二手房定金纠纷引出疑问遇到恶意反悔怎么办

二手房定金纠纷引出疑问遇到恶意反悔怎么办
搜狐焦点网上海站 sh.focus.cn2005年09月09日1152
来源：新闻晨报
由于市场的变化，在二手房买卖中，常常会有付了定金后，上家却反悔不愿卖房的事情发生。更有卖房方与买家签订了定金协议，收了几十万元的定金，房子钥匙也交给了下家，却以“尚未签订买卖合同”为由反悔，碰到这样的房东，买房人应该怎么办？而买卖成交了，中介公司因为自己的疏漏，未在委托协议上加盖公章，买卖方以此为由拒绝支付中介费，这样的做法合法吗？我们就二手房交易中有关定金和中介费用的问题，精选了两则相关案例，并请静安法院的李鸿光法官作出精到的点评，给正在进行类似的二手房买卖的买、卖、中介三方一些参考和启示。
中介合同漏盖章中介费险泡汤
二手房中介公司接受委托，为售房人出售200余万元的房屋觅得了买家，但双方约定的房屋买卖总价款1％居间服务费，却迟迟未兑现，究其原因是在二手房中介《出租出售委托协议》上，没有加盖公章。而没有加盖公章的缘由是双方通过电传传真方式签署的，由此引发中介公司把售房人告上法院。
张女士名下有一套坐落在本市富民路的产权房打算出售，便口头委托上海一家二手房中介公司具体操办。之后，双方通过传真方式签署了《出租出售委托协议》，约定居间服务报酬为房屋买卖总价款的1％，于房屋出售人与买房人签订买卖合同时一次付清。去年11月，张女士就与买房人韦先生签订了《上海市房地产买卖合同》，房产转让价认定为208万元。但在合同第一条漏写经纪机构居间介绍的内容，在合同附件六上也没有填写经纪公司（章）及经纪人姓名。卖家由此拒绝支付中介费，终被中介方告上法庭。
双方观点
张女士认为，所有的合同中介公司都没有盖过章，证明双方不存在合同关系。根据房屋买卖格式合同特别告知，凡委托具有资质的专业公司提供居间介绍等服务的，应在合同附件中写清居间公司的名称、经纪人等相关资料。而该中介公司经办人拿不出经纪人证书，是属于自动放弃佣金，不愿支付1％的居间报酬。
中介公司认为，由于买卖合同公证后，直接到房地产交易中心办理交易手续，中介公司未来得及盖章，故房屋买卖合同中关于居间的内容被划去了，但这并不影响张女士的房屋交易成功，也不能否定中介公司为张女士所提供的居间服务。张女士早就与买房人办妥了房产过户手续，中介公司愿意适当减少收取居间费用，变更为1.6万元。
法院观点
法院认为，在二手房中介公司与张女士签订的《出租出售委托协议》上，虽然中介公司没有加盖公章，但协议实际履行人是该二手房中介公司和张女士双方。该协议是双方的真实意思表示，协议内容也不违反法律、法规，那么作为张女士就应按该协议支付居间报酬价款。中介公司在履行义务的同时，没有损害张女士的利益，由于中介公司自愿减少居间报酬，法院一审判决支付了二手房中介公司的诉请，判决由售房人张女士支付中介公司居间报酬1.6万元。
中介公司做每一笔中介业务时，与售房人订立《出租出售委托协议》，是中介公司的基本行为，岂能漏盖中介公司公章呢？中介公司应引以为戒，把事后法律保护，变成事前的自我主动保护，关键的一点是严格照章办事，中介公司经纪人必须要公开持证上岗。如此才能把公司的主要精力，投入到正常的业务工作中去，合法地去赢得更多的利润。
《定金协议》效力如何？
先签订房屋转让《定金协议》，再签订房屋《买卖合同》，这是沪上二手房交易的一种流程操作顺序。但签署了《定金协议》后，卖家要反悔不愿再履行签订房屋《买卖合同》，究竟是履行《定金协议》，还是履行双方房屋转让合同呢？近日，本市静安法院对一起这样的纠纷作出一审判决，由卖家王先生在10日内与买家忻女士签署《上海市房地产买卖合同》，并至房产交易中心办理房屋产权过户手续。
2004年10月24日，忻女士与王先生签订了一份《定金协议》，约定王先生将自己名下的万航渡路某号一处169.10平方米的房屋，以人民币206万元的价格转让给忻女士。双方还约定了该房屋的定金为41.2万元，预付房款103.8万元，其余房款待忻女士取得产证后5日内由贷款银行直接划入王先生账户。若忻女士反悔则没收定金；若王先生反悔则双倍支付定金。当天，王先生把房屋钥匙及住宅使用说明书、质量保证书等入户资料交给了忻女士，忻女士也将145万元支付给了王先生。
2005年3月8日，区房地产交易中心受理了王先生办理该房屋产权证的申请，并于3月15日核准发证。3月20日，王先生给中介公司发出书面《通知》，让中介公司转告忻女士，由于种种原因，《定金协议》暂缓执行，需要双方另行协商等等。5天后，忻女士与丈夫起诉到法院，诉称王先生因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，赔偿没有及时入住的经济损失。
双方说法
忻女士认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的具备条款，其实质是一份将王先生取得小产证作为所附条件的买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70％的房款，房屋也在自己的实际使用中。
王先生则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，买卖合同至今未签订过，上述房产还不具备转让的法定条件。强调在2004年10月24日，自己尚未取得小产证，转让的房屋不具备转让的法定条件。
法院观点
看待合同的性质不能仅仅看合同的名称，而应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。该《定金协议》虽名称是定金合同，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。

因此，该《定金协议》已涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是王先生尚未取得房屋的小产证，这才冠以定金协议之名。特别是在签约当天，忻女士除了支付定金外，还支付了大部分购房款，王先生也把房屋交付给忻女士使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现王先生已在2005年3月15日取得了房屋小产证，该买卖合同当属有效，遂作出了继续交房于忻女士的一审判决。
法官点评
既然是《定金协议》，为什么法院要判买卖合同成立呢？这里主要看该《定金协议》的实质和具体内容，从该案件中我们可发现，名称是定金协议，可涉及房产的交付，产权过户等定金之外的内容，基本是满足了房屋买卖合同的相关内容。
在这份《定金协议》中，虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，王先生作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任的手段，达到恶意撕毁合同的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。从法院判案的角度出发，既要符合法律，又要兼顾双方当事人的利益，正确把握案件的事实，来运用法律制裁违约者。对忻女士提出的所谓经济损失，法院认定王先生在签署《定金协议》时，就把房屋交付给了她，再提赔偿同样难以支持。