香港楼花按揭颇为相似的商品房预售按揭开始在内地流行。“按揭”逐渐成为人们融资购房的重要方式。“按揭”贷款购房成为人们购房的首选方式, 也是促进我国房地产市场的重要手段, 其中购房人支付的首付比例成为国家宏观调控的工具之一。据此, 中国人民银行为了遏制快速上涨的房价, 从2005 年3 月17 日调整个人住房贷款政策。在将商业银行自营性个人住房贷款优惠利率回归同期贷款利率的同时, 还对房地产价格上涨较快的城市或地区, 个人住房贷款最低首付款比例由当时的20%提高到30%。而在2008 年10月, 为了刺激房地产市场, 又将首付比例降为20%。“按揭”贷款是一种政策性很强的贷款制度, 经常在商品房买卖合同订立后, 发生贷款不能的事件。因此, 一些购房人遂以合同履行条件变化为由要求解除合同, 而开发商(出卖人) 则以购房人无法付款为由要求其承担违约责任。能否解除合同, 理论界和实践中有不同的看法。

笔者认为, 是否能够解除合同不能一概而论。如果由于购房人的原因, 如个人信用不佳、无偿债能力等, 导致其无法获得贷款, 则应承担违约责任。如果是因为房地产金融政策变化导致购房人无法获得贷款, 则属国家政策致使的不可抗力, 使得约定的合同履行方式无法进行。此时, 不应将合同不能履行的责任归由购房人一方承担。公平的做法是: 一是, 可以从有利于交易的角度出发, 酌情对合同中房款支付方式进行调整, 如允许购房人将商品房买卖合同转让, 由受让人继续履行商品房买卖合同; 二是, 先将房屋产权过户至购房人, 在购房人取得产权证后再向银行抵押贷款, 然后用贷款归还开发商房款。三是, 可以解除商品房买卖合同, 开发商将已收购房款本金归还购房人。但是, 在房地产宏观调控的大背景下, 购房人也应对一些商业风险有充分的预见, 不能借口金融宏观政策的调整肆意解除合同。

参考文献:[ 1 ] 金俭著. 析商品房商品房买卖合同, 北京大学出版社2006年版.[ 2 ] 房绍坤、杜甲华. 论商品房商品房买卖合同的几个问题, 人民出版社2006年版.[ 3 ] 王超杰著. 商品房预售中常见的法律问题, 法律出版社2005年版.[ 4 ] 李胜利. 购房者利益保护与惩罚性赔偿责任———最高人民法院一则司法解释相关条例之评析, 法商研究, 2006年第5 期.