置业指南：小产权房买卖法律问题

 

　　作者:马锦毅 一、小产权房买卖出现的原因 (一)小产权房的概念 所谓“小产权”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权”而言的，指的是在城市郊区或农村，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济

　　作者:马锦毅

　　一、小产权房买卖出现的原因

　　(一)小产权房的概念

　　所谓“小产权”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权”而言的，指的是在城市郊区或农村，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，购房者在办理了仅有乡(镇)政府或村委会的盖章、没有国家房管部门的盖章的房屋权属证书后，即对该房屋享有了“小产权”。小产权房的出现已有十余年历史，最初是一些农民将自建房出租或少量出售，以此维持生计，但近几年这种情况发生了变化，如今在全国的“城中村”里，小产权房已遍地开花。据业内人士讲，近几年，在城市房价的刺激下，“小产权房”已逐渐成为商品房、廉租房、经济适用房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。

　　(二)小产权房买卖形成的原因

　　2007年6月l8日，建设部发出购房警示，告诫城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋，否则将不能办理产权证，各地政府也相继发出通知，对利用农村集体土地建商品房叫停。然而有记者调查发现，在一些地方“小产权房 仍然卖得火爆。造成这种现象的原因，笔者认为可以从两方面来分析。

　　决定市场的是供求关系，从买方市场来看，近几年，房地产市场在快速发展的同时也造成国内房价的居高不下，房价接近甚至超过年收入。相比之下，法律手续残缺的小产权房价格低廉，满足住房者的需要。小产权房因为是在集体经济组织所有的土地上建造的，不需要缴纳土地出让金，城市基础设施配套费和其他税费，其开发成本自然比城市商品房低很多，有数据显示，小产权房的价格大约只相当于同类地段正常房价的30%，而实际居住条件则相差无几。当开发商主导的房地产市场中的“大产权房”已经成为老百姓望而生畏的“奢侈品”时，小产权房的出现无疑可以解决一部分人买不起房的问题。

　　从卖方来看，我国实行的是二元结构的土地制度，法律将土地分为城市用地和农村用地，政府以公共利益代表的名义垄断了土地使用权买卖的一级市场，和大地产商分享着城市化背景下土地大幅增值的收益，而农民集体作为农村土地所有权的主体，其应有的农地处分权却被政府架空，其应得的利益被不合理的剥夺或不时受到经手者的侵吞。随着市场经济的发展和法律知识的普及，农民的权利意识开始萌动，在其应得利益长期被忽视的情况下，农民依靠其自有的智慧和力量，寻找法律制度的灰色区域，采取自由的独特方式实现自己的利益诉求，是一件必然的事情，通过出售小产权房农民获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

 

 

　　二、解决小产权房买卖问题的思路

　　(一)小产权房买卖合同的效力

　　笔者认为，对小产权房买卖合同不应一刀切地全部认定为无效。

　　《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设。”该规定的目的是防止地方政府追求经济繁荣，而对土地进行无度开发，破坏耕地资源，最终危及粮食供应安全。对于建在耕地上的小产权房，因其违反《土地管理法》，此种买卖合同应认定为无效。而宅基地本身已是建设用地，宅基地的转让并未改变土地用途。《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条规定只限制“一户一宅”，但对出卖、出租行为本身并未限制。根据《合同法》和最高人民法院司法解释，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。而我国现有的法律文件中，明确禁止农民向城市居民出售住宅的，只有一些国务院部门或工作机构发出的通知、意见。这些通知、意见从立法层面讲属于政策性规定，是不能作为认定合同无效的依据。根据所有权理论，所有权包括占有、使用、收益、处分的权能，农民出售自己合法所有的房屋是所有权人依法行使权利的行为;根据契约自由原则，能够反映双方当事人的真实意思，又不违背法律、行政法规强制性规定的合同应认定为有效。一概的否认小产权房买卖合同的效力既违背法理，也违背平等原则。作为中华人民共和国公民，无论是城市居民还是农村村民，均应享有法律赋予的同等权利。对城市私房买卖不加限制，而禁止农民自由转让其房屋，对农民来说不公平。

　　(二)现有制度下的对策

　　农民之所以无法处分自己的房产，是因为房屋土地的产权模糊性，要从根本上解决小产权房问题，就要深入进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权，还农民作为土地资产所有者的地位和应得权利。但产权变革是一个长期探索的过程，针对目前的情况，不管采取何种政策，都必须承认现实，平衡各方利益。笔者认为，当前政府应该加强农村土地管理制度，严格禁止占用耕地搞住宅开发建设，粮食安全关系到国家的根基，对使用耕地进行交易的行为应进行巨额罚款：对那些合理规划合法建设的“小产权房”，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权，或者由政府通过收购等方式将其装变为经济适用房;最后，必须加快建立住房保障体系，完善城市廉租制度，增加房源供给，着力解决低收入家庭住房困难。

　　三、结语

　　小产权房事关各方利益，若一律强行拆除，必将激化矛盾，造成社会不稳定。妥善解决小产权房问题，短期着可以缓解目前城市房价急剧上涨，住房紧张的问题，长期看将从根本上破除我国土地制度的不合理之处。土地无论是对于经济、文化、社会、健康与环境上的福利还是对美好生活的渴望，都是至关重要的。我们有理由相信，经过不断地探索，中国必能找到合理的、适合国情的土地制度，为经济发展奠定基础。