童大焕：物业税不妨以小产权房做试点

　　由各地方政府各行其是地解决小产权房问题，孕育着危机，小产权房的转正，需要从法律的源头上加以确认和实施；即便允许各地先行探索，国家有关部门也应该密切关注其公平性和持续性，并及时予以纠偏。

　　深圳市近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证。

　　媒体把深圳此举冠名以“深圳小产权房合法化”，其实，它主要针对“城中村”历史遗留问题，也就是违法建筑问题，而并非指我们过去常说的城市郊区的“小产权房”问题。但深圳这种将违法建设纳入合法轨道的思路，无疑给解决更广义的小产权房问题带来启示。

　　无论怎么说，小产权房问题不可能永远搁置。前不久中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》分析，十七届三中全会前，地方官员积极推进村庄兼并，扩充建设用地资源的做法早已存在，土地开发商低价获得土地后建造房屋，将一部分房屋低价出售给农户，另一部分作为商品房按照市场价出让给市民。同样，农村宅基地在一些地方也事实上进入了建设用地市场，有的地方鼓励城市资本与农户合作建造房屋搞旅游用房开发，典型做法为：农户投入宅基地，城市商人投入资金，房屋工程完毕后城市商人获得一部分房屋的一定期限的使用权，这意味着农户的宅基地使用权已经部分流转到城市商人手中。对此，绿皮书认为，“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，“相关政策应作出调整，以适应现实变化”，而农民的宅基地事实上已进入市场，现行法规应适应形势作出修订。

　　应该看到，由各地方政府各行其是地解决小产权房问题，也孕育着危机。一方面，小产权房转正与地方政府的土地财政有可能形成较为尖锐的冲突，因此，转正的口子大小取决于地方政府的短期财政利益，有可能形成事实上的不公平：或者是先建者先得利，而后来跟进者则有可能面临着不被承认甚至建筑物被拆除的风险；其次，这种由地方政府权力主宰分别认证的模式，有可能催生大量的权力寻租和腐败现象。或者是权贵资本得利，而其他没有权力背景的人永远不被承认。再或者，是这个闸门随时掌握在地方政府手里，随关随启，社会公众无法对此形成明确的行为预期。

　　一项好的政策和法律制度，基本要求是普适性、恒定性、公开性，既能公平地实施于一切群体，也具有相当程度的政策稳定性。因此，解决小产权房问题，需要从法律的源头上加以确认和实施；即便允许各地先行探索，国家有关部门也应该密切关注其公平性和持续性，并及时予以纠偏，且为将来的立法和修法积累经验。

　　在具体的路径选择上，窃以为也不宜采取补收地价款和罚款模式，因为小产权房的建设主要的违法行为，充其量是没有得到国家批准的规划，至于在自己的宅基地和建设用地上建房，多余部分转让给开发商或以相当于“永佃”的方式卖给城里人，从法律上说，称不上多么严重的违法行为。

　　所以，小产权房问题的解决，一是采取补交房地产交易环节的税收的形式，从交易环节确认其合法性；二是通过物业税形式，与城市国有土地一次性拍卖70年使用权的形式区别开来，通过几年一交物业税的形式确认业主持有环节的合法性，并形成政府稳定的税收。小产权房合法化正好可以成为物业税探索的突破口。