二手房买卖不成中介公司依合同约定能否获得定金？

[案情]

　　2008年6月2日，余某看中了项某挂在某房地产中介公司出售的一套二手房，经多次实地考察，余某最终决定购买该房。余某、项某及中介公司签订了一份固定格式的《房屋买卖协议》，约定由中介公司提供中介服务，项某将房屋以16万的价格出售给余某，并约定如余某违约不买，项某有权将该房另行出售他人，购房定金则由项某和中介公司各得一半。协议签订后，余某向项某支付了购房定金10000元。后因余某做生意亏损，在约定的期限内未向项某购买，项某遂未将购房定金退还。之后，中介公司要求得到一半的购房定金，项某不同意，中介公司遂提起诉讼。

　　[分歧]

　　中介公司能否依据合同的约定获得一半的购房定金？

　　第一种观点认为：买卖双方及中介公司签订的《房屋买卖协议》属三方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，应属有效合同。处置购房定金是各方当事人自由处分其民事权利的表现，中介公司有权获得一半的定金。

　　第二种观点认为：定金权利仅限于定金合同当事人，是一项专有权利，中介公司非定金合同当事人，无权享有该权利。房屋买卖协议中关于定金的约定属于“加重对方责任，排除对方主要权利”的情形，该条款无效，中介公司无权获得一半的违约金。

　　[管析]

　　笔者同意第二种观点，理由如下：

　　本案涉及到三方当事人，两个合同关系。一是余某与项某之间的定金合同关系，一是余某、项某与中介公司之间的居间合同关系。从表面上看，房屋买卖协议对于购房定金的约定是各方当事人自由处分其民事权利的表现，中介公司有权获得一半的定金，但我们应该分清定金合同和居间合同的性质。余某与项某之间成立定金合同关系，而定金权利仅限于定金合同双方当事人，根据合同相对性原则，某中介公司不享有定金合同权利。另在余某、项某与某中介公司之间的居间合同中，某中介公司只有促成了合同的成立才有权获得报酬，其通过房屋买卖协议中对于定金的处分来使自己获得利益，且未付出任何对价，显然属于合同法关于格式条款无效情形中的“加重对方责任，排除对方主要权利”，故该定金处分条款无效，某中介公司无权获得一半的定金。　杨启根