是否拥有车库共同使用权惹风波

现年31岁的李某在购买二手房时，由于房屋没有附带的车库，便经协商并征得第三人同意后，共同使用第三人的车库，没想到第三人在卖房时连同该车库一并出售了，而买方拿到房子和车库后把车库锁也换掉了，从而影响了李某对车库的正常使用，因此惹起了不少风波。李某最后将卖主、第三人及购得车库的买方一起告到法院，打起了一场车库使用权官司。
共用车库惹风波

2000年12月8日，李某通过江苏省镇江某房产中介欲购买任某所有的位于市区的一套建筑面积为70多平方米的604室房屋。双方经协商后，在中介的主持下签订了一份房屋买卖协议。双方约定该套房屋的成交价为10万元，总成交价含煤气、热水器、油烟机、沙发、餐桌、固定家俱等；李某在2001年1月20日前将房款付清给任某，任某于2001年6月30日前将房屋正式交付给李某；在移交房屋时，将该建筑物范围内的土地使用权一并转移给李某;任某保证上述房地产权属清楚，若发生与任某有关的纠纷或债权债务，概由任某负责清理，并承担民事诉讼责任；因此给李某造成经济损失的，任某负责赔偿。由于任某出卖的604室房屋没有车库，李某使用起来很不方便，任某为做成这笔交易，便与居住在同幢楼503室的丈人王某协商后，将503室所使用的车库给李某停放自行车用。这样李某便与任某在协议中的第八条“其它事项”中备注：与503室车库拥有共同使用权。即李某与王某共同使用该车库。2000年12月11日，双方经磋商后又重新签订了一份房屋买卖协议，双方约定李某在2001年6月30前将房款全部付清给任某，任某同时将上述房屋正式交付给李某。为保险起见，双方还于同日签订一份补充协议。协议约定：“2001年6月30日，任某若未能将房屋交付给李某入住，则赔偿李某2万元，若李某不能付清房款，即赔偿任某2万元;该契约所订车库的所有权为503室所有，李某享有该车库永久使用权，但李某若出售所购买的604室房屋时，将丧失对该车库的使用权。任某与李某在补充协议上分别签名，503室的王某同样在该补充协议上签名，而且房产中介的工作人员作为中介方也在上面签了名。上述协议签订后，李某、任某与王某都按约定履行了各自的义务，李某从任某处取得503室车库的钥匙，并将自己的自行车停放于该车库中。

2002年12月29日，居住于503室的王某决定将该房屋出售给曾某。同日，双方签订了房屋买卖合同。合同约定：由王某将其上述503室房屋出售给曾某，房屋成交价为11.58万元，其中含煤气、车库、灶头、油烟机、太阳能热水器、电话、有线电视、铝封阳台、橱柜、电视柜、沙发、固定装璜。合同签订之日，曾某支付王某定金5000元。双方到市房产交易所更名时，曾某付房款75800元给王某，余款在王某交付房屋时，由曾某一次性付清。合同订立后，曾某2003年2月18日将房款全部付给王某，王某出具了收到房款包括车库款共计115800元的收条给曾某。王某将李某停放于503室车库内的自行车搬出，并将房屋及503室车库的钥匙交付给曾某，曾某在2003年3月份将车库的门锁换掉。这样李某就无法打开车库来停放自行车了。李某后来与任某、王某及曾某就车库的使用权问题进行协商交涉。但一直没有结果。李某便将任某、王某和曾某一起告到了镇江市润州区法院，要求三人立即停止侵害李某对503室车库行使使用权的行为。

对簿公堂

法院受理此案后，王某辩称：李某的起诉不符合法律规定，要求法院驳回李某的诉讼请求。

任某辩称：自己确实与李某签订了房地产买卖契约，但是双方在协议中并未涉及车库，后来经过李某再三要求，自己与王某协商后，才同意让李某将2辆自行车停放于王某的503室车库内，并就上述问题与李某签订了补充协议，约定李某享有对该车库的使用权，但是规定若李某出售该房屋时，即丧失对该车库使用权。

