小产权房调查：转正是误传 解决面临较大困境

小产权房亟待整治

　　日前，记者接到读者袁先生的电话，他购买了双桥附近的滨水动漫城项目，因为该项目价格比较便宜，他是外地人，为了方便孩子将来来京读书居住方便，就买了一套。袁先生说，看房当天，销售人员就催促他购买，说如果晚了就买不到了。他在业务员的催促下就交了30多万元钱，对方跟他签了协议。对于房子的产权问题，该销售人员告诉袁先生，可能在2－3年内能把大产权办下来。袁先生交了钱后，感觉有点不妥，因此致电本报，询问这样的房子购买是不是有风险。为此，本报对目前市场仍在销售的类似这种所谓的“小产权房”进行了调查，希望给予购房者一些提醒。

　　据相关部门不完全统计，小产权房的总量已经占到北京在售商品房总量的1/5之多，规模之大发展速度之快，让小产权房的问题越来越严重。业内人士建议，政府必须立刻禁止小产权房的建设、开发、销售，然后再处理已销售房屋的问题，采取疏堵结合的办法，尽快整治小产权房市场。

　　小产权房类别

　　国内实行住房商品化制度后，商品房价格一路攀升，由于受到政府保障性住房供给有限、覆盖面窄等历史原因，城乡接合部的小产权房逐步兴起，以低廉的价格满足了中低收入群体的居住需要，由于成因复杂，且牵涉到多方利益，成为政策管辖的灰色地带。目前市面上的小产权房以村、镇产权为主，土地用途多占用了农村集体建设用地，还包括了少量耕地、工业用地改建住宅等类别。

　　转正系误传

　　前一阶段，深圳出台了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，被解读为小产权房可能“转正”的消息，一石激起千层浪，引起了各方的激烈讨论，深圳市政府不得不出面澄清，从中透露出小产权房的尴尬位置和大众的关注程度。

　　国土资源部也明确表态，此消息系误传。同时再度重申，小产权房属违建，依然要坚决制止和查处，并要求各地主动向政府汇报，坚决制止、查处新建小产权房，统筹协调规划、国土、建设等有关部门严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑的行为。

　　销售仍在进行

　　尽管，政府一再表示，小产权房系违建，但是，据记者调查，目前小产权房仍然在销售，主要位于房山、通州、大兴、昌平等郊区县。比如位于通州张家湾镇的几个项目、位于昌平的几个项目，目前仍然在继续进行。销售人员对于房子的产权也不避讳，直接说是小产权房，不能办理贷款，只能一次性付款。

　　记者了解到，小产权房的销售速度跟正规商品房的销售密切相关，2004年-2008年，是小产权房建设销售的高峰期，期间，正是正规商品房价格飙升的阶段。商品房的价格反过来也影响到小产权房的价格。以通州张家湾太玉园为例，2005年，其销售价格仅为2000多元/平方米，现在价格已经接近5000元/平方米。并且，随着今年春节后楼市回暖价格上升，小产权房又开始热卖。

　　滨水动漫城

　　位置：朝阳区双桥路东

　　价格：6800元/平方米

　　装修：精装修

　　户型：主要分为50多平方米至60多平方米的零居室和140平米左右的两居室。大户型有燃气，小户型没有燃气。

　　>>调查印象

　　滨水动漫城位于朝阳区三间房镇的动漫产业园区。这里临近地铁八通线双桥站，国泰百货、三间房医院和学校等散布周边，生活配套设施比较成熟。此外，附近的楼盘以商用或商住两用型为主，因此滨水动漫城的房子销售情况比较好，即使是周一也有不少人前来询问。

　　在谈到房屋产权的时候，售楼小姐坚持声称他们出售的不是小产权房：“我们卖的不是小产权房，我们的房子是可以出售和转让的，但是因为没有房产证，所以不能贷款购房，也不能抵押。”“没有房产证怎么过户？”面对记者的疑问，该销售员轻车熟路地介绍说，转让过户没问题，但不能像商品房一样走建委过户大厅，需要到三间房乡政府去过户。说到这里，销售员强调，地是朝阳区划拨开发的，三间房乡只是被授权可以办理过户而已，地不属于三间房乡，房子也不是那种农村集体土地的“小产权”。

　　据上述销售员介绍，动漫城项目是作为动漫产业园区的配套设施在建设，这是朝阳区的重点项目，跟三间房政府没有直接联系。并表示，该项目与大产权房唯一的区别就是，他们的土地是朝阳区划拨的，而大产权房的土地是通过土地市场购买的，并不排除今后获取产权，业主拿到房产证的可能。但当记者询问何时能拿到房产证时，她又说：“我们不能跟你承诺什么时候能够拿到房产证，比如是不是两年能拿到，这个我们是不能保证的。”

