二手房交易首先应该查明产权状况- 邓明友律师

二手房交易首先应该查明产权状况
邓明友、蔡从伟律师
案情简介：A一家三口想在某某城市买房落户，经过走访多家房屋中介，最后决定在某某房屋中介公司的介绍下，购买位于某小区第20栋三单元2208号房屋。该套房屋面积为156平方，坐北朝南，采光及通风较好，A相当满意。于是就回到中介公司，具体对房屋价款及支付办法进行了磋商。在具体谈判过程中，房东B并没有到现场，而是其委托的代理人C到现场具体与A进行谈判。经过多次谈判，最后A一家三口与B的代理人C终于达成一致意见，每平方7200元，总价款为1123200元，付款办法是合同签订之日付200000元定金，合同签订后15日内支付700000元，余款部分于房屋登记过户到A一家三口名下以后7日之内一次性支付完毕。并在房屋中介公司见证下签订了房屋买卖合同。合同签订以后，A按照合同约定及时的履行了付款义务，同时B的代理人C也协助A还清了银行按揭贷款，把房产证拿了出来。正当A一家三口高高兴兴的与C到市房产交易中心申请过户登记的过程中，被告知所买卖的房屋已经被两家法院查封，不能办理过户登记时，A一家三口被这突如其来的事实弄得不知所措。面对不能过户的事实，想到的是及时与B联系，要求解除合同并返还款项。经过多次联系，B仍然没有露面。实在没有办法的情况下，A委托云南大韬律师事务所邓明友、蔡从伟律师作为其特别授权代理人，依法起诉到法院，请求解除合同并返还款项，而当案件正在审理过程中时，因为B一房多卖，涉嫌诈骗，已经被公安机关立案侦查，法院审理以因此裁定中止。现在A一家三口只能耐心等待公安机关侦查结束以后再踏上漫长的维权之路，能否如实追回款项，弥补损失那就不得而知了。
经过长时间等待，近日法院对该案做出判决：一，解除A与B签订的房屋买卖合同；二，被告B于本判决生效之日起返还原告购房款900000.00元，并赔偿该款自合同签订之日至还清之日的银行同期贷款利息；三，驳回原告的其他诉讼请求；四本案诉讼费用由被告承担。

