置业指南：城里人买小产权房的法律分析

　　城里人买小产权房的法律分析

　　(一)小产权房不是法律概念

　　我国法律并没有规定小产权房，“小产权房”只是一个民间的说法，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。

　　民间上所说的小产权房指的是建在农村集体所有土地上的房子，主要是公寓型楼房。

　　近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买，由此，与小产权房有关的纠纷却频频出现在诉讼领域。我们如果通过案例来研究小产权房的问题，就会发现一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇;而在能否成为小产权房主的过程中，是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要的问题。

　　(二)案例简述

　　2005年12月，王某强所在的村进行旧村改造，村委会跟王某强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王某强得到两套二居室楼房。

　　王某强妻子曾经的同事孙林(化名)，听说王某强拆迁得了两套房子，就与王某强协商购买其中的一套。王某强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。

　　虽然王某强是农村户口，孙林是城镇户口，但王某强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王某强卖房的事情也表示不予干涉。

　　2006年1月，王某强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：王某强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王某强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王某强与孙林履行了该合同，房款两清。

　　房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。

　　2008年4月，王某强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。

　　孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕;经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：“王某强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王某强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。”

　　(三)庭审解读

　　庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王某强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。”

　　自愿买卖小产权房被法院认可

　　法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王某强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王某强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王某强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王某强的诉讼请求。

　　一审宣判后，王某强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。

　　法官释法

　　城里人买农民的小产权房在一定条件下有效

　　近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。

　　对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第54条的内容;三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。

　　在本案中，王某强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本房屋属于小产权房屋”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且，王某强从村委会买房时花费11.6万元，而几天后王某强就以13.5万元价格将房屋转卖给孙林，王某强获利近2万元。因此，双方之间的交易也是公平的。最后，该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。

　　值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。

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