成都物权时代的新鲜事 住一起不能侵犯相邻权

案例

早上出门，发现邻居把垃圾扔在门口，散发阵阵异味；走进电梯，一条大猎狗也跟着窜进来，大伙都吓了一跳；来到楼下，有人把装修建材堆在楼道里，大家只好踮着脚进出……

生活中总有个别业主不太遵守规则，给其他人造成种种不便。大家同住一个楼，一个小区，个别业主我行我素，乱扔垃圾、侵占通道、饲养大型动物，让别人不胜其苦，对此受到侵扰的业主该怎样依法维权？

解释

对于上述情况，根据《物权法》，首先可以和不守规约的业主协商，希望对方能够自觉改正，该赔偿损失的应当赔偿损失，但如果协商无效，根据物权法的规定，对于任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，可通过以下途径解决：

由业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。

共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。

电梯费 底楼住户也要缴

案例

对于住在高楼里的业主来说，建筑物区分所有权是与他们的日常生活息息相关的一个法律概念。从空间上看，大家的房子“叠”在一起，权利也就叠合在了一起，为此必须通过建筑物区分所有权加以规范。小区的道路、绿地、车位、车库归谁所有，住在一楼该不该交电梯费？等等。

周先生在一个小区里买了一套房，房子在一层。他住进后不久，在交物业费时发现其中有电梯费一项，“我从不用电梯，为何要交电梯费。”周先生找物业公司交涉，物业公司的人说：“你在楼里住，必须要交纳电梯费？”

解释

其实不光周先生，很多住在较低楼层的业主可能也都会有这样的困扰。那么《物权法》对此是怎么规定的呢？

如果购房合同里或者全体业主有明确约定，那么就按约定处理，否则，根据《物权法》，电梯属于建筑物的附属设施，产权属于全体业主，无论你是否实际使用，都应该分摊费用。而且《物权法》特意规定，对共有部分的义务，不能以放弃权利而不履行。

《物权法》规定，小区里建筑区划内的道路，属于全体业主共有，小区里建筑区划内的绿地，属于业主共有，

小区物业服务用房虽然由物业管理公司在管理、使用，但所有权并不属于它，建筑区划内的其他公共场所、公用设施，包括管线、电梯、路灯、公益性文体设施等，以及物业服务用房，属于业主共有。并且物业管理条例规定，未经业主大会同意，物业管理公司不得改变物业管理用房的用途。小区内建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

搞装修 楼下住户有权管

案例

楼上乒乒乓乓搞起了厕所装修，住在楼下的王大妈很是担心：如果楼上把防水给损坏了，自家的厕所不是每天都要渗水吗，那怎么得了，赶紧到楼上去看看，指导指导。可是楼上不让看，说：“我家装修要怎么弄就怎么弄，我的地盘我做主。”遇到这种情况，王大妈该怎么办呢？

解释

每个人在行使自己权利时都必须接受一定的限制——即使在自己的地盘，随心所欲也还要“不逾矩”。这个“矩”的重要内容之一就是《物权法》相邻关系制度中对不动产权利人的限制性规定。

根据相邻关系制度，对于不动产的所有人，如房子或土地的主人，一方面，即使在自己的地方也不得随意行为，以免侵害到邻居的采光、通风等合法权益；另一方面，如果邻居有通行、排水等需要而不得不利用你的不动产，必须准许。

王大妈担心楼上破坏防水给自己带来损害，可以要求对方妥善施工，不得损害邻居的利益。

前者如通风、采光、噪声问题等，都是我们日常生活中常见的相邻关系问题。盖楼应有间距，不得影响到邻居的通风、采光，在住宅楼里周末不得进行有严重噪声的装修施工等，都是对相邻权的尊重。

后者较典型的如“袋地通行权”。不动产权利人原则上有权禁止他人进入其土地，但如果相邻的土地被他人土地包围，与公路没有适宜联络，即成为所谓“袋地”时，袋地的主人要在相邻土地上通行才能正常使用其土地，那就应当准许其通行。当然如果造成损失，通行者应当给予适当补偿。

炒物管 大伙说了才能算

案例

周先生所在的小区脏乱差、时不时有盗窃行为发生，大部分业主闹着要换新物管，可是业主委员会表示，物管不错，费用也便宜，不换。很多业主虽然不满意，但觉得这是业委会的决定，大家都应该遵守。

解释

其实翻一下《物权法》就知道，小区的事并非业委会说了算。对于更换物业这样的重大事项，应由全体业主共同决定。业委会只是业主大会的执行机构。业主大会才是业主的自治组织，它由全体业主组成，行使对共有部分的共有权和共同管理权，并对业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护全体业主的权益。至于哪些事项由业主大会决定，哪些职责由业委会履行，《物权法》是有明确规定的。比如对于选聘、解聘物业管理企业，就应当由全体业主共同决定，而业委会只是代表业主、业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，它本身并没有决定权。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主必须遵守。但如果有不同意见怎么办？《物权法》规定，如果有业主认为决定不合理，侵犯了其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。

《成都日报》