房产商撕毁5年前“内部认购协议

卫女士 （化名）要求与某房产公司履行5年前签订的 “内部认购协议”，按照当时约定的条件签订商品房预售合同，购买本市内环线内一套总价为89.8万余元的住宅。房产公司不愿履行，卫女士将房产商告上法庭，要求被告返还已经支付的首期购房款26.9万余元，并赔偿购房经济损失166.9万余元。日前，长宁区法院审理了此案。

2003年11月，卫女士与某房地产有限公司签订一份 “内部认购协议”，约定以每平方米7100余元的价格购买本市内环线内一套暂测面积为125余平方米的住宅，总价为89.8万余元；卫女士须先支付首付款26.9万余元，待房产公司取得预售许可证后书面通知卫女士签订预售合同并缴付余款。同年12月，卫女士支付了首付款26.9万余元。

5年后，该处房屋开始预售，但卫女士迟迟没有等到房产公司签订预售合同的书面通知。经多次交涉，房产公司均不予理会。

无奈之下，卫女士诉至法院，要求判令被告返还已经支付的首期购房款26.9万余元，并赔偿购房经济损失166.9万余元。

庭审中，房产公司辩称，该处房屋尚未取得预售许可，即便取得预售许可，被告也将不再与原告签订正式的预售合同，因为 “内部认购协议”是预约合同，原告不能强迫被告与其签订预售合同，所以不同意原告的诉讼请求。

法院认为，原、被告签订的内部认购协议，虽然约定了房屋坐落、面积、单价、总价以及付款方式等，但尚不具备 《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，因而是一种预约合同。

依据现行法律，预约合同对当事人的拘束力，是创设了双方为将来订立商品房预售合同进行协商的义务，而不具有强制订立本约或据以强制实际履行本约的效力。 “内部认购协议”是双方真实意思表示，受法律保护，被告单方面解除该协议，违背了诚实信用原则，且该协议订立至今已有5年之久，确实可能导致原告缔约机会的丧失。

综合考虑原告支付部分房款的事实和被告的过错程度，法院判决被告返还卫女士购房款26.9万余元，酌情赔偿卫女士损失83.4万元。