曾某则辩称：惹风波，引起争议的503室车库是自己从王某处购买所得，因此自己便依法对该车库享有所有权，即享有占有、使用、收益、处分的权利。李某将其列为被告是错误的，即使说对李某应当负相应责任的话，也应是任某和王某，而曾某却与李某无任何法律上的权利义务关系，请求法院驳回李某的诉讼请求。

法院审理中，李某当庭出示了其与任某签订的房屋买卖协议，以及与任某、王某签订的补充协议;并提出在补充协议中明确约定，李某享有该车库的永久使用权。王某则提出所讼争的车库并非自己所有，其所有权人是宋某，自己只是借用而已。并出具了宋某于2002年11月出具的委托王某全权处理车库事宜的委托书来说明车库并不是属于自己所有。曾某则认为，讼争的车库应属王某所有，而任某无权在与李某签订的协议中约定李某对该车库拥有使用权，而且李某与任某、王某之间就车库所形成的协议自己从不知道，而王某在出售503室及车库时也未向自己提起和讲明这件事情。即使李某的利益受到侵害的话，也只能向任某和王某主张。

补充协议成焦点

几方当事人争议的焦点集中在李某与任某及王某所签订的补充协议是否有效，由此确定李某对503室车库是否享有共同使用权。李某认为，根据房屋买卖协议及补充协议，可以证明李某花10万元的价款购得了604室房屋的所有权和503室车库的使用权。车库原为宋某所有，但其委托王某进行全权处理，王某据此享有对该车库的处分权，既然王某享有处分权，那么在补充协议上签字则说明王某对李某享有车库的共同使用权进行了追认。因此，李某依法享有该车库的使用权。实际上李某也是占有使用该车库的。虽然王某日后将车库连同503室房屋一并转移给曾某，曾某因此享有了对该车库的所有权，但是曾某也只能是取得了该车库的限制性的所有权，所以应当认定李某与曾某共同享有对该车库的使用权。

王某代理人则认为，本案与王某有关的仅仅是补充协议上的王某的签名。但是补充协议只是反映李某与任某之间的关系，如果说这份协议上体现的就是第三者的限制物权的话，则也是不符合法律规定的。

任某则认为，李某花10万元仅仅是购得604室房屋，与车库没有什么关系。曾某及其代理人则认为，从李某所提供的证据来看，李某所取得的仅仅是604室房屋的所有权。曾某则是依据契约的约定支付了全部价款后取得了对诉争的503室所附的车库的所有权，这应当是一个完全的物权，车库作为503室房屋的从物，曾某已合法地享有车库的所有权。曾某既然取得了车库的所有权，其换锁行为也就很正常了，因为物权具有优先权和绝对权，具有排他性。已经履行完毕的王某与曾某之间的协议应当受到法律的保护。如果李某依据其与任某、王某所签订的协议来起诉的话，则本案与曾某没有任何关系。如果作为侵权来讲，曾某又没有行使不法行为。因此说列曾某为本案被告没有法律依据和事实根据。所以要求依法驳回李某对曾某的诉讼请求。

李某的代理人认为，李某在购买604室房屋时已经取得了对503室车库的共同使用权，曾某也承认将车库换了锁，导致李某不能正常使用该车库，不能顺利行使共同使用权，曾某的行为已经侵犯了李某的合法权利，属于侵权行为。

曾某的代理人针锋相对地辨解到，曾某换锁的行为是其实施物权的行为，其有自由使用车库的权利和自由，并不是什么违法行为;而且李某在陈述中也称王某在出卖房屋时，未告知李某对车库享有使用权，所以说李某要主张权利也只能向王某主张权利，而不能向曾某主张权利。

法庭最后陈述时，任某和王某都坚持要求法院驳回李某的诉讼请求，而曾某则认为其对车库拥有完全的物权和使用权，所以不同意李某的诉讼请求。几方意见分歧较大，不同意调解。

法院判决明是非

法院审理后认为：李某在与任某签订房屋买卖协议时，双方对“李某对503室车库拥有共同的使用权”这一条款作了约定，不久李某又与任某、王某签订了补充协议。“李某对503室车库拥有使用权”这一约定又得到了王某的追认，因该车库已由宋某委托王某全权处理，故王某就车库事宜所作的承诺是合法有效的，李某依约取得了讼争车库的使用权。王某在出售503室房屋及车库时，未能与李某及曾某就503室车库使用一事进行协商，致使李某与曾某对车库使用权产生纠纷，对此王某存在过错。曾某以自己已合法取得车库所有权而阻碍李某使用讼争的车库，违反了有关法律规定。王某、任某并未阻碍李某使用车库，所以说王某、任某不应当承担本案侵权责任。润州区法院于是在2003年8月依法判决李某对503室车库享有使用权，曾某不得阻碍;同时驳回了李某对任某、王某的诉讼请求。

