如何识别小产权房？

 

　　编者按：什么是小产权房?小产权房的性质是什么?小产权房和大产权房到底有什么区别?小产权房买卖不合法?……下面就为大家讲一讲小产权房的问题。

　　什么是小产权房?

　　概述：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

　　小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

　　广大律师事务所的庄清某律师：大产权，顾名思义，就是我们房地产开发商盖完一个项目，或者一栋楼的一个开发之后办理的初始登记，通俗意义上老百姓称之为大产权，这个大产权是房地产项目的一个初始登记。

　　小产权也是我们老百姓天天挂在口头上的，普通老百姓理解的是我们个人购房人买了房之后，通过房地产开发商办理的转移登记，就是我们手里拿到的个人房屋所有权证，但是这个小产权范围比较宽泛，不仅指我们手里个人房屋所有权证，现在社会上还有一些其他种类的小产权。比如我们以前国有企业的个人租住单位公房租房协议，并没有产权，他手里只有一个租房协议，这个时候他有的是使用权证，有些人说这也叫小产权，还有一种小产权，就是近几年也比较多的。刚才我们进房展会现场可以看到，在房展会现场旁边有很多人发小的楼书，一张纸，这里可能有一部分是小产权，这个小产权的意思是指在发展农村经济的过程中，自己本村内组织成一个开发公司，他利用的是集体所有制的土地，可能是宅基地建设的房屋，这个房屋是没有取得国有土地使用权的，这个房屋可能也你发一个产权证，他说是小产权，这个有的是乡产权，或者是村产权，但是无论是乡产权或者是村产权，都归类为小产权，这是现在社会上几类小产权的理解。

　　小产权与大产权的区别

　　大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”。

　　小产权房政策路线图

　　2007年6月原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

　　2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

　　2008年1月国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

　　2008年7月15日国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

　　2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

　　2010年5月，国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵某明确表示小产权房将不会合法化。

　　小产权房的瑕疵

　　我爱我家副总胡景辉：我觉得是这样的，主要的问题还是出在土地上，因为这么多年来，我们国家在房地产改革中一直想做到一个目标是房地一体化，就是地上建筑你有产权，虽然土地没有产权，没有直接的所有权，但是使用权要是稳定的，包括《物权法》也规定，70年到期以后，使用人还要延续，但是延续是不是免费，不是，国家是为了保证土地产权稳定的状态，如果延续以后，你和国家之间形成一个土地租约关系，形成一个债权。首先第一步，如果你买了乡产权的房子，将来你转让过程中，包括你取得这个房产凭证，在很大程度上你不具备法律保护的性质。比如因为规划建筑的变化，或者乡镇对这个土地另有用途，或者发生一些变化的时候，你的这个房子就很难得到保全，有可能被拆除，有可能这个房子建到一半的时候就停工了，包括这个土地多少年对你是有效的，也是不确定的因素很大的，有可能这个房子就没有了，或者这个土地就没有了，而且你转给别人的时候也是，由于产权不清楚，在转移以后，新的产权登记的时候都会出现相应的问题。

　　由于使用权没有变成一个产权进行交易，实际上也是在登记、发证、评估环节存在问题，到底值多少钱，我想核定他土地年限，对地下的土地有多少年租期，这是不确定的，包括你和单位之间的租约关系，租金的价格会不会有变化，这个租约会不会解除，都是不确定的，所以对房屋估值，一个取得新的权证都有问题。更严重的是在北京的现在一些使用权交易中存在一些假换房的情况。也就是说我们明明说把房子卖给你了，但是做的是假换房，换的房子可能根本不存在，换的那个人也根本不存在，你拿到这个房子可能会存在很大的产权的问题。

　　小产权房能不能卖?如何卖?

　　庄清某：实际上从法律上理解这个问题，比较好理解。首先，如果这个房是你合法取得的，并且经过了我们现在《物权法》规定的，备案，经过产权登记了，这确实是你合法私有财产，这样取得的房产就应该受到法律的保护，但是你买的房既没有在国家房管局登记，也没有办理房屋产权，这种受法律的保护可能性不大，《物权法》是保护合法的私有财产，并不保护非法私有财产，并不是说偷的的才是非法。如果你是在农村所谓的集体土地上建的房屋，你购房者又是城镇户口的人，就不符合法律规定所谓的购房主体人的要求，你所取得的房产依法就不应当受到法律的保护，这个情况下法律也不保护你这种非法取得。所谓的非法取得，这种是法律规定你不能买卖的，不适合买卖的取得方式，仅此而已。

　　购房人应该注意哪些问题?如何避免买到小产权房?

