夫妻一方卖房的法律效力- 刘志强律师

夫妻一方卖房的法律效力
核心提示：夫妻共有房产所有权，夫妻一方在房产买卖合同上签字，是否构成对夫妻另一方的表见代理行为？
　　［案情］2005年3月16日，镇江市民张先生通过房产中介与孔先生签订了一份二手房买卖合同。合同约定：孔先生将其位于市区的一套建筑面积约80平方米的房屋出售给张先生，房款为20万元（含室内部分家具、车库等附属设施），由张先生在合同订立之日支付购房定金2万元。张先生随即支付了2万元定金。5月底，孔先生的妻子声称孔先生卖房时没有征得她同意，在她不知情的情况下擅自卖房的行为是无效的，提出将张先生支付的2万元退给他。张先生于2005年年底一纸诉状将孔先生夫妇告到法院，要求其双倍返还定金共计4万元。

[分歧]本案在审理中，对于张先生与孔先生之间签订的房屋买卖合同的法律效力及处理方面存在着两种截然不同的意见。第一种意见认为：孔先生所卖房屋属夫妻共同财产，未经其他共有人（其妻）同意，孔先生不能擅自处分该房屋，因此孔先生擅自处分夫妻共有房产的行为应是无效的。第二种意见认为：孔先生卖房行为构成了表见代理，因此其与张先生之间的房屋买卖合同有效。

［评析］笔者同意第二种意见。本案争议的焦点在于只有夫妻一方在房屋买卖合同上签字是否属表见代理行为。表见代理属于广义范畴上的无权代理，具体是指在无代理权的情况下，代理人以被代理人的名义与相对人实施民事行为，并足以使相对人有理由相信代理人有代理权，法律为保护善意的无过失的相对人而要求被代理人对代理人的代理行为承担授权人责任的一种法律制度。一旦构成表见代理，则产生有权代理的法律效果。设立表见代理制度的目的在于保护相对人的合法利益，维护交易安全，促进民事财产关系流转的顺畅。本案中，孔先生称其妻让其代签，可见，张先生他完全有理由相信孔先生有权代理妻子卖房，所以可以认定孔先生以妻子名义卖房行为构成表见代理。因此，张先生与孔先生之间所签订的房屋买卖合同应认定为有效，孔先生夫妇违约而不履行合同，应当依定金罚则双倍返还定金给张先生。