二手房交易闹心？

　　便宜，可太折腾人，二手房交易到底水深几许？

　　随着北京城八区内土地供应量的逐渐缩减，二手房以其地段优势，交通便利，房型、户型合理，物业完善，配套成熟等优势，逐渐成为越来越多购房人群的消费首选。

　　数据显示，仅2005年1～10月东城、西城、崇文、宣武四大中心城区的成交量达到6369套，同2004年1月～10月相比较成交量增幅高达39.6%.

　　但是“购买二手房实在太折腾人”，这是有过购买二手房经历的王黎的肺腑之言。

　　为购房将中介投诉到消协

　　2005年12月20日清晨，26岁的王黎像往常一样从自己租的不到20平米的房间出发步行到一公里外的单位，沿路一栋栋的高楼让王黎羡慕不已，因为拥有一个属于自己的“安乐窝”是王黎由来已久的愿望。

　　王黎是京城杂志社的一名记者，这天不用坐班，但由于近期周末将部分时间花在了寻觅二手房上，她决定去单位“补课”。

　　自从过完国庆节，下定决心购买二手房的王黎开始在网上、中介公司疯狂寻觅二手房源，一年多时间对房地产行业关注的经验告诉她“房子迟买不如早买”，再加上2005年是国家对二手房市场宏观调控较多的一年，特别是征收了二手房交易的营业税之后我国的二手房市场在2005年底走向了低谷，价格相比较年中出现了滑落，所有的这些更加坚定了王黎购买二手房的决心。

　　还没有到达单位，王黎突然听到手机响了，按下手机的接听键，那头“王姐，你好，我是某某房地产公司，您上次在我这登记过，您说您想要石景山鲁谷一带离地铁比较近60多平米二居室，我现在正好有一套很适合您的需求的房子。” 王黎觉得这个中介公司还不错，因为她查过他们的资质，所以上次路过石景山的时候在他家登记过。

　　王黎听完中介公司对房屋的介绍之后，觉得不错，于是决定不去单位，改道石景山，为了房子，“事业”只好晚上开夜车。

　　很快，王黎看到了中介公司介绍的房子，“和他们先前的描述基本相符，”王黎回忆，“房子位于石景山鲁谷大街附近，加上阳台的面积总共66平米的二居室，其中客厅居然有15平米！”自从国庆节以来，王黎决定在石景山买房之后，她已经看了不下五套60多平米的二居室，但是没有一套客厅超过10平米。

　　尽管，这套房子对王黎十分具有诱惑力，而且一同去看房的人还有很多，因为还有很多其他中介公司领着其他人去看房，带着王黎去看房的代理人一再表示这套房子十分抢手，但是一向谨慎的王黎走的时候仍然表示：“我还要考虑一下再给你们答复。” 虽然对中已经介说还要考虑一下，其实王黎心中已经对这个房子十分的满意了，但是她还想和家里人商量一下。

　　于是王黎10点回到单位赶稿，中午12点左右，王黎再次接到那家中介公司的电话：“王姐，您好，您今天上午看的房子，已经有人准备下午2点来交定金了，因为是我带您去看房的，所以我现在告诉您一声，如果您对这个房子满意就得马上下定决心，在下午2点之前定下来，否则就被别人预定走了。”王黎一听急了，“再不买就被别人买走了”，立马拍板定下这套房子。

　　王黎按照定金合同的规定交了2000元的定金，代理人口头表示第二天就联系房主，晚上王黎回到家就开始后悔了，“定金将合同是一个格式合同，合同中规定我三个工作日之内要交首付款、中介代理费、房屋过户费，逾期视为违约，定金将不予退还，可是并没有规定房主应该多少个工作日之内和我签订购房合同，而且签购房合同之前应该三方透明，我要看到房主本人以及他的身份证、户口本、房产证原件，可是这些都没有在合同中体现出来，只是代理人口头承诺过要帮我联系房主。”王黎回忆。

