承租人的优先购买权——二手房买卖合同纠纷案例

　　原告刘润成，男，汉族，44岁，住贵州省贵阳市南明区花溪大道中段69号，暂住宝安区中南花园2栋B4-901房。

　　被告中国长城资产管理公司深圳办事处，住所地：深圳市罗湖区人民南路发展中心大厦6楼。

　　负责人陈建新，总经理。

　　委托代理人吴志军，该公司员工。

　　第三人深圳市宝联置业有限公司，住所地：深圳市福田区益田路江苏大厦B1117。

　　法定代表人施秋羽，总经理。

　　第三人张毅宏。

　　原告刘润成诉被告中国长城资产管理公司深圳办事处(以下简称长城资产深圳办事处)以及第三人深圳市宝联置业有限公司(以下简称宝联公司)、张毅宏二手房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告以及第三人张毅宏的委托代理人到庭参加诉讼，第三人宝联公司未到庭。本案现已审理终结。

　　原告刘润成诉称：被告拥有宝安区中南花园2栋B4-901房的合法产权证书，自2005年5月起至今，原告前期通过深圳南方长城投资控股有限公司，后期通过第三人深圳市宝联置业有限公司将上述房地产租赁给原告，原告与上述租赁方签订有正式的《房屋租赁协议》，并按时向租赁方及物业管理处缴纳了房屋租金和物业管理费。2007年2月12日，被告方通过第三人宝联公司告知原告，已将原告租赁之房屋出售给案外人张毅宏。2007年10月8日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向原告等多位租户发出《公告》，要求各位租户如果认为对被告与张毅宏的商品房买卖存在优先购买权并要求行使，则请在公告之日起向人民法院提起诉讼，并于公告之日20日内向该局提交法院受理案件的相关文件。综上，原告认为，原告是中南花园2栋B4-901房的合法租赁方，依法对该房屋拥有优先购买权和优先租赁权。被告方在未提前三个月通知原告方，且未征求原告方是否行使优先购买权利的前提下，擅自将该房屋转让给案外人张毅宏，违反了我国民法通则及合同法的规定，损害了原告方的合法权益，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.被告与张毅宏2007年2月6日签订的《不动产转让合同》为无效合同;2.被告在同等条件下优先将上述房地产转让给原告;3.责令被告承担本案全部诉讼费用。

　　被告长城资产深圳办事处对原告提供的上述证据质证意见为：证据1表明原告是与南方长城控股公司签的，不能证明其有优先购买权，与承租人宝联公司也没有关系;证据2显示除了2007年1月和3月是原告支付租金外，其他都是由案外人刘润海交纳的，此存在主体是否适格问题;证据3真实性认可，但不能说明原告有优先购买权;证据4不予质证。

