二手房定金合同纠纷 如何维权

　　在二手房买卖交易中，在买方签署了定金协议，交付了定金的情形下，如卖方以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《房屋买卖合同》，买方应如何维护自身合法权益?

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　　【案情】房价上涨了，卖家不卖了

　　买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下120平米的物业，以68万元的价格出售给买方。双方约定定金为5万元，预付房款35万元(含定金)，余款待买方完成过户，取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方就向买方交房，买方也将35万元支付给卖方。

　　三个月后，卖方发函通知中介公司，要求中介公司转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理房屋产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。

　　【本案争议焦点】定金协议是否有买卖合同效力

　　买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了物业地址、面积等物业基本状况、成交价格、付款时间及付款方式、交房方式、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质就是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了51%的房款，房屋也在自己的实际使用中。

　　卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

　　【法院判决】定金协议有效，卖方必须交房

　　法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了房屋买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。

　　点评：合同性质不仅仅是由合同名称决定的

　　在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了交房、房款支付日期及方式、房产过户等买卖合同的相关内容，此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。

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