从本案看房屋优先购买权制度的缺陷

　　「裁判要旨」

　　房屋优先购买权制度旨在发挥租赁物的作用，减少交易风险。但在审判实践中，因难于操作而使其形同虚设，并增加了当事人的纠纷和诉累。

　　「案例索引」

　　（2007）平民一初字第1-55号民事判决书

　　裁判日期 2007年6月6日

　　「案情」

　　原告王甲，男。

　　被告王乙、王丙，男。

　　被告贾某某，男 .

　　王乙、王丙（二人系兄弟）在村内有房院一处，内有北房六间，临街门市三间。2006年4月25日，王甲与王乙、王丙签订租赁合同，王甲租赁王乙、王丙北房三间、临街门市三间，租赁费每年550元。王甲交纳了2006年至2008年的租赁费。2007年3月20日，王乙、王丙在未通知承租人的情况下，与贾某某签订了房院买卖合同。约定因王乙、王丙（甲方）年老体弱，现有住房年久失修，故将甲方现有房院一处转让给贾某某（乙方）。乙方付给甲方房款15000元。乙方负责甲方兄弟二人终身有房居住，乙方在翻盖住房前必须先按置好甲方住房问题才能动工。后原告提起诉讼，认为三被告侵犯了其依法享有的优先购买权，要求确认所立房屋买卖合同无效 .

　　被告王乙、王丙辩称：在我出卖房屋以前确实未通知原告，同意原告的主张。

　　被告贾某某辩称，原告与被告王乙、丙所签租房协议是在王乙、丙将房院卖给我之后才伪造的，而且王乙、丙在出卖房院前已通知了原告，故三被告所签买卖合同没有侵犯原告的优先购买权。

　　「审判」

　　法院经审理认为，王甲租赁被告王乙、丙的房屋，并已交纳两年租赁费，故王甲享有在同等条件下优先购买王乙、丙房屋的权利。王甲主张王乙、丙在出卖所租赁的房屋前未履行提前告知义务，王乙、丙认可，系被告的自认行为，应予认定。被告贾某某虽主张在其与被告王乙、丙订立房屋买卖合同前，被告王乙、丙已通知了原告，但由于其所提供的证人证言内容不一致，故对被告贾某某的主张不予认定。三被告的行为侵犯了原告的优先购买权，原告要求确认三被告所立房屋买卖合同无效的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条之规定作出如下判决：

　　被告王乙、丙与被告贾某某于2007年3月20日所立房屋买卖合同无效。

　　该案判决后原、被告均未上诉。

　　「评析」

　　本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，涉及到承租人的优先购买权问题。三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权，本案原告主张被告王乙、丙侵犯了其优先购买权，而被告王乙、丙对自己的侵权行为表示自认，从而使房屋买受人贾某某的利益受到侵犯。房屋优先购买权制度的立法目的是为了充分发挥租赁物的作用，减少交易风险，维持既有的经济秩序和社会秩序，但在实践中不仅限制了房屋买卖的自由交易，而且徒增当事人诉累。本文拟从以下三个方面来探讨房屋优先购买权制度存在的缺陷。

　　一、房屋买受人所处法律地位尴尬

　　在本案中房屋买受人应列为被告还是第三人？在通说中一般是将房屋买受人列为无独立请求权的第三人。其特点是具有独立的诉讼地位，依附于原告或被告一方，并支持该方的主张，从而达到维护自己权益的目的。在本案中对于原告的诉求，被告王乙、丙表示认可，在此情况下房屋买受人无论是支持原告一方的主张还是被告一方的主张，都无法达到维护自己权益的目的。因此，本案将房屋买受人贾某列为被告参加诉讼，笔者认为是合适的。本案要认定三被告订立的房屋买卖合同无效，就必须首先确认三被告侵犯了原告依法享有的优先购买权，因此贾某只有在举证证明被告王乙、丙没有侵犯原告优先购买权的前提下才能胜诉。笔者认为要买受人承担这一举证责任是不公平的。作为购房人在购房前核实房屋产权是否归出卖人所有，是购房人应尽的注意义务。而房屋优先权既不象房屋所有权一样可以在有关部门登记并查询，又不象其他权利一样必然存在于每一起买卖合同中，所以如果要求买受人在买房前去调查出卖人有没有通知承租人房屋要出卖，确实勉为其难。因此在出卖人承认侵犯原告优先购买权的情况下，再由房屋买受人举证反驳，胜诉的可能性极小，这就在无形中造成了对房屋买受人的侵害，而对于这种侵害的弥补，买受人只能通过另行诉讼去主张，但也仅限于金钱的补偿，而对于房屋所有权的主张却永久丧失，这显然是不公平的。

