夫卖房，妻不知情，二手房买卖是否还成立？

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夫卖房，妻不知情，二手房买卖是否还成立？



由于房地产产权证上登记的房地产所有人和实际真正的所有人可能有所不同，如房地产产权登记为丈夫一人，而实际该房屋是婚后夫妻共同出资购买的，真正的产权人是夫妻双方。对于并不熟悉卖方情况的不动产买受人而言，要其了解不动产上真正的所有人为谁，了解产证背后的真实关系，恐怕要求过高。针对房地产权利证书或者登记簿记载的权利内容和实际的权利关系不一致的情况，买受人除了多了解房地产上的权利状况，遇到部分共有人处分他人财产的情况时，买受人该如何应对？

如果买受人属于善意第三人的，即使隐名的房地产所有人不同意出售该房地产的，也只能向无权处分的所有人主张侵权责任，可以要求其返还买房款，但不能主张善意买受人和非法处分人之间的房地产买卖合同无效。不过如果房地产买受人明知财产是他人夫妻共有财产，而非登记的共有人不同意出售的，就不属于善意第三人，必须将财产返还给共有人，由此造成的损失，比如房地产交易税费的损失由恶意买受人（恶意指知情）和非法处分他人财产的出卖人根据过错比例共同承担。

判断买受人是善意还是恶意，主要看买受人对财产的共有情况是否知情，在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权的，买卖合同有效。比如买受人是在公开市场上受让的房地产，推定买受人为善意，公开市场可以是二手房中介、网上交易平台等，而买受人和出卖人熟识或者是出卖人的近亲属、亲密的好友等熟悉出卖人的家庭情况的人就不能推定其为善意第三人。

其次，买受人应当以合理的价格有偿受让，如果是以不合理的市场低价进行交易的，很难推定买受人为不知情，因为此时买受人作为一个有判断能力的人应当注意到不合理低价背后的原因，当然交易价格略低于市场价不属于不合理的低价。

再次，房地产转让合同已经完成过户登记，如果在房地产买卖合同签订后，房地产隐名共有人发觉房地产被出售而向买受人提出处分权异议的，此时买受人不顾隐名共有人的告知继续交易的，就不能称之为善意第三人。在房地产过户前因为隐名共有人不同意出售而导致房地产买卖合同无法继续履行的，由非法处分房地产的出卖人对买受人承担违约责任。


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