附：1，代理词
2，二手房交易注意事项

代 理 词

审判长、审判员、人民陪审员、尊敬的法庭：
云南大韬律师事务所接受本案原告A的委托指派我们作为其代理人参加今天的诉讼，现根据本案的事实和有关法律并针对本案的争议焦点发表如下代理意见，供法庭参考。
一，关于原告同被告方签订的《房屋买卖合同》是否应该被解除以及第一、第二被告是否应当将收取的房款返还给原告并赔偿原告由此所造成的经济损失同时承担违约责任的问题。
首先，我们必须强调，合同是平等主体的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，双方当事人都必须严格遵守，不履行合同或履行合同不符合约定的，都必须承担相应的违约责任。本案是因房屋买卖合同纠纷提起的纠纷，既然是房屋买卖合同，那么第一、二被告作为出卖方即买卖房屋法律意义上的所有权人，根据相关法律的规定，对买卖标的具有严格的权利担保义务，即必须保证其对出卖房屋享有完全的处分权，同时保证该房屋不存在任何的可能导致房屋交易无法进行的权利瑕疵。
但根据原告向法庭出示的证据充分的证明了：在订立合同之前，房屋已分别被某某人民法院和某某人民法院进行了两次查封扣押，根本无法办理产权过户登记手续，原告无法取得对受让房屋在法律上的物权保护。因此，第一、二被告严重违背了其应履行的权利担保义务，构成了非常明显的违约，并导致本案房屋交易无法进行，原告同被告方订立合同的目的无法实现。
因此，原告要求解除《房屋买卖合同》并要求第一、第二被告承担包括返还房款、赔偿经济损失并支付违约金在内的违约责任的诉讼请求有着充分的事实依据和法律依据。
二，关于第三被C是否应该对第一、第二被告的违约承担连带责任的问题。
我们不否认，在本案的房屋交易中，第三被告C虽然是以受托人的身份出现的，但有四个基本事实是可以确定的：其一，C是以自己的名义同原告签订的房屋买卖合同；其二，原告支付的20万元房款是直接支付给C本人的，而且C在打收条时其中有一份《收条》明确注明其收到的是出售本人房屋的房款，而另一方面C是否已将该20万元房款转交给了B我们不得而知，况且C向法庭所出示的证据也根本无法证明其已将房款转交给了B；其三，B给C的授权委托中，C具有查询档案的权利，但从C得到授权直到同原告签订《房屋买卖合同》有将近大半年的时间，C是否查询了档案，是否已经知晓了房屋已被法院查封扣押的情况，我们同样是不得而知的；其四，C之所以要替B来卖房子，根本原因在于B欠C钱，因此B以房抵债，再由C出卖房屋来实现债权，这已在庭审过程当中得到了第四被告即房屋中介公司的证实。
因此，通过上述事实充分的说明，第三被告C的身份不单单是代理人这么简单，其对原告因本案存在重大权利瑕疵的房屋交易所造成的巨大经济损失有着不可推卸的责任，理应同第一、第二被告一起承担连带责任。
至于说在今天的庭审过程当中，第三被告的代理人提到的本案原告漏列被告即转委托人D的抗辩理由，我们认为这样的抗辩理由是根本不成立的，是在为第三被告应该承担的责任找替罪羊。不管基于什么样的原因，转委托发生在第三被告同原告签订了《房屋买卖合同》之后，而转委托的受托人D的授权范围仅仅是办理房屋产权的过户登记手续，也正是在D代为办理产权过户登记的过程中才发现房屋在订立合同之前已被法院查封扣押的情况，因此房屋的权利瑕疵是早就存在的，本案争议完全是由于第三被告同原告签订《房屋买卖合同》将存在重大权利瑕疵的房屋卖给原告造成的，转委托的受托人D没有任何的过错和违约。因此原告不列D为本案被告是完全成立的，况且如何处分自己的诉权这是原告自己的权利，因此原告是否起诉D对于第三被告是否应该承担责任之间没有任何的逻辑联系。
三、关于第四被告是否应该对因《房屋买卖合同》的解除给原告造成的经济损失承担补充赔偿责任的问题。
本案的房屋交易是由第四被告提供居间中介服务的，这是不争的事实。根据相关法规、法律的规定，中介方应该保证其所提供的交易信息的真实性和完整性，原告正是信赖第四被告作为专业的房屋中介机构及其提供信息的真实性才决定购买房屋并签订《房屋买卖合同》的。但遗憾的是，第四被告作为专业的房屋中介机构在双方正式订立买卖合同之前在有义务和有能力到房管部门进行档案查询以确定交易房屋产权真实性和完整性的情况下却没有进行档案查询，致使房屋已被法院查封扣押的权利瑕疵原告无从知晓从而订立合同并造成了损失。在今天的庭审过程中，第四被告提出其查询产权必须持有产权人的身份证件才行。但既然是产权人委托中介机构来帮助产权人对外公布房屋出售信息，那么中介机构当然有权利也有义务要求产权人提供身份证件用以查询产权状况而后再对外公布出售信息并提供中介服务，但作为中介机构的第四被告这样做了吗？显然没有。因此，第四被告理应对因《房屋买卖合同》的解除给原告造成的经济损失承担补充赔偿责任。否则，如果中介的义务仅仅是提供一个信息，而不管这个信息的真实性和完整性就收取大量佣金，那权力义务对等的法律原则如何来体现呢？