　　在整个介绍过程中，她一直强调他们是投资商而不是开发商，记者注意到售楼处的外墙确实写着“招商中心”的大字，而不是常见的“售楼中心”。

　　记者询问购买方式时，售楼人员表示先交2万元定金，然后在7天内一次付清房款，并且立即追问：“您是刷卡还是付现金呢？”记者表示需要再考虑考虑，她急切地说：“还有什么好考虑的，这么便宜的房子你在哪里还能找得到……”

　　据其透露，来这儿看房的人四成多是当时就付款的。

　　距滨水动漫城不远的另一家房产公司售楼处的销售人员很肯定地说：“他们就是小产权房，价格当然要便宜很多，但买不买就要看您自己怎么考虑了。”

　　目前该项目已经建到9层，预计明年10月左右入住。总共600多套房子，仅剩60套左右。

　　太玉园

　　位置：通州区张家湾镇土桥总站南一公里

　　价格：4800元/平方米

　　装修：毛坯

　　户型：40-140平方米的零居、二居、三居

　　>>调查印象

　　太玉园是北京甚至全国最大的小产权项目，总建筑规模超过200万平方米，由欧式洋房、中式板楼以及别墅组合而成。尽管早就知道太玉园的规模很大，但记者看到太玉园时，还是吃惊不小。沿着张采路两侧，一排排整齐的六七层板楼依次排开，从北端到南端近两公里。

　　相对于庞大的体量，太玉园的售楼处却很狭小，仅位于一处开间不足3平方米的临街商铺中。与滨水动漫城的竭力否认不同，太玉园的销售并不避讳太玉园的产权问题，“我们是小产权房，不能贷款，只能一次性付款”。当记者表示知道后，销售人员才开始介绍户型。户型图上从零居到三居的户型都不少，但销售告诉我们，目前只有十来套零居室和两套两居室了，其他的房子都卖完了。“这么大规模的小区，都卖完了？”面对记者的疑问，销售很肯定地点了点头后告诉记者：“现在还有4栋楼，下个月开盘，预交2000元定金排号，根据排号顺序选房。现在已经有五六十人排号了”。

　　记者表示对以后房屋会不会被拆迁感到担忧时，售楼人员表示这里的房子2001年就已开始销售，现有三万余人入住，“这么多人，政府不会拆的”。如果真的拆迁，购房者会按照农民的标准获得补偿。但是标准现在不确定，要看到时候国家出台什么政策。

　　记者了解到，太玉园的房子也能过户转让，只需要买卖双方到村委会办理过户就行，手续很简单，所以小区的二手房买卖很活跃。在张采路西侧的临街商铺中，房产中介的牌子很是醒目。

　　环湖小镇

　　位置：位于通州区经济开发区云杉路

　　售价：3600元/平方米起

　　装修：毛坯

　　户型：一居-三居都有。总价最低16万元，最高50多万元

　　>>调查印象

　　该项目紧邻六环与京津公路，八通轻轨与多路公交车组成畅达的交通网络。驾车沿京津公路到国贸大概需30分钟车程，公交车938路途经本社区，交通还算方便。

　　目前该项目还在正常销售。对于记者询问的产权问题，销售人员倒是没有避讳，直言自己是小产权，只能一次性付款，不能办理贷款。记者问其小产权能否转大产权，销售表示不好说。销售人员很热情地跟记者介绍，目前最小的户型是49平方米，大的还有134平方米，并要求记者留下电话，说如果有什么好消息就通知。现在该项目出售的是1期现房，共33栋楼。一期建筑面积为22万平方米，由33栋5.5层和6.5层多层板楼组成，共1976套，一梯2户。“环湖小镇”的售价也在涨，已从2006年的2800多元/平方米涨至现在的近4000元/平方米。

　　对于目前所住的是小产权房，当地的一些住户表示也担心，但主要还是图便宜，存在侥幸心理，认为已经形成典型社区了，不好说拆就拆，法不责众。对于“深圳市小产权房将转正”的传闻，他们表示，曾着实高兴过一阵子，但随后国土部辟谣并重申严查小产权房，不仅使这种侥幸心理大大削减，还滋生出不安的情绪，担心被查。该区域内还有一些小产权房，比如月亮湾晓镇、太玉园、祥和乐园等。
　　■专家采访

　　解决面临较大困境

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，小产权房诞生于保障性住房供应空窗期，发展于商品房价格高涨期，在当时的市场环境下小产权房的生存发展具备了一定的合理性，填补了市场空白，也确实解决了相当一部分中低收入阶层的住房问题。但是，小产权房由于未缴纳土地出让金及相关税费，给国家造成了较大损失，同时干扰了市场正常秩序，甚至在某些时段上对商品房形成了一定的冲击，造成了一系列的不良后果，应该妥善加以处理。同时我们也看到，解决小产权房问题面临着较大困境，需要多个部门统筹协调，无法一蹴而就。

