对购买“小产权房”引发的法律问题思考

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。

根据《物权法》的规定，市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证，乡（镇）政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡（镇）府颁发的“小产权证”，也不受法律的保护。因此，“小产权”并不具有真正的产权，实际上是没产权，购买此房存在诸多法律上的障碍。

尽管如此，在不断攀升的房价压力下，一部分因为房价高涨而无法满足住房需求的人，目标自然流向“小产权房”。另一方面，城市郊区的农民地少人多，脚下土地仅能维持温饱，又没有其他发展的机会，通过卖地、搞房地产开发进行致富是他们迫切的愿望。正是这两方面的原因助长了“小产权房”的发展。

“小产权房”的热销，引起了人们对此问题的关注，有人主张“小产权房”合法化，有的政协委员提出了必需进行农村土地私有化的议案，这只是社会上一部分人的观点,还没有上升到法律层面。对于已购买或准备购买“小产权房”的人来说,应该正视国家现有的法律和政策规定。

2007年12月23日,国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。由此可见政府对此问题的明确态度。

2007年北京通州区宋庄发生了一起因几年前画家购买农民宅基地上房屋，现农民要求确认买卖无效的诉讼案，此案现已经二审审理终结，法院最终认定购买农村宅基地上房屋无效。此案引起了人们对购买农民住宅相关法律问题的关注和大讨论。法院认定购房合同无效的理由是：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。购买人并非本村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未依法变更登记至买房人名下。因此，买卖双方所签订的买卖房屋协议是无效的。

有人认为此案中购房人签订的是买卖房屋协议，没有买卖农民的宅基地，房屋属农民私有，私有财产受《宪法》和《物权法》保护，农民对其私有财产有权处分。因为房屋和土地不可分割，根据地随房走，房随地走的原则，房屋转让的其占有的土地也随之转让。所以,购买房屋实际上也包括了房屋占有的宅基地使用权，买卖农民住宅实际上涉及了宅基地转让问题。

有人认为,我国现有法律、法规没有一部明确规定禁止城镇居民购买宅基地、农民住宅、“小产权房”，农民卖房不违反《宪法》,也不违反法律和法规。《物权法》没有具体规定宅基地的流转问题，对此问题做了回避。该法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》没有明确规定禁止城镇居民购买农民住宅。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见是允许农民出让其宅基地的，后果只是再申请的不予批准。针对此问题国务院办公厅1999年颁布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月21日国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年12月23日国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，这些文件明确规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据《合同法》规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。仅仅违反政府规章、文件及地方法规的并不导致合同无效。以上文件虽然明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅、“小产权房”，但这些文件不属法律、法规，违反这些文件并不当然导致合同无效。根据不禁止即可行的原则,应当说这种行为不违法，房屋买卖合同有效。

目前，对此问题没有明确的法律规定，存在法律上的空白点，在认识上难免存在争议。

尽管认定这类合同无效存在上述法律上的障碍，但是依据现有的法律规定综合分析，应当认定这类合同无效。

《土地管理法》虽没有哪一个条文明确规定禁止城镇居民购买农村宅基地、农民住宅，但《土地管理法》的立法精神和价值取向是，严格土地管理制度，严格农村土地集体所有制度，保护耕地，禁止宅基地对外转让。我国人口多耕地少，农村土地是广大农民生存的重要条件,是农民安身立命之本，如果允许或变相允许城镇居民在农村买房，是对现有农村土地制度、耕地保护制度的破坏。

宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非集体经济组织成员不具有此身份，不能拥有此宅基地使用权。否则，会损害集体经济组织的利益。

在我国农村宅基地带有福利性质，是农民不花钱或花少量的钱购买的，我国的农民普遍收入不高，如果允许相对富裕的城镇居民花钱在农村购买农村住宅会打破农村经济结构的平衡。

如果允许城镇居民在农村买房，会造成农村廉价土地冲击城市房地产市场，造成国家的城市土地收益流失。

如果法院认定这类合同有效就会和现有的国家政策相矛盾，造成判决无法执行。国家政策明确禁止购买农民住宅，如果判决认定购买农民住宅有效，此行为却得不到政府的认可，购房人不能领取相应证件。

《合同法》规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。从以上几点可以看出允许城镇居民在农村购房会破坏国家的土地制度、农村集体经济组织利益，以及社会经济结构，据此也可认定此类合同无效。

有人认为，村委会或是房地产开发公司或是村委会联合房地产开发公司在农村耕地、宅基地外搞房地产开发，销售“小产权房”，不违法。一是，他们没占耕地和宅基地；二是，房地产开发公司也是企业，开发“小产权房”也是一种建设。

根据《土地管理法》规定，只有乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，开发小产权不属乡镇村建设，开发的主体也不是乡镇企业。这种认识没有法律依据。

根据《合同法》的规定，此类合同被确认无效后，会有三种处理方式。第一种，返还财产。如果购房时间不长，对房屋没有重建、修缮的可直接返还财产；第二种，补偿损失。如果购房人对房屋进行了重建、修缮的，应对购房人投资部分折价补偿；第三种，赔偿损失。对于购房时间长，房屋升值的，应有责任方赔偿对方信赖利益损失。

在北京通州区宋庄的这起案件中，二审法院判决书中又增加了购房人可要求赔偿损失的内容。此案中，出卖人出卖禁止转让的宅基地又多年后主张合同无效应承担主要责任，购房人购买禁止转让的宅基地也要承担一定的责任。购房人的信赖利益损失应是，如果此合同有效，其可以获得的利益。具体计算方法是，如现在出卖房屋增值部分，或如遇拆迁补偿款高于其原购房款部分。