　　王黎对自己心急之下签订的定金合同有些后悔，但是对于这个中介公司的资质她还是比较信任的，一般的中介公司王黎根本就不会找，毕竟买房不是一件小事。

　　2005年12月21日，按照代理人的承诺应该约见房主，可是到下午王黎还不见中介公司和她联系，于是王黎主动给代理人打电话，他们的回答是：“今天房主很忙，没有时间，不用着急，我们一定帮催催。”

　　王黎觉得这样不行，如果超过三天没有交首付款就是违约，但是交首付款之前肯定得见到房主和各种证件。

　　于是12月21日中午王黎又去中介公司签订了相关的补充条款，“但是中介公司石景山分公司的部门经理表示购房之前只能看到房产证的复印件，原件是没法看到的，因为房主也要保证自己房产的安全。我们公司规定就是这样的，如果你要求退订我们也不反对，因为还有其他人等着买这个房子。”

　　签订补充条款时王黎了解到，这个中介公司的购房程序十分奇怪，“一般的二手房购房程序应该是在签订购房合同之前看到房主和各种证件，但是代理人说他们一般是在房屋去房管所过户的时候购买人才和房主见面，一边过户，一边签订购买合同并核实各种证件，他们说这样做是为了方便，省得双方跑很多次。”按照这个程序，意味着王黎前期是在没有见到房主和各种证件的情况下，将首付款等大批费用交纳给中介，这个程序对购买人王黎来说十分不利。

　　12月21日晚上回去后王黎一直琢磨着“这个程序”，最后她下定决心第二天去办“退定”。

　　“宁可不要这个房子，我也不能按照没有保障的程序购房，万一房主的房产证存在瑕疵，我前期投进去的钱何时才能要回来，决不能自找麻烦，我应该交定金之前就问清楚程序的。”王黎回忆时后悔自己当时的疏忽和犹柔寡断：“我应该在21日分公司经理说公司规定不能看到房产证原件的时候就决定退定。”

　　毫无疑问，退定不会那么顺利，中介公司表示“王黎造成我们损失，如果没有王黎，这个房子早就卖给别人了”，这显然是中介公司不想退还定金的借口。“我选择退定是明智的，公司'这样的诚信'，不值得我信赖。”王黎说。

　　最后该中介公司一拖再拖，2006年1月10日王黎无奈之下投诉到消协。但是去取定金的那天中介要求扣掉100元，并且非要王黎写一份声明书，声明退定原因与该分公司的人员无关，显然，该分部经理是害怕总部追究责任。

　　因购房引发诉讼

　　毫无疑问，购房者都希望自己购房能够一帆风顺，但是往往事与愿违，和王黎一样遇到购房烦心事的还有35岁的方选。

　　方选以49万元购买了面积100平米左右的二居室，为此他几乎倾其所有。在原本的计划中，这将是他和妻子孩子还有父母改善环境的“大房子”。但是他万万没有想到他购买的居然是“假房子”。

　　方选一家五口人，在不到60平米的房子里住了将近十年，2005年年初，方选一家子商量决定购买一套大一点的房子以改善生活环境，二手房可以尽快入住而且相对便宜的优势自然成为首选。

　　作为一家之主，挑选房子的重任自然属于方选。方选为了减少购房成本，在各种报纸上寻觅二手房房源。

　　很快，方选在“手递手”报纸上找到了合适的房屋信息，“房屋价格合理，格局很好，而且年代比较新，于是我很快决定买下，从看房到房管局过户完毕总共花了一个星期。”方选回忆：“我当时看了对方的身份证、房产证，都没有问题，而且房管局都过户了，他们也一定审核过。”

　　2005年4月初，方选一家住了这个房子之后觉得离单位太远，于是决定卖掉。在卖的过程中，隔壁的邻居发现后告诉了原来的房东，房东报警，经过警方的调查，方选并不是从真实的房东手中购买此房，“假房东”是此房的承租者，这名诈骗者不久归案。

　　2005年4月20日，房屋的所有权人将建委告上法庭，同时中央电视台法制进行时栏目做出了相关报道。

　　由于我国法律规定不动产不适用善意取得，2005年7月15日法院最后判决注销方选的房产证。

　　而诈骗份子已经身无分文，付出49万元现金却没有得到房产证的方选无奈之下于2005年12月初提起行政赔偿，2005年12月15日建委做出答辩：“我委未尽到审查义务造成房产证被撤销，并不是造成原告经济损失的直接原因。原告的经济损失是卖房人的诈骗行为直接造成的，原告应该向卖房人追究法律责任和追偿损失。”

