卖家钻“期房限转”空子毁约

卖家钻“期房限转”空子毁约法院判令合同继续履行 2008.06.20 A07版：消费维权

（本报资料照片）

□本报记者田苗苗

明知是期房，双方还是签订了买卖居间协议。结果房价上涨，卖家反悔，两次带人到装修现场大闹，还惊动了110。日前，这起期房转让纠纷审结，浦东法院认为卖方以房屋是未取得小产证的期房为由,要求确认《房地产买卖居间协议》无效缺乏依据，判令买卖合同继续履行，二审法院维持原判。

明知期房仍要买卖

去年6月16日，买卖双方与某中介公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定买方朱某通过中介公司购买卖方王某位于名嘉新苑的一套房屋。该房是王某于2006年4月购买的期房，还没有办出产证，仅在2006年4月25日办理了预告登记。

买卖双方和中介在明知该房是期房的情况下仍订立了协议，其中写明该房建筑面积123.15平方米（以产证面积为准），并手写补充条款约定:买卖双方同意以成交价100万元送入浦东新区房地产交易中心；卖方获得到手价款为114.25万元，一切税费全部由买方承担。在卖方产证出来十天内签定买卖合同；双方某一方违约，则违约方赔偿违约金为总房款的20%；并备注说如买方愿意补足定金为10万元，卖方同意在6月25日前交付钥匙给买方做装修之用。

协议签订后,朱某支付了10万元定金，6月17日，王某依约交付了系争房屋的钥匙一套及入户相关资料一套。朱某开始装修。

房价上涨卖家反悔

眼见房价上涨，7月24日，王某反悔，提出《房地产买卖居间协议》无效，要求中介公司通知买方。7月26日,朱某将购房款34.25万元支付到中介公司，中介公司出具了收款收据。但王某拒绝领取该笔购房款。同年7月31日,王某委托律师致函买方及中介公司，认为《房地产买卖居间协议》违反合同法，可能被确认无效，同时违反期房禁转规定，要求买方停止装修,协商后续事宜。8月8日，王某到系争房屋要求朱某停止装修，引发冲突，9月19日，朱某向浦东法院提出诉讼。

朱某认为，卖家见房价上涨后悔出售，分别于8月4日和8月8日，带人到装修现场骚扰，要求提价10万元，直至110民警到场才停止争吵，致使装修延误。9月26日,开发商已获得大产证，卖家拒不履行《房地产买卖居间协议》，将房产过户给自己，这些行为已违背了合同约定，因此诉请法院判令被告继续履行房地产买卖居间协议，办好小产证，与己方签订房屋买卖合同，将系争房屋过户。

被告王某辩称，原、被告及第三人签订的 《房地产买卖居间协议》约定应当由第三人中介公司签字，但买卖条款的内容中介公司并未签字，协议未成立。自己的房屋是尚未取得小产证的期房，且该协议存在规避法律、偷逃税收的情况，应为无效。自己在事件中有一定过错，愿意返还收取原告的定金并给予原告适当的补偿，但要求终止居间协议，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人中介公司则认为该协议合法有效。

法院判令合同继续履行

法院最终判决该《房地产买卖居间协议》继续履行，被告王某应于本判决生效之日起十日内办理房屋小产证，取得小产证之日起十日内将该房屋产权过户登记至原告名下，案件受理费1.71万元、财产保全费5000元，由被告王某负担。

主审此案的陆罡法官认为，原、被告及第三人中介公司签订的《房地产买卖居间协议》系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告在尚未取得房屋所有权证之前虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，其再行转让并不违反法律禁止性规定，被告以房屋是尚未取得小产证的期房为由要求确认《房地产买卖居间协议》无效,缺乏依据，不予采纳。避税条款应认定无效。诉讼时被告已具备取得小产权证的条件，履行买卖合同已不违反期房限转政策。双方仍应履行除此条款之外的合同约定。

■记者手记：

为抑制炒家哄抬楼价，上海市政府在2004年4月20日颁布了期房限转政策，规定自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后方可进行转让并按规定办理房地产转移登记。“期房限转”实际上是限制期房“过户”，相关行政部门通过不予登记，使期权转让不具备可行性。但在实际操作中，仍有不少期房仍在流转，只不过协议转让的是债权，真正的过户交易仍要等小产证下来才能办理。房地产作为不动产有其特殊性，正式转让以在房地部门办理产权登记为准，也就是我们通常意义上所说的登记过户，因此买家要衡量可能存在的风险，尽量不要购买“二手”期房。