四，关于第五被告即某某银行是否应该将原告依据《房屋买卖合同》向其支付的按揭尾款返还给原告的问题。
我们知道，任何行为都有其一定的原因性，本案当中，原告之所以要替第一、第二被告支付按揭尾款，其根本原因就在于原告同第一、第二、第三、第四被告签订了《房屋买卖合同》，约定由原告替第一、二被告付清按揭尾款从而解除银行的抵押权以实现房屋的顺利交易。原告履行《房屋买卖合同》的这一行为在客观上使得第五被告的债权提前实现，放贷风险不复存在，第五被告因此而变相的受益。但由于交易房屋存在重大的权利瑕疵，交易目的无法实现，《房屋买卖合同》将被解除，因此原告向第五被告支付按揭尾款的合同基础已不存在，第五被告收取原告支付的按揭尾款的行为也就丧失了合同及法律上的依据，构成了不当得利。因此，第五被告有义务将原告支付的按揭尾款返还给原告，同时恢复其对买卖房屋原有的抵押权以平衡第五被告的利益不因此而受损。
综上所述，原告所有的诉讼请求均有着充分的事实依据和法律的依据，请求法庭依法支持。
谢谢法庭！
云南大韬律师事务所
律师：邓明友、蔡从伟
二0一0年 月 日

二手房交易注意事项
邓明友律师
案情简介：A一家三口想在某某城市买房落户，经过走访多家房屋中介，最后决定在某某房屋中介公司的介绍下，购买位于某小区第20栋三单元2208号房屋。该套房屋面积为156平方，坐北朝南，采光及通风较好，A相当满意。于是就回到中介公司，具体对房屋价款及支付办法进行了磋商。在具体谈判过程中，房东B并没有到现场，而是其委托的代理人C到现场具体与A进行谈判。经过多次谈判，最后A一家三口与B的代理人C终于达成一致意见，每平方7200元，总价款为1123200元，付款办法是合同签订之日付200000元定金，合同签订后15日内支付700000元，余款部分于房屋登记过户到A一家三口名下以后7日之内一次性支付完毕。并在房屋中介公司见证下签订了房屋买卖合同。合同签订以后，A按照合同约定及时的履行了付款义务，同时B的代理人C也协助A还清了银行按揭贷款，把房产证拿了出来。正当A一家三口高高兴兴的与C到市房产交易中心申请过户登记的过程中，被告知所买卖的房屋已经被两家法院查封，不能办理过户登记时，A一家三口被这突如其来的事实弄得不知所措。面对不能过户的事实，想到的是及时与B联系，要求解除合同并返还款项。经过多次联系，B仍然没有路面。实在没有办法的情况下，A依法起诉到法院，请求解除合同并返还款项，而当案件正在审理过程中时，因为B一房多卖，涉嫌诈骗，已经被公安机关立案侦查，法院审理以因此裁定中止。现在A一家三口只能耐心等待公安机关侦查结束以后再踏上漫长的维权之路，能否如实追回款项，弥补损失那就不得而知了。
律师点评：面对A一家三口所遭遇的情况，我甚是同情。最近咨询了许多关于二手房买卖过程中的常见问题：有没有经过共同共有人同意而不履行合同的；有房屋交易已经完成但原房东拒绝迁出户口的；有如上述案件情况的等诸多问题。为了便于当事人在购房时参考，现在根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国房地产法》（以下简称《房地产法》）、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及相关法律法规的规定对二手房交易过程中应当注意的事项进行归纳和阐述。
首先应当查明产权登记状况，明确产权人有那些。有很多房产均是夫妻共同财产或者是家庭共同财产，共同财产必须经过共同共有人一致同意才能进行处分，否则就是无效民事行为，法律将不予保护。因此在签订合同时，一定要注意，要所有共同共有人同意并签字才可以。这样就可以避免一些共同共有人以没有经过其同意而请求法院宣判合同无效的风险。
其次，应当查明产权是否有它项权。主要应当查明是否有抵押担保权及是否被法院查封等。如果有它项权的，必须解决以后才能签订房屋买卖合同。否则结果就如A的遭遇一样，风险太大。相信大家不会再步A的后尘吧。
再次，应当到派出所查明所买房屋的落户情况。如果已经有人落户，那就应该要求房东及时迁走，只有把户口迁走以后再来谈房屋买卖为好。这样对以后申请办理户口迁移及落户就没有障碍。否则买卖合同履行以后再来谈户口迁移问题，那是很被动的。
最后，应当明确约定交房及产权过户时间，交易前的相关费用承担和违约责任等问题。