　　对于建委的答辩，代理本案律师武绍智接受记者采访时表示：“建委工作人员没有进行权属审核，违反法定程序，正是因为登记不当造成原告直接的经济损失，所以建委应该赔偿。”

　　方选万万没有想到卖房会惹得官司缠身。最重要的是，钱给了却没有拿到房产证，至今方选都不敢将此事告诉家中老人。

　　律师、消协建议：二手房买卖谨慎进行

　　无论是找中介的王黎还是私人之间直接交易的方选，整个购买过程都是一波三折，购买二手房如何避免风险呢？

　　泰明律师事务所房地产律师范锐告诉记者：“私下交易成本相对要少，如果顺利的话当然是最好，有信誉度比较高的中介介入更加有利于双方权益的维护。国外这一块主要交给专业律师来审核，将风险转移给了律师。”

　　“作为购买方，在依靠信誉度高的中介提供可靠信息的同时，还应该提高自身的法律意识。”他建议。

　　他根据自己多年接触的房地产行业的经验，提出在购买二手房中，尤其要注意的是共有关系和户籍两大问题。

　　房屋买卖过程中难免会有共有关系问题，对这一问题范锐律师告诉记者：“共有房产的买卖一定要经所有房屋共有人同意，这方面案件主要表现为购买夫妻共有房屋。在买卖夫妻共有二手房时，一般要签署一份《配偶同意确认书》，此项法律文件是专门针对夫妻共有人准备的，买卖中一定不要省略要求对方予以填写确认的步骤。”

　　房屋和户籍也有关联，“户籍迁移问题需约定。签订二手房买卖合同时应约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。具体应注意以下两点：第一，要求卖方出示户口簿，并复印留存，通过审查户口簿可大致了解户籍情况。第二，在交易之前，到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录。”

　　北京市石景山区消费者协会秘书长赵林平提醒大家：

　　消费者在购买二手房时，可以从以下几方面来加以考虑：

　　一、要看产权。目前房屋的产权包括土地使用权证和房屋所有权证，两证齐全才能办理产权转让手续。如果产权出现纠纷或抵押、典当等行为的房屋，购房时就要注意。一般来说，要买产权清晰的房屋，以避免产生不必要的麻烦。

　　二、要看价格。看价格时既要看总价又要看单价，并和周边的商品房价格做个比较，做到对市场的全面了解。

　　三、要看地段。好的地段会对购房者的生活、工作、学习等方面带来方便。在购房时，不仅要看小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，而且还要看周边的环境，比如附近是否有医院、学校、市场、商场、超市、公交站点等。

　　四、要看房龄和质量。房龄有土地使用年限和房屋使用年限。如现在住宅的土地出让使用年限一般为70年，框架结构的房屋最长可使用年限为70年，购房时要看已使用年限和未使用年限。同时，也要看房屋的质量，每一幢房子由于它的建筑材料、施工工艺、施工方法、施工质量的不同，质量方面都存在着一定的差异，质量不尽如人意，购房者要仔细考察房屋的质量，同时也包括水、电、煤气管道等设施。

　　五、要看物业管理。要想在购房后的居住中获得满意的生活质量，良好的物业管理是必不可少的。

　　六、要警惕中介陷阱。目前，中介陷阱有；不让交易双方见面，赚取高额差价；隐瞒房屋瑕疵，草率交接房屋；先交钱后过户，产权无保证；臆造虚假信息，骗取看房费。因此，在选中介时，要宜大不宜小，大中介一般比较规范，而且一定要事先查明中介的资质，查明是否在工商管理局和建委登记过；签合同，要细不要粗，要明确双方的权利义务，一定要将口头承诺写入合同；要看两证，细辨真假。

　　七、要弄清产权转让交易费用。如今，产权转让交易费用主要有：契税、营业税、评估费、交易鉴证服务费、产权登记费等。

　　（文中购房者的姓名均为化名）