一审判决后，曾某不服一审法院的该份民事判决，向镇江市中级法院提起上诉。上诉称，一审法院对本案的案由确定有错，上诉人依法取得车库的所有权就依法享有占有、使用、收益、处分的权利，一审判定上诉人承担侵权责任与法不符。

镇江市中级人民法院审理后认为：任某与李某签订房屋买卖契约后，双方又签订了补充协议，并约定李某在出售所购买的604室前对讼争的车库享有使用权，该约定并得到了王某的追认。虽然王某在行使追认行为时没有处分权，但后来得到讼争车库所有人宋某的委托，取得了处分权，故王某的追认行为是合法有效的。鉴于王某在事实追认时，属其所有的503室房屋尚未出售，故其对讼争房屋亦当然有使用权。据此，王某在将其所有的503室房屋出售给曾某时，对其车库的使用权部分一并转让给曾某是有效的。但曾某在使用王某出售车库的有效部分时，不得阻碍李某对讼争车库的部分使用权。因此说，上诉人的上诉理由并不能成立，原审判决应予以维持。镇江市中级法院最后于2003年11月依法判决驳回曾某的上诉，维持原判。

〔点评〕

本案是一起比较特殊的车库使用权纠纷案。一般说来，使用权是所有权的一部分，取得所有权后也就应当享有处分权。但是，所有权与使用权也并不是不可分的，享有所有权，并不必然享有完全的使用权。比如房屋出租后，所有人便不完全享有使用权，而是由承租人享有对租赁物的使用权。本案是由于车库的共同使用权属问题而产生的一种特殊的侵权纠纷。曾某支付对价从王某处购得503室房屋及其车库所有权，当然应当享有对车库的使用权和处分权，但是其行使处分权的行为不能侵犯他人的合法权益。

本案关键在于李某是否应当同时享有对该车库的使用权？关于对503室车库的使用，李某与任某、王某之间专门订立了补充协议，协议中注明李某对503室车库在其出售604室房屋之前享有使用权，这是附条件的协议，也就是说只要李某未出售604室房屋，便享有对该车库的使用权。虽然王某在与李某订立协议时，未取得对该车库的处分权，但是后来该车库的所有人授权给王某全权处理车库事宜，所以王某与李某之间所签订的协议可视为是合法有效的，而且王某取得车库处分权时，其503室房屋尚未出卖给曾某，因此李某在曾某取得该车库所有权之前已经拥有对车库的使用权。王某在将503室房屋出售给曾某，没有告之该车库的使用权并不完整的事实，而且也未能主动与李某及曾某就该车库的使用事宜进行协调，致使李某与曾某之间就车库使用权问题产生了争议，对争议的产生，王某存在较大的过错。但他并未主动阻碍李某行使对车库的使用权，而是由于曾某把车库的门锁换掉后，才导致李某无法使用该车库，因此是曾某从实际行动上妨碍了李某对车库的正常使用，侵犯了李某对该车库的共同使用权，所以应当由曾某承担相应的侵权责任。当然，如果曾某认为是王某在卖房时故意隐瞒了该车库已给李某使用的事实，侵害了其合法权益的话，曾某完全可以另行起诉王某，由王某来承担相应的民事责任。但是，曾某阻碍李某行使其应享有的车库使用权，显然是法律所不允许的。

因此法院最终判决其停止侵权行为。本案也提醒广大购房者，在购房时，应当睁大眼睛，对所要购买的标的物（房屋）及其附属设施的权能问题应当首先了解清楚，然后再决定是否购买，否则就会给自己带来意想不到的麻烦。

（作者单位：江苏省镇江市润州区人民法院）



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