　　庄清某：首先，我个人认为，如果你作为一个购房人，你想买二手房，和买一手房有一个很大的区别。二手房首先要检验的第一问题，就是是否有房产证。如果拿不出个人所有权证，这个房屋就是我们刚才讲的小产权的范围。有了房屋所有权证，你还要看这个房屋所有权证的性质，比如你要看是优惠价购买的还是成本价购买的，还是安置房，还是纯粹的商品房，你要看清楚房本，如果优惠价购的必须要补足差价，如果成本价只需要补交土地出让金，如果是优惠价还有安置房，合同中有一个约定，他和原售房单位有一个约定，五年内不能出售，这些是我们从房产证上可以找到的一个风险的预防。其次我们还要知道这套房还有多少使用年限，土地使用年限，因为我们国家是70年土地使用期，虽然《物权法》规定到了70年自动延续，但是你必须补交土地出让金的，如果延续10年，你要补交10年的土地出让金的。我们在买卖二手房过程中你要注意，这个房是否出租，因为根据合同法的规定，承租人有优先购买权，如果你已经交了定金，承租人站出来说我想买这套房，因为同等条件下承租人有优先购买权，那你就不能优先购买了，因为他有一个优先权利。

　　还有一些其他的问题，比如有一些人他的房屋空置多年，他的物业费是否结清是否和物业公司有一些没有结清的其他的费用。包括二手房的一些质量问题，你要看看，因为一些房子年久失修，你要看一下是否有瑕疵。现在市场上的二手房大量是前几年购买的普通商品房，这类房子风险比较小，他们都是有房屋权证的。还有我们还要给大家提示，这套房屋你买卖之后，我们一定要搞清楚一个问题，有些房屋我们买卖合同中就要约定，所有的税费是要购房人承担，这个约定不合理，当然如果你们双方约定，就是合法的。所以大家在公平交易的过程中，现在国家对个人所得税，等等全都转嫁给买房人，我们买房人为了买房，有的时候也不得不接受这个条件。这是一个社会供求比例的问题。由于我们现在供求关系是求大于供应。如果我们去看国外，国外的二手房交易市场是很容易的，以美国为例，美国一套房平均居住年限是六到八年的时间。我们现在很多年轻人购房也是这样的，由于现在钱不是很多，你要在离单位比较近的地方买一套小点的住房，这样你的经济能力可以承受。当你需要结婚的时候，可能要换一套，小孩上学的时候，可能学习择校，要离学校近一点。以后随着我们生活条件的改善，你有更多的钱了，想买一套更大的。

　　所以房屋呢，作为中国的消费者观念，一套房可能住一辈子，我相信随着经济水平的增加，人们消费观念的转变，以后房屋的交易的频繁，易手的次数可能越来越多，在此给大家一个建议，如果大家购买二手房，首先要看清产权，第二是否有租赁优先权，第三还要对一些税费的合理负担进行协商。最后我们建议大家，如果大家在不降低生活水平的情况下尽可能选择银行贷款。现在银行贷款已经选择很宽泛了，过去女同志只能贷到55岁，男同志只贷到60岁，现在有个别的银行已经放宽到70岁了，贷款也有风险，大家一定要正确评估自己的收入。

　　最近我也接到大批的银行委托我起诉贷款申请人的这类案件。有一些人在购房的过程中只求大，求好。这个时候他对自己的实际收入估计不足。在这里头给大家一个建议，我们的贷款额一定不要超过个人总收入的50%。这是一个日常底限。而且我说这个还贷款的负担不要超过50%。我们要把这个负担扩大化理解，比如要交的物业费，供暖费，日常煤水电费，把这些都加进去，会大大降低你的银行贷款风险，也可以保证大家可以安居乐业，谢谢!