深圳小产权房交易未停止 律师见证觅得灰色空间

 

深圳律师田x（化名）的业务益发繁忙。

12月2日，是根据深圳市自6月2日正式颁布实施的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（简称《决定》），深圳市违法建筑当事人申报的截止日期。

深圳正在为处理历史遗留违法建筑做前期普查登记工作。田x的业务之一就是为这些建筑的当事人可能产生的交易行为（如“合资合作开发”行为）做“律师见证”。

由于“小产权房”没有产权，因此在深圳一些交易中都邀请律师提供见证服务，以增强法律效力。所谓“律师见证”就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。当事人在签署类似的违建买卖合同时，被公证机关拒绝，只能希望第三方特别是律师能在场，并签字盖章。

“随着深圳市司法局叫停深圳‘小产权房’购买中的‘律师见证’服务，‘律师见证’也有了变种。”田x透露，为了规避处罚，新的“见证”会走司法部门“叫停”的灰色空间地带。

“一方面，规避对‘小产权房’交易做‘见证’，转而对‘合资合作开发房地产’做见证；另一方面，把见证时间推到司法机关下发《通知》之前。”

对此，11月16日深圳市司法局律师管理处杨副处长表示，9月司法局只是转发深圳市政府有关《通知》，对“律师见证”做“建议性”、“提醒性”的提示。“司法局没有立法权，不能对律师见证做特别的规定。”

而另一方面，自7月8日深圳正式启动有关违建信息普查工作以来，按照深圳排出的时间表，违建信息普查期为期一年，普查期内将严防“抢建”，同时建立相应的信息数据库。今年12月2日前将停止受理历史遗留违建的申报。

在政府受理申报的同时，各建筑当事人也忙着为拿到房产证或者争取多一点的政府赔偿而想方设法。

“从法律效力来说，在中国律师见证仍属于‘私证’，效力低于公证的证明力。但是在取不到公证的时候，交易双方也会请律师做见证为自己撑腰”。田x表示。

“见证”流变

在司法局下发《通知》之前，田x就为深圳市“小产权房”交易做过见证。

9月16日，深圳市司法局下发《通知》叫停“律师见证”服务，并将对全市公证、律师机构为违法建筑销售提供公证和律师见证服务情况进行摸底排查，集中整治。

“律师见证业务的相关规范在国内行政、法律上还是空白。目前还只是律师协会对见证业务做过一些行业规范。”上述杨副处长表示。

对此，田x也表示，上有政策，下有对策。当“购买”变身“合资合作建房”，“律师见证”也有了变种。

“名为合作，实为销售”。田x坦言，为了不顶风“见证”，在“小产权房”购买双方要求、同意的前提下，除了变换“见证”内容，也会把见证的时间推到深圳市司法局“叫停”律师见证“小产权房”购买的时间之前。

据本报记者掌握的一份《合资合作开发房地产合同》显示，四位“律师见证”委托人淡化了双方交易的行为，转为“合作投资开发”。同时作为条款之一，该合同约定，“如遇国家征用时，所得赔偿款规甲、乙、丙、丁四方共同所有；如政府有关部门对上述房地产收取其他费用时，应由四方支付。”

作为该合同的核心内容，此条款直指深圳市在接下来处理这一类“历史违法建筑”中可能给予的“转正”或者“赔偿”。

根据《决定》中含金量最高的第六条——经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证书。

“即使得不到房产证，能多拿一些政府补偿也可以。”实际购买，在合同中转为合资合作开发的李某向本报表示，深圳岗厦拆迁造就十个亿万富豪，要律师为“合资合作开发”做个见证，也只是想在和政府拆迁补偿协议中，多一点“底气”。

作为见证者，另一位做过此类“见证”的律师亦向本报记者表示，所做“见证”也没有违反深圳市司法局的《通知》要求。

记者拿到的一份《律师见证书》显示，“《合资合作开发房地产合同》符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定”，而见证的权限则包括：审查核实、证明委托人在《合资合作开发房地产合同》上的签名（打手指模）的自觉性和真实性；审查、见证委托人在该合同上签名（打手指模）合法和有效性。

“如果双方在购买房屋中是真实的，那这个合同本身是无效的。”田x坦言，经过律师认证的文件，虽然达不到公证书一般可直接作为证据使用的高度，但可信度比一般的文件要高，而且即使是违章建筑的买卖，法院在审理时往往也会根据案情，本着尊重事实的原则审理，而不是一概否认这些协议的合法性，因此这也是小产权房交易当事人热衷找律师见证的根本原因。

田x认为，如果擅自私下认证的话，可能面临深圳市司法局的处罚。他也指出，《通知》对违建的交易构成了一定影响，但不是决定性的。打击小产权房还是需要政府对违建采取拆除等强制措施。即使律师见证这一环节缺失，在市场需求推动之下，买卖小产权房的活动也不会停止。

困局

深圳探路小产权房解决之道全国瞩目，但解决之路困难重重。

在普查申报的同时，当事人一边忙着为取得多一点“利益”而寻求多方“证据”，一边顶风抢建。

10月下旬，西乡街道径贝社区一度停工的大批居民楼又开始复工，而且有的拆旧楼准备建新楼。

“如果普查一过，在建楼就没得机会办理产权手续。因此不少人赶在申报普查结束之前开工，这样一来就可以成为历史遗留建筑存在。”一名工人告诉记者说，他们一天24小时都在施工。

深圳市国土资源和规划委员会表示，“所有违建信息登记工作在12月2日以前全部完成，难度较大。”

为什么当事人申报的积极性不高？“申报后什么时候能拿到房产证、要补交多少钱？”小产权房业主李某表示，在未得到正确答案前不敢申报，“许多业主担心一经申报，自己的物业将永远印上‘违法建筑’的烙印，于是想在处理办法出台后再申报”。

根据深圳市工作部署，《决定（实施细则）》本来计划于第三季度出台，其对“罚款和地价”、“处理程序”等核心内容都有了详细规定，但目前还处在草稿修改完善阶段，未正式出台。