二手房交易经典案例分析

　经典案例分析：

　　例如，北京的一位李先生以成本价购买一套位于东城区的房改房，建筑面积60平方米，2004年底，在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担取暖费2800元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元（包含装修），月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还海淀房产的银行贷款。

　　租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49%。显然，与其靠收取租金获取4.49%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，因为海淀的房子所付出的资金成本是5.51%，高于4.49%的资金收益率。

　　房产投资需要注意五大点

　　综上所述，美丽家园建议广大房产消费者，出于当前复杂的房地产市场环境，以及结合政策变动因素的考虑， “以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式，而需要更加关注以下五个方面：

　　其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制。比如此次2年的时间界定以产权证为准，将会使许多因为没有及时办理产权证的投资者造成收益损失。

　　其二，如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。

　　其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素，目前出租房屋的投资收益率在4.5%左右，低于目前的房贷利率约1个百分点（5.51%-4.5%），“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1%=4200元。

　　其四，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险

　　在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。

　　第一，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例；

　　第二，慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源；

　　第三，如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。

　　其五，有效组合房地产资源，实现房产最佳用途

　　当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住？哪套用于出租投资？通过有效组合配置房地产资源，扬长避短，实现房产的最佳用途，创造最大投资收益。