　　在北京市的通州、大兴、房山等区县的城乡接合部，由村、镇牵头开发建设的小产权房与拥有大产权的商品房混杂在一起，居民已入住多年，社区发展完备，这更为解决小产权房的问题摆出了一道难题。毋庸置疑，在保障18亿亩耕地的前提下，建设在耕地上的小产权房应及时发现、抓紧处理，但对一些建设在农村集体建设用地上的小产权房并已入住多年，是否能够以更人性化的方式解决，这无疑是对政府决策能力的极大考验。

　　亟待给个说法

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，政府必须尽快明确小产权房的“身份”，并且最大范围地告诉老百姓，打消老百姓对小产权房的幻想，以切实保护老百姓的利益。

　　该观点在房地产业内很普遍，但另一方面，也有业内人士指出，打消老百姓对小产权房的幻想只是针对需求方的，但最该管理的是小产权房的供应源头和生产源头。据该人士称，小产权房其实就是地方基层政府和上一级政府部门之间的利益博弈产物，这从小产权房开发、建设、交易、转手等环节都能看出来，如果没有地方基层政府参与，成千上百万的房子不可能盖出来并卖出去。因此，要控制小产权房，必须从供应源头抓起。

　　小产权房=违法建筑

　　在业内一再呼吁政府明确对小产权房的说法后，6月9日，国土资源部再次强调“小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策”，并表示各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。

　　其实这并不是国土资源部第一次为小产权房定性，而且，也不是第一次强调要严格依法查处相关违法行为，但为什么小产权房却愈演愈烈？

　　北京易居研究所副所长牟增彬认为，问题关键在于“有法不依，执法不严”，“关于小产权房，并不是没有相关的法规禁止并处罚，但是这些已有的法规并没有得到真正的执行，所以，小产权房才越来越多，越来越不好管。”

　　陈云峰也表示了同样的观点：“目前小产权房面临的问题最可怕的不是屡禁不止，而是边查边建，越查越多，然后越来越多的购房人参与，并期待‘法不责众’。”

　　购买小产权房风险大

　　21世纪不动产市场分析师孟奇：小产权房是利用了国家的土地为个别团体谋取利益，等于是直接损害了国家利益，因而小产权房的实质是违法建筑，违反了我国土地管理法的规定，不受法律的保护。此外，我国国土资源部对小产权房的态度也非常明确，农村集体用地是不能用来建小产权房的。因此，那些受价格诱惑而购买小产权房的客户，即便一时节省了购房费用，但从长远来看，小产权房所面临的已不仅仅是产权归属问题，未来能否保留住这些违法的小产权房都是需要画个问号的。目前在北京，购买二手小产权房的情况非常少，多数客户购买的仍是新建小产权房。

　　■提醒

　　不受法律保障

　　陈云峰表示，小产权房并不合法，因此不可能受到法律保护。另外，买卖环节的风险也很大。

　　据了解，小产权房并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

　　任启鑫提醒购房人，虽然小产权房具有低价优势，但并不具备合法的产权，也就无法保障购房人的权益。在决策层从严管理的思路下，小产权房难获“转正”，一旦因为城市建设、道路改造等原因面临拆迁，购买者将无法获得合理的赔偿。同时，购买小产权房再次交易也会因为产权问题而难以流通，也不能像购买商品房一样获得房屋的增值收益。虽然短期看选择购买小产权房仅需付出相当于周边普通商品房40%-60%的购房成本，但损失的是购房人长远的利益，可以说是得不偿失，还是应该谨慎选择。

　　孟奇提醒购房者，面对小产权房的问题，建议应明确一个原则，为了保护购房者的购房权益，为了不让购房者辛苦积攒的血汗钱白白打了水漂，请不要购买小产权房。买房还是需要通过正规渠道，购买合法的商品房或二手房，这样才能获得完整的房屋产权，进而保护购房者的权益。

　　租赁也有风险

　　为了避开“销售无产权房”的风头，目前市场上出现了部分打着“长期租赁”旗号的项目。据位于三间房乡的某项目称，该项目是投资性租赁公寓，中等装修并配有厨卫用品，面积20-40平方米，5-12万元/套不等就是其中之一，消费者可以选择5年、10年、20年的不同租赁期，一次性付清租金。业内人士指出，其实这就是另一种变相的小产权房销售。

　　牟增彬提醒购房者，这种产权不明的项目，即便是租赁，也很难得到法律保障，一旦遭遇拆迁，前期租金投入将无法挽回。

　　目前北京大力整顿的“大棚别墅”就是以租赁形式开发的、利用农业基础设施兴建的小产权房。据国土资源部披露，到目前为止，清查出34个项目，已经处理了13个项目，处理的主要方式就是拆除。因此，面对小产权房的价格诱惑，消费者还是多几分理性比较好。