小产权房能否用“一刀切”来解决？

一直处在暧昧中的“小产权房”，终于遭到国务院的明令叫停。

国务院办公厅1月8日下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(以下简称《通知》)，通知强调要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

一直处在暧昧中的“小产权房”，终于遭到国务院的明令叫停。

“预防”转为“下药”

“之前只说购买小产权房有风险，禁止购买，只是打了‘预防针’。由于没有具体的执行意见和政策，还是有很多人受低价的诱惑继续购买”。武汉市房地产研究中心主任王涛这样告诉记者。

近日，家住武昌的张先生经人介绍得知，武昌火车站附近有较便宜的房子，此地交通方便，购物，吃饭、休闲等周边配套也十分得方便。介绍人明确地告诉张先生，房子是村民自己盖的，但价格十分便宜。“二千元一平方米，比周围的房价低四五千呢!”张先生十分动心。“对于我一个月薪3000多元的普通职员来说，市面上的商品房我根本承受不起。”其实，不止张先生一人有如此的想法，很多动心于“小产权房”的购房者，都是受经济能力的限制，萌生购买“小产权房”的想法。

其实，早在此前，在集体土地上开发并向社会出售住房的问题(即“小产权房”)就引起社会关注，为此去年6月建设部曾发布风险提示，表示由于小产权房不能办理房产证等合法手续，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。

“明确的措施出来，就由‘预防’转为‘下药’。《通知》再次重申严格禁止和严肃查处‘以租代征’转用农用地的违法违规行为，要求相关职能部门合力执法，还分别从项目审批、水电气供应、产权办理、金融放贷等方面提出了六个‘不得’，从源头上把非法占有农用地的项目卡死了。”武汉市房地产研究中心主任王涛这样告诉记者。

刹风乱占滥用农用地

据中南财经政法大学新华金融保险学院副院长张东教授介绍，此次国家重申城镇居民不得买“小产权房”比起以往相关规定而言更细化、明确，以前只是说农村集体用地不可进行转让，而这次规定中明确表示：任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

张东教授说：“小产权房现在某些地方有扩大的趋势，现在还有一种观点：城市房价涨幅太快、供需结构不好，于是就有不少居民在不知情的情况下购买小产权房。加上一些开发商、集体、土地部门参与将小产权房转为国有合法产权房，国家当然就要进行宏观调控，给出旗帜鲜明的表示：重申不能购买、调配农村和城镇土地的不同用途。”通知明确，政府要严格执行土地用途管制制度，严格规范使用农民集体所有土地进行建设。

耕地如同农民的“生命线”，如果农村集体经济组织将耕地变成宅基地，然后在宅基地上建房，继而向外出售，从眼前看确实获利多多，让农民们喜不自禁，但如果这种做法被明确允许，城里人蜂拥去农村购房，那么在眼前经济利益的驱使下，农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”供城里人享用，其后果可能是：若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种，他们将失去赖以生存的“生命线”。

“小产权房占用农田，对农村土地规划造成不好的影响，同时也搅乱了城镇的住房市场，这些危害是不可否认的，”张教授说道。

“以牺牲农民的长远利益为代价，无异于饮鸩止渴。”一位房产人士表示。

“小产权房”明令叫停

一位居民在南湖附近购买了套小产权房，但由于房产证一直办不下来，于是他想把房子出售掉，但因为证件不齐也不好卖出去，长时间处于多方面的纠纷中。小产权房的风险显而易见。武汉市房地产交易管理中心人士表示，除了不能办齐两证、正常交易外，如果遇上国家征地或是拆迁，购房人利益也将很难保证。

“意见的出台可以有效地遏制小产权房的建设和交易，同时对于城镇土地的整体规划和合理流转起到很好引导作用，”王涛认为。

国家土地副总督察甘藏春在回答记者提问时表示，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外包括“小产权房”，都是现行法律不允许的。

为了从源头上防止“小产权房”问题，通知规定，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，用于商品住宅开发。这意味着，今后开发商和村委会“合作”占用农村土地，开发卖给城镇居民的商品房，也属违规之列，必须禁止。

据湖北省国土资源厅人士介绍，按通知规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准。今后，村民卖房牟利的行为将大大减少。