　　第三人张毅宏对原告提供的上述证据真实性、关联性均不予认可。

　　被告长城资产深圳办事处辩称：一、本案答辩人与原告(即被转租人)之间并无房屋租赁合同关系，原告(即被转租人)主张优先购买权缺乏合同及法律依据。2006年12月17日答辩人与本案中第三人深圳市宝联置业有限公司双方签订了《不动产租赁合同》，建立房屋租赁合同关系。双方约定由答辩人向宝联公司整体出租包括涉案房产在内的共计115套房产，宝联公司向答辩人按月交纳房租，租赁期限为2006年12月17日至2007年6月17日。由于答辩人是与宝联公司签订的租赁合同，因此也仅向该公司提供出租物业并有权向其收取房租，双方间存在权利义务关系，宝联公司是涉案房产的承租人。至于本案原告，答辩人在本案诉讼提起前并不认识，其突然提起诉讼，答辩人十分不解，因为双方既无合同意义上的权利义务关系也无现实生活中的沟通或联系.。按照《合同法》等相关法律规定及合同相对性原则，由租赁合同关系而产生的优先购买权基础在于当事人双方间存在租赁合同关系，如果连租赁合同关系都不存在，优先购买权就成为无源之水、空中楼阁，本案中原告“优先购买权”的主张违反了合同相对性的原则是不能成立的。而且《合同法》等已经明确规定了“承租人”享有同等条件下的“优先购买权”，从未规定被转租人享有此种权利，答辩人认为法律规定不能作无限制的扩大解释，否则转租后又转租、再转租的各方当事人均主张所谓“优先购买权”如何平衡及实现?由此而给产权人(出租方)带来沉重的转让负担，对产权人(出租方)而言也是极不公平的，对法律而言任意扩大解释也是极不严肃的。所以，本案即使存在所谓“优先购买权”，其权利人也应当是作为合同签订相对方的宝联公司，而非与答辩人无任何关联的原告。对此，宝联公司也曾在《公函》中表示“小租户与贵办无直接法律关系，恳请贵办对贵我双方在履行合同期间发生的问题，直接与我司交涉，如涉及小租户，也应当由我司协助解决”。因此，原告若认为自己权益受到损害应与宝联公司联系处理。答辩人认为：原告主张优先购买权缺乏合同及法律依据，应当被依法驳回。二、宝联公司与答辩人订立合同时已明确放弃优先购买权，原告向宝联公司转承租涉案房产后更无权主张所谓“优先购买权”。答辩人与宝联公司2006年12月17日签订的《不动产租赁合同》第9条9.3款约定“乙方(宝联公司)不享有在同等条件下对该租赁房的优先购买权”，即：涉案房产的优先购买权在订立租赁合同之初已由宝联公司承诺放弃。由于宝联公司取得涉案承租权的同时，已主动放弃了同等条件下涉案房屋的优先购买权，而原告有关涉案房产的权利又是通过转租来源于宝联公司，其权利范围不应超越宝联公司享有的权利范围。因此，即使存在原告所谓“优先购买权”，也因宝联公司承诺放弃而归于消灭。作为承租方的宝联公司在决定转租涉案房产给原告时，原告应当审查过转租房产即本涉案房屋的权属问题，即应当得知：其已承诺放弃了涉案房屋的优先购买权。因此，答辩人认为原告由此可能发生的损失应向其租赁合同的相对方宝联公司主张，而不是向与其毫无关系的答辩人主张。三、退一步说，即按照原告的说法存在其所谓的“优先购买权”，也由于答辩人已就涉案房产出让事宜多次告知，原告未在合同期限内行使该权利，而视为其放弃了优先购买权。本案涉案房产系属答辩人待出让资产包中宝安新城第38区“中南花园”%套住宅之一，早在2006年9月26日答辩人已通过《深圳商报》公告通知各方主张权益。答辩人出让涉案房产时间为2007年2月6日，从通知到出让四个多月的合理期限内，原告并未以任何形式主张过所谓“优先购买权”，其怠于行使而视为放弃。四、原告第三项诉讼请求涉及优先购买权的行使，答辩人认为即使存在所谓“优先购买权”，该权利行使的前提还在于“同等条件”的具备，但本案原告没有具备“同等条件”。首先，涉案房产转让系“整体转让”中的个别房产，答辩人转让包括涉案房产在内的%套房屋是整体一次性转让给一个买受人，其“整体一次性转让”是转让房产的一个重要交易条件，正因为是整体转让，所以转让均价低于单套住房转让价格，单套住房由于其朝向、面积、位置等存在差异，其价格必然也不同。涉案房产本身朝向、位置比较好，其同等条件下单独转让的价格必然也更高。为了高效快速最优化回收资产，此次采取整体转让而非分户转让，答辩人已让利给一次性整体买受人。如果以原告主张的价款来购买单套涉案房产，答辩人的出价必然远远高于整体转让96套房产的均价，因为对于单套房产而言此价格过低，不符合市场经济规律。因为，本案原告主张优先购买涉案单个房产不符合“同等条件下”之规定，其主张应当被驳回。其次，涉案房产涉及国有资产处理方面的一些历史遗留因素及相关债权债务的影响，尤其是税费承担和债务承担问题。由于是整体转让且过户时买卖双方应支付的税费、房产本身的债务实际上均由整体房产受让方全额承担，所以转让均价相应也已降低。因此，原告以其诉请中的价格来主张优先购买权，不符合买受人在房产过户时需全额承担税费及承担全部债务这一重要前提。再次，前述“同等条件”中价款支付时间也是重要条件。整体转让时，答辩人本着使国有资产最快速最优质的实现，要求买受人在成交三日之内付清全款，买受人也实际这样履行了。因此，“同等条件”的认定包括三日之内付清全款这一条件。另外，答辩人作为国家资产管理公司专门处理国有不良资产，根据《最高人民法院<解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函>》第二款“城市房屋，即使是私人的资金所建筑，也属于社会财产的一部分。允许房户有优先承租、承典、承买的权利，就是说房主行使产权，也须服从社会利益，如房屋不宜分割出售，承买人虽不是房户之一，但买下全幢房屋确有利于工商业的发展，同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题，这样处理是适当的。否则，仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了社会的利益，就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。”及长城资产总公司的相关规定，本次处置系整体转让包括涉案房产在内的全部%套房产，买受人须一次性全部买人以确保答辩人在处置不良资产时国有资产能最快速、最大化、最优化地得到兑现。整体转让方式最有利于相应社会利益的实现，而原告却单独主张购买个别房产有违答辩人处理资产的相关规定，由于原告只是本次转让整体标的个别房屋的被转租人，因此不符合答辩人本次依照国家相关规定整体处置国有资产的要求。最后，答辩人需要说明的是：中南花园曾居住了其他众多被转租人，均想购置此小区房产，但因为“中南花园”系整体转让，被转租人最终无法购买。如果本案中原告以其诉请价格为依据主张所谓单房“优先购买权”能成立，那么对其他被转租人是不公平的，其他人的所谓“优先购买权”如何实现?“同等条件下”这一前提又如何实现?如果第三方买受人愿以更高价竞买又如何处理?五、原告要求的转让价格并无任何证据支持，请法庭依法驳回原告的相应诉讼请求。综上所述，答辩人认为：作为与答辩人并无合同关系的原告，其主张权益所依据的合同基础、法律依据都不存在，其请求自然不应得到法律的支持。答辩人作为国家金融资产管理公司之一，对国有资产履行着严格的监管义务和职责，为保护国有资产不被原告非法侵吞，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。另外，答辩人将保留向原告追索自租赁合同到期日起至实际返还涉案房产之日的房屋租金损失及同期人民银行贷款利率的权利。

