商品房面积缩水 开发商被判双倍赔偿

　　1999年3月，长城国际传播公司与北京远洋大厦公司签订买卖房屋合同。合同中约定，长城公司购买对方一套建筑面积为105.62平方米的写字间，总价款为245万余元。合同还约定，实测面积以北京市房屋土地管理局测量的面积为准。

　　2003年4月22日，远洋大厦向长城公司发函称，根据房管部门的勘测报告，这套房屋的实际面积仅为77.5平方米。就在当年的4月28日，最高院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释明确规定，“销售商品房的面积误差为正负3％以内，超过3％的房价款部分，由出卖人双倍返还给买受人。”面对26.6％的缩水面积，长城公司将远洋大厦告上法院，索要双倍赔偿。

　　一中院终审认为，房屋面积的缩水是事实。近日，北京市第一中级人民法院终审审结此案，面积无故缩水的远洋大厦开发商被判双倍返还购房者100余万元。

点评：

　　本案中主要涉及两个问题，一是出现面积误差后如果解决，另一个是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的溯及力问题。

　　按《解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本案中，双方当事人没有其他的约定，应当按上述原则处理。

　　就《解释》溯及力问题，第二十八条规定“本解释自２００３年６月１日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”这条规定的内容明确了《解释》适用本案的判决。

加倍赔偿本是《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第四十九条对经营者所做的惩罚性规定，本次《解释》适用加倍赔偿的范围则不仅仅局限于消费者为生活需要购买商品房，而是扩展到了整个商品房销售领域。这种规定对于规范市场、维护购房者的权益是有着积极的意义的。

来源：深圳律师网