一起诉讼导致房屋无法过户，卖方承担损失- 邢珂铭律师

自己在2003年购买并已入住4年多的一套二手房，却因一起诉讼导致卖房人丧失房屋所有权而无法继续转让，55岁的陈女士将卖房人崔先生告上了法庭。今天上午9时，北京市朝阳区人民法院对此案做出了一审判决，判决确定陈女士与崔先生签订的房屋买卖合同解除，同时判令崔先生退还订金，并赔偿因房价上涨给陈女士造成的损失476480元。 2003年8月6日，陈女士与崔先生签订了一份房屋买卖协议，以22.5万的价格购买了位于望京西园的一套70多平米的两居室，当天，陈女士按照约定支付了2万元订金，并入住了该房屋。协议约定，崔先生负责在9个月内办理房屋的产权过户等手续，并承担相关的手续费。2004年11月10日，陈女士与崔先生又签订了一份合同，约定房屋价格不变，崔先生保证房屋无查封、抵押，保证提供的资料真实有效，并负责办理房屋买卖手续和缴纳相关税费，房屋过户当日付清房款。
2004年11月22日，陈女士和崔先生一同到朝阳区房屋土地权属登记事务中心办理房屋过户手续，崔先生交纳了房改房出让金1152元及契税4800元，但因材料不齐备，当日过户手续未完成。之后，崔先生以种种理由拒绝办理产权过户手续。
2005年12月底，陈女士一纸诉状将崔先生告上了法庭，要求法院判令崔先生协助其办理产权过户手续。
庭审中，崔先生提起了反诉。据崔先生答辩并反诉称，位于望京西园的这套房子是2001年单位分配的，当时他与工作单位中华通信系统有限责任公司签订了一份购房协议，协议约定崔先生保证在该公司工作七年以上，如提前离开，公司有权收回房屋。由于其未在该公司干满七年，2005年10月29日，中华通信系统有限责任公司将他起诉至法院，要求收回房屋。2005年11月29日，法院已经判决确认该房屋归中华通信系统有限责任公司所有。因此，崔先生称他已经失去了房屋所有权，无法继续履行与陈女士签订的房屋买卖合同。故崔先生要求解除与陈女士签订的两份房屋买卖合同，并要求陈女士将房屋腾空返还给他。
了解到崔先生与其单位之间的诉讼之后，陈女士认为中华通信系统有限责任公司与崔先生之间的诉讼是恶意串通的虚假诉讼，故希望通过申诉撤销该判决。但法院最终驳回了她的再审申请。
2007年7月30日，房屋所有权由崔先生名下变更到中华通信系统有限责任公司名下。
随后，陈女士变更了诉讼请求，要求解除与崔先生之间签订的房屋买卖合同，请求法院判令崔先生返还订金2万元，并赔偿房屋现价与合同交易价的差额534740元。而对此，崔先生则表示，陈女士在知道房屋尚未办理产权证的情况下与其签约，其自身存在过错，相应的损失应由其自行承担，因此，不同意退还订金及赔偿损失，同时他还要求陈女士在腾房的基础上，支付52500元房租。
朝阳法院经审理查明：陈女士与崔先生签订房屋买卖协议后，2004年6月9日该房屋的产权证办理完毕，产权人为崔先生。2004年11月22日，陈女士与崔先生曾一同到朝阳区房屋土地权属登记事务中心办理房屋过户手续，崔先生交纳了房改房出让金1152元及契税4800元，并填写了《北京市房屋所有权登记申请书》，但当天因材料不齐备，过户手续未完成。同时，法院查明，该申请书填写的登记种类为转移登记，初审意见为产权来源清楚，交易过户证件齐全，建议办理申请登记。
2005年10月29日，中华通信系统有限责任公司将崔先生起诉至法院，要求确认诉争房屋归该公司所有。诉讼中，该公司与崔先生共同确认崔先生离开公司的时间为2004年。2005年11月29日，法院判决该房屋归中华通信系统有限责任公司所有。诉讼期间，崔先生未向法院说明房屋已卖给陈女士并已办理了部分产权过户手续的情况。判决后，法院将房屋产权证原件退还给了中华通信系统有限责任公司。
朝阳法院经审理认为，在陈女士与崔先生签订的两份房屋买卖合同的大部分义务已经履行之后，崔荣春以长期不作为的方式停止继续履行合同，之后，中华通信系统有限责任公司与崔先生发生关于诉争房屋权属变动的诉讼，该诉讼结果将可能导致崔先生无法继续履行其与陈女士之间的房屋买卖合同，崔先生对此有充分的预见和明知，但其未采取措施避免，且放任该结果的发生。
法院指出，崔先生一方面既向陈女士隐瞒了在未干满七年的情况下其原单位有权收回房屋以及他与该公司发生诉讼的事实，另一方面又在与其原单位的诉讼中向法庭隐瞒房屋已出售给陈女士并已办理了部分过户手续的事实。在其与原单位的诉讼之后，房屋产权证又重新由他持有，并且在他与原单位对判决结果均予认可的情况下，无一方要求或主动执行判决内容，直至本案审理中对该诉讼目的提出诸多质疑后，中华通信系统有限责任公司和崔先生才突然办理了产权过户手续。法院认为，上述事实足以说明，中华通信系统有限责任公司和崔先生并非真正追求该判决所确认结果的实现，而是通过法院判决为履行其与陈女士之间的房屋买卖合同设置障碍。对此，法院认为崔先生的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，合同应予解除，崔先生应承担违约责任。
法院认为，对陈女士的损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，这样才能使陈女士得以在合同解除后购买到同等水平的其他住房。经向价格部门查询，法院确定该房屋每平米的价格为9500元，房屋总价701480元。
最终，朝阳法院一审判决陈女士与崔先生之间签订的两份房屋买卖合同解除，扣除部分欠缴的供暖费后崔先生返还陈女士订金14388.16元，赔偿陈女士房屋差价损失476480元。