二手房买卖户口未迁出，卖方需承担违约责任

　　【案情】

　　原告吴某与被告高某于2010年6月2日签订《北京市房屋买卖合同》。合同约定：申请人以1420000的价格购买申请人与丈夫共有的位于“北京市丰台区镇国寺北街X号院X号楼X单元XXX室房屋;并对付款方式、房屋交付、违约责任、权属转移登记、争议解决等进行了约定，并约定被告在房屋所有权转移之日起30内，办理完毕户籍的迁出手续。

　　合同签订后，申请人依约向被告支付全部购房款，双方于2010年7月28日办理完毕交易房屋的产权过户手续。依照合同约定，被告应在房屋所有权转移之日起30日内即2010年8月28日前，办理完毕户口迁出手续，但被告并未依约将户口迁出，导致纠纷，原告将被告诉到法院要求被告及时迁出户口并依约承担位于责任。

　　本案经一审人民法院审理，在诉讼中被告将户口迁出，最后双方达成调解协议，被告向原告支付违约金6万元。

　　律师说法:

　　法院对于仅就户口迁出问题的案件，一般是不受理的。本案法院之所以会受理，其原因是在于律师选择了违约之诉，原告的诉请看似与户口相关，实际上是基于双方在合同中约定了如果卖方未在规定的时间内迁出户口，将承担支付违约金的违约责任。如果双方仅在合同中约定卖方应当于何时迁出户口，并未约定若未在规定时间内迁出户口承担什么违约责任，在这种情况下，买方如果向法院起诉要求卖家迁出户口，一般不会得到法院的支持。另外，违约责任的确定除参考合同约定外，法院还会综合考虑卖方违约给卖方造成的损失，所以在约定违约责任时，需要约定损失的计算方式等，以便约定内容得以执行。