开发商销售卖点成“空头支票”赠送花园暗藏猫腻

开发商销售卖点成“空头支票”赠送花园暗藏猫腻
青岛新闻网2005-11-02112414青岛晚报
日前，在即墨西元庄附近购买商品房的于先生，拨打楼宇热线88762259咨询，开发商所宣称的一层赠送花园的承诺是否有效？要回答于先生的问题，不妨先从另一个类似案例谈起，以作前车之鉴。
花园被无偿征用
李女士于2003年看中了某小区一
套位于二楼的住房，在得知购买一层房屋，即可免费获得楼前面积7平方米的花园后，便毫不犹豫地缴纳了定金。可在购房合同中，房屋面积并未加上花园面积，李女士对此并没在意。入住后不久，小区外的道路要拓宽，李女士的花园将被有关部门征用。当李女士咨询关于有关拆迁补偿的问题时，却被告之，李女士对开发商赠送的花园不享有产权，也无法办理产权，所以不考虑赔偿。对此李女士十分不解，既然开发商已经许诺将花园赠送给李女士，为什么李女士却得不到花园的产权呢？
在商品房的销售过程中，开发商常采取各种各样的优惠措施吸引购买者。对购买一层的客户许诺附赠一定面积的花园，即是开发商经常采用的促销手段之一。一层因为潮湿、采光易受影响、噪声干扰以及安全隐患较多等原因，按目前房地产市场的商品房定价原则，一层户型的价格一般比其它层较低。开发商将一层毗邻的花园赠送给一层住户，反而使一层商品房受到很多业主（尤其是有老人的家庭）的青睐，其价格也因此提升。但是，在这种看似诱人的赠送背后却隐藏着诸多法律问题，并由此引发出诸多纠纷。
赠送隐藏诸多纠纷
康达青岛律师事务所汤书国律师在接受本报记者采访时认为：开发商向一层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而根据我国有关规定，对于多层建筑物而言，建筑物可以区分为不同的专有部分由住户单独所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那样实际分割为某户单独所有，所以，楼房四周及地基的土地使用权应属于全体业主按份共有。建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益。
对于已购买一层房屋的业主，因为开发商赠送行为的无效，其对花园的独占行为构成对其他业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求一层业主停止侵害，排除防碍、恢复原状，甚至赔偿损失。而且，就算其它业主没有意见，一层业主对于花园的权利也因无法办理花园的土地使用权证书而得不到法律的保护。花园绿地作为全体业主所共同所有的财产，房地产管理部门不可能单独给一层业主办理花园的产权证明。有许多业主都是在办理花园土地使用权证书的阶段才恍然大悟，发现开发商签约时的承诺根本无法兑现，自己的权益受到很大损害。
须经全体业主同意
汤书国律师认为，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第三条的规定，如果开发商在销售宣传或买卖合同中对赠送花园作出了具体确定的说明和允诺，并对买卖合同的订立及房屋价格的确认有重大影响的，应视为要约行为，开发商违反的，应当向一层业主承担违约责任。而且购房者可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。
鉴于目前实践中存在着大量的花园赠送现象，开发商目前解决该问题的最好办法就是经全体业主同意后将花园提供给一层业主使用。就具体方法而言，开发商可在商品房买卖合同或业主临时公约中增加关于花园问题的补充条款，明确约定其他业主同意由一层业主使用与其物业相毗邻的花园，并对一层业主使用花园的限制性条件作出约定。