　　第三人宝联公司，未到庭，亦未答辩。

　　第三人张毅宏辩称：我方认为本案原告不是涉案房产的承租人，承租人实际上是宝联公司，我方已经发出了公告尽了告知义务，而且在这期间原告方并没有向任何一方提出优先购买权的意思表示，所以请求法庭支持我方的买卖关系。

　　第三人张毅宏未提交证据。

　　经审理查明：位于深圳市宝安区新安办38区的中南花园之产权人为本案被告长城资产深圳办事处。该花园系被告于2002年11月21日向深圳市屹海达实业有限公司购买所得。涉案房产中南花园2栋B4座901包含其中。2006年12月17日，被告(出租方)与第三人宝联公司(承租方)签订《不动产租赁合同》，合同约定，出租方将包括深圳市宝安区中南花园91套商品房在内的115套房产租给承租方使用，合同租赁期限为半年，自2006年12月17日起至2007年6月17日止。租期届满三个月前，承租方如需续租，应向出租方提出书面申请。同时，承租方主动放弃优先购买权。出租方欲转让该不动产的，应事先告知承租方。承租方不享有在同等条件下对该租赁房产的优先购买权。承租方可以将承租的不动产全部或部分做经营性租赁项目出租，所发生的费用由承租方承担。

　　2005年4月30日，深圳南方长城投资控股有限公司(甲方)与原告(乙方)签订了《房屋租赁协议》，协议约定，甲方同意将位于深圳市宝安区中南花园2栋B4座901住房租赁给乙方使用。租赁期限自2005年5月4日起至2005年11月4日止。租期为半年。甲方保证对该出租房屋拥有合法的出租权利，确保乙方在协议期内正常使用。另查，涉案房屋租金从2005年12月起至2007年3月均是向第三人宝联公司交纳。交款人为本案原告及其弟弟刘润海。

　　2006年9月26日，被告在深圳商报上刊登《中国长城资产管理公司深圳办事处资产处置公告》，包括涉案房产在内的宝安中南花园96套商品房在拟打包处置物权表内。后中国长城资产管理公司同意被告处置中南花园96套商品房。2007年2月6日，被告长城资产深圳办事处与第三人张毅宏签订《不动产转让合同》，由第三人张毅宏整体购买中南花园96套商品房。2007年10月8日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局发出《公告》：“因中国长城资产管理公司深圳办事处与张毅宏共同申请了中南花园96套商品房的转移登记申请，如中南花园%套房之租户认为存在优先购买权并要求行使，则在公告之日起向人民法院提起诉讼。逾期将依法办理转移登记手续。”2007年10月26日，原告就涉案房产之优先购买权起诉至本院。

　　本院认为：首先，优先购买权是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。该制度设立的立法目的在于减少纠纷，降低交易成本，同时便于房屋的占有、管理和使用，以发挥其最大效用。本案原告虽未与第三人宝联公司签订书面的租赁合同，但根据原告提供的宝联公司开具的租金收据可以认定原告与宝联公司之间存在事实的租赁关系。在被告同意第三人宝联公司转租的情况下，本案原告作为次承租人，在法律上具有同等条件下优先购买涉案房产的权利。但是，在被告与第三人宝联公司签署的《不动产租赁合同》中，宝联公司已明确表示放弃涉案房产之优先购买权，作为次承租人其次承租的权利亦不能超过承租人于法律规定或当事人约定之权利。且原告作为次承租人应对涉案房产之承租权利限制有所了解，如因第三人宝联公司未向原告披露关于其放弃优先购买权的意思表示，造成原告因被告出售涉案房产发生损失的，原告可向第三人宝联公司追偿。其次，优先购买权之履行实质条件是“同等条件”。法律规定同等条件是为了保证出卖人的利益不致因优先购买权的行使而受到损害，从而使出卖物能以合理的价格成交。本案涉案房产系包含在整个中南花园%套房产整体处置方案中，被告作为国有资产管理公司在保证国有资产快速、高效处置条件下，在衡量整体房产交易价格、支付方式和时间后，将包括涉案房产在内%套房产一并卖予第三人张毅宏，该整体转让有利于社会效益和国有资产的处置。故在公平原则下，即使原告具有优先购买权，作为单个的承租人，该权利亦不可及于整体转让。综上所述，原告起诉被告及第三人至本院，要求确认被告与第三人张毅宏于2007年2月6日签订的《不动产转让合同》无效，被告在同等条件下优先将涉案房地产转让给原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决如下：

　　驳回原告刘润成的诉讼请求。

　　本案受理费人民币11001元，由原告负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。