农民个人买地开发商品房 与小产权房是否有关？

农民李某喜当选CCTV“一周人物”

 

———李某喜现象引发的思考

作为农民买地开发商品房第一人，李某喜遭遇了网上如雨的评价。

李某喜的探索，让很多市民近距离地看到了个人买地、个人盖房和土地投资方面的机会和可能性。本报记者聚焦由此引发的诸多疑问，咨询专某、业内和相关法规，期待给“个人购地”一个更加全面的视角。

尽管开发商的楼盘在不断刷新房屋的样式，但别墅也好，洋房也罢，仍旧还是“批发”建设。无法诞生如庐山别墅一样的“个性面孔”。

专某指出，个人拿地，为自己盖房，像办个人画展一样，每个自己建房的人，都会把他的所喜所思表达出来，这也可能催生武汉城市的“个性化住房”。

不过，管理部门介绍，若是中心城区，想实现“宽敞的房子十院落”，可能性几乎没有。

一是我国节约用地的政策不允许。武汉中心城区容积率比较高，大多在2—3。

就算容积率是2，买一亩地，必须盖1334平方米的住房，一个某庭用不了，得三四某合起来建。容积率高了，房屋的形态受到限制———要么院子小，要么房屋楼层加高。

二是市场上没有这么小的地块卖。中心城区旧城改造都是成片开发，小地块凤毛麟角。从武汉市土地市场此前的供应记录看，小地块，规划用途都是加油站或停车场类。

三是，如果有城市中心区的小地块，争夺会很激烈，从而升高地价和房价。

据悉，武汉远城区诞生过一些人个拿地记录。

以2007年诞生的武汉“地王”价格推算，其楼面地价6879元/平方米，如果买100平方米，成本69万元。盖上占地70平方米3层的个性小屋，建筑面积210平方米。以高的建设成本4000元/平方米计算，盖楼花费84万元。

花上153万元，在开发商手上肯定买不到210平方米“占天占地”的独栋。

当李某喜以不到14万元一亩的价格买下这块地后。让很多市民产生一个念头:我们是不是可以绕开开发商建别墅?

业内介绍，土地是生产资料，国某允许个人购买。李某喜说，“如果不当商品卖，我在这块地上盖房子自己住，不用成立开发公司。”

市民自盖“宽敞和有花园的房子”的梦想，从经济上来看，似乎并不存在太多的难题———自盖别墅怎么算也比购买商品别墅划算得多。

个人买了地，是不是可以等到它升值了再卖出去?市土地部门有关负责人回答:法律规定，土地竞得者只有在土地上的建设投资达到25%，符合国某相关要求，才能进人市场再转让。

按照国土部规定，持有开发用地闲置超过两年，政府有权无条件收回。尽管现实中，武汉市收地的案例少见。业内分析，如果是个人闲置土地，政府执法的难度会小一些，闲置地面临回收的风险更大。

李某喜报道见报后，天涯社区上发表了作者野战神龙一则观点“武汉农民买地建房背后是城市化幌子下的‘小产权’漂白”。

他说，按照李某喜的做法，今后各地郊区集镇可将集体土地先转化成国有土地，然后通过土地交易再购回这块地，这样就可以完成小产权的漂白。而增加的成本在这个事件中，每套房子比小产权房只贵了1万左右，可以想象多花1万多元就可以拿到一个房产证的吸引力有多大。同时当地政府也可以拿到一份不小的财政收人。

小产权房与商品房的区别在于土地性质:小产权房是村集体用地，商品房是国有经营用地。据悉，李某喜数年前购得原单位的养猪场，用地性质是国有综合用地，并不是集体用地。

他告诉记者，申请国土部门回购再从市场上竞得，是完成土地从个人到公司的转换和变成住宅用地。

李某喜模式，与小产权房无关。