枝江市金属材料公司诉郑吉明未按其通知的期限交款丧失优先购买权租赁到期后返还房屋案

原告：枝江市金属材料公司（以下简称金属公司）。
被告：郑吉明，男，３５岁，个体工商户。

金属公司与郑吉明于１９９７年６月１０日签订了一份《房屋出租合同》。双方约定：金属公司将其座落在枝江市马店镇迎宾大道７９号临街营业用房（从左至右第三套）租给郑吉明使用，每月租金６００元，租赁期从１９９７年６月１０日至１９９７年１２月１０日。１９９７年１０月９日，金属公司对郑吉明第１１户承租人发出《购房通知书》，载明各承租户若想购买承租房屋，必须于１９９７年１０月３１日前交清１６．５万元购房款，逾期交付即视为放弃购房。同日，金属公司将该通知书送给郑吉明之妻签收，但其妻对是否购房未作明确表示。１９９７年１１月２０日，郑吉明到金属公司去交购房款，金属公司以超过通知书规定购房时间为由拒收，并告知该房已于１９９７年１１月２日卖给了杨以清。租赁到期后，郑吉明一直占据该房并交纳房屋租金至１９９８年２月，金属公司也收取了租金。
１９９８年２月２３日，原告金属公司向枝江市人民法院起诉称：我公司与郑吉明签订的房屋租赁合同到期后，不愿与郑吉明续签租赁合同，现郑吉明一直占据该房拒不搬出，损害了我公司合法权益。请求人民法院判令郑吉明搬出承租房屋，付清房屋使用费，并赔偿我公司不能按期交付买主房屋的经济损失８９１０元。
郑吉明答辩称：我没有承诺金属公司于１９９７年１０月９日发出的《购房通知》，该《购房通知》没有法律效力，我作为房屋承租户应享有优先购买权，对方在我享有优先购买权期间将该房卖与他人，侵犯了我的合法权利。反诉请求法院确认金属公司将该房卖与他人的行为无效，判令金属公司与我确立房屋买卖关系，并赔偿我停业期间的经济损失２７００元。
金属公司对郑吉明的反诉答辩称：对方原来虽享有优先购买权，但未在我公司《通知》规定的时间内交付购房款，优先购买权已丧失。请求人民法院驳回对方的反诉请求。

枝江市人民法院经审理认为：金属公司与郑吉明签订的《房屋租赁合同》到期后，金属公司不同意再与郑吉明续签租赁合同，依法应予准许。金属公司发出的《购房通知》是合法有效的。郑吉明未在《通知》规定的时间内交付购房款，应视为其对优先购买权的放弃。郑吉明现提起反诉，要求确认金属公司与他人房屋买卖关系不成立的诉讼请求，不能予以支持。由于金属公司已收取了郑吉明１９９８年２月份以前的所有房租，视为其同意郑吉明租用该房至１９９８年２月。现金属公司要求郑吉明赔偿其不能于１９９７年１１月２日交付他人房屋至１９９８年２月２３日起诉前的经济损失８９１０元的诉讼请求，不能予以支持。郑吉明反诉要求金属公司赔偿停业期间的经济损失２７００元属于自行扩大的损失，也不能予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条和《城市私有房屋管理条例》第二十条之规定，该院于１９９８年６月２５日判决如下：
一、本诉被告郑吉明将承租房退还本诉原告金属公司，并按每月６００元的标准付清房屋使用费（从１９９８年３月１日始至搬出承租房时止）。
二、驳回反诉原告郑吉明的诉讼请求。

宣判后，郑吉明不服该判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉。称：金属公司于１９９７年１０月９日发出《通知》只能视为要求解除原租赁合同的要约，其对该要约并未承诺，因此双方仍应履行原租赁合同至１９９７年１２月１０日止。一审法院确认该通知合法有效不妥。另外，其在１９９７年１０月９日收到金属公司《购房通知》后，于１９９７年１１月２０日到金属公司交付购房款，按照法律规定此时其仍享有对该房的优先购买权，但金属公司却在１９９７年１１月２日将该房卖与他人，违反了优先购买权的法律规定，该房屋买卖行为是无效的，应予撤销。请求二审法院确认其与金属公司的房屋买卖行为成立，并判令金属公司购偿其经济损失２７００元。
金属公司未提出书面答辩。

宜昌市中级人民法院经审理认为：金属公司与郑吉明签订的房屋租赁合同到期后，金属公司不同意与郑吉明续签租赁合同应当准许，郑吉明现应搬出承租房，并给付占用房屋期间的占用费。郑吉明收到金属公司的《购房通知》后，其并没有明确表示放弃购房权利。金属公司将该房出售给他人的行为违反了最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第１１８条之规定，属无效的民事行为，应予撤销。郑吉明提出其对所承租的房屋享有优先购买权的理由成立，本院予以确认。但其要求本院判令其与金属公司房屋买卖关系成立的诉讼请求，超过了优先购买权的审理范围，本院不予支持。金属公司与郑吉明各自提出要求对方赔偿损失的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第１１８条之规定，该院于１９９８年７月２７日判决如下：
一、维持枝江市人民法院民事判决第一项，即郑吉明将承租房退还给金属公司，并按每月６００元的标准付清租金（从１９９８年３月１日始至搬出承租房时止）。
二、撤销枝江市人民法院民事判决第二项，即驳回郑吉明的反诉请求。
三、金属公司与杨以清的房屋买卖关系无效，郑吉明享有其承租房屋的优先购买权。