二手房买卖纠纷之补充协议 交易又一重保护伞

房产交易，安全第一。如何保障安全？主要的手段就是合同。然而人无完人，合同文本也没有面面俱到的。当您发现主合同无法切实保障自己的利益时，那么与对方协商签订补充协议，也可以成为自己交易行为的另一重保险。本期《黄金楼市》，咱们一起看两个补充协议的故事。
典型案例一 这个补充协议有效吗
案情回放：吕先生 2004年购买房屋一套，由于当时此房产没有房产证，吕先生先支付了大部分房款，尚余两万元作为过户保证金。但拿钥匙时，原房主以房子卖便宜了为由，要求吕先生多交4000元。吕先生没有计较，同意了对方要求，为防止过户时该房主再次“反悔”，吕先生与其签订了补充协议，其中约定，再出现房东追加要钱的事情，吕先生有权要求索赔30万元。2006年，吕先生购买的房子证件办妥，但办理过户的时候，房主果然又一次食言，要求吕先生再给 5万元，否则不协助过户。拿着手中的协议，吕先生想知道，这份协议是否有效，他可不可以要求对方赔偿30万元。

律师说法：律师认为，该补充协议只要双方签字，就有效力。吕先生可以通过诉讼，维护自己的权益。要求对方履行合同，也可以要求违约金。但其中还有一个问题，就是这份补充协议的约定不是太明确，吕先生可能难以获得对方索要5万元的证据，对方在法庭上也不会承认。所以法庭会支持吕先生第一个要求，但第二个要求未必会全部支持。

典型案例二 补充协议起了大作用

案情回放：王女士 2003年买了一套房子，原来的电话号码就留了下来，虽然没有办理过户，但电话费一直是王女士在交。2005年，原房主突然打来电话要求要回电话号码，理由是还没有办理过户，名字还是他的。王女士想想也是，虽然自己一直在交电话费，但名字是人家的，人家拿着身份证就可以把电话号码给转移了。她情急之下翻看了一下合同，发现补充协议里提及原房主将电话赠送。她不知道该项约定有没有效。因为协议里只说明是留下电话，而没有点明是电话号码。

律师说法：律师认为，王女士应该可以把电话号码留下来。首先电信公司的固定电话是与区域有关的，假如原房主的新住址不在附近，那么电话号码也不会随之迁移。另外，补充协议中约定的是电话，按照人们的习惯，电话应该包括电话机和电话号码，假如只约定了电话机，房主才可以索要号码，所以王女士的担心是没有道理的。

律师提醒 补充协议的三个“什么”

补充协议一般约定什么内容？

补充协议一般就主合同中没有约定和约定不详细的内容进行约定。比如户口迁出和迁入的时间问题；房屋一些附属品，如家具、电器等的归属问题。可能产生的纠纷的一些解决途径、税务缴纳问题等。

什么时候签补充协议？

律师认为，补充协议应该在签完主要合同后，房屋交付之前，即在交易进行的过程中发现问题，马上签。

补充协议起什么作用？

律师认为，补充协议的作用就是辅助主合同，对合同履行过程中出现的细节问题进行补充约定。补充协议与附加条款是有区别的，前者是主合同的内容，后者是主合同的补充。在房地产交易中，尽量要把维护权益的条款放在主合同中，因为补充协议的滞后性，容易“提醒”卖方违约，给买方造成被动。