　　二、房屋优先购买权制度规定过于原则，由于理解不同，判决结果也截然相反

　　《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　关于对“出租房屋”的理解。如果出卖人出卖的仅仅是出租房屋，在侵犯优先购买权的情况下，判决房屋买卖合同无效尚可执行，而审判实践中出租房屋常常只是出卖房屋的一部分。那么在此情况下判决房屋买卖合同全部无效还是部分无效？如在本案中原告租赁的房屋是北房三间、临街门市三间。而被告王乙、丙出卖的房屋是“房院一处，内有北房六间，临街门市三间”显然租赁房屋与出卖房屋的范围是不一致的。一种观点认为，法律规定承租人享有优先购买权，并未对承租人作出具体限制，局部承租亦是承租人对整体房院亦享有优先购买权。另一种观点认为，局部承租人只能对承租的房屋享有优先购买权，而不能对整个房院全部享有优先购买权，因此对未承租的房屋不享有优先购买权。作为房屋出卖人，如果将整体的房院分割出卖，会降低房院的使用价值，甚至可能卖不出，影响了出卖人的交易。如果允许局部承租人对整体房屋享有优先购买权，那么在多个局部承租人共有的前提下，多个承租人同时主张优先购买权，法院又该如何判决呢？

　　关于“同等条件”的理解。承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”下。对于“同等条件”的理解有不同的观点。一种观点认为，同等条件一般情况下是指同等实质交易价格条件。即承租人是在同等的价格条件下购买租赁物，而不是在优于第三人的价格条件下购买租赁物。另一种观点认为，承租人与出卖人订立的合同条款应与出卖人与第三人订立的合同条款完全一致。在本案中，出卖人王乙、丙与买受人贾某某订立的房屋买卖合同其实是附条件的，双方除了约定价格条款以外，还附加了其他条件。即“乙方（贾某某）负责甲方（王乙、丙）二人终身有房所住。乙方在翻盖住房前必须先安置好甲方住房问题才能动工”。因此本案当中的“同等条件”，除了价格条件外，还包括出卖人提出的其他条件。

　　三、房屋优先购买权制度使契约自由原则受到限制，交易秩序受到挑战

　　《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。该条是契约自由原则，是合同的精髓。当事人在不违反法律和社会公共利益的前提下，享有完全的合同自由，即自由决定同谁订立合同，订立什么内容的合同等。但是承租人的优先购买权制度，正是对出租人自由买卖意志的一种限制，这种限制是否合理？笔者认为是一个值得商榷的问题。

　　在房屋交易中，承租人优先购买权制度常常成为空架子，其原因有三：一是出租人、承租人对法律规定不了解，出租人不知道行使权利，承租人也不知道履行通知义务。二是出租人不愿遵守法律规定。由于个人情感原因或其他不能用金钱折价的条件因素，出租人存在愿意卖给第三人而不愿意卖给承租人的心理。三是承租人履行优先购买权通知义务操作不合常理。在房屋买卖中，出租人有权选择与包括承租人在内的任何人协商房屋买卖事宜。尤其是房屋买卖价格条款，并不是出租人或买受人一方说了算，而是经过卖方多次出价，买方多次还价的情况下最后达成一致意见。在此情况下，由出租人将与买受人签订的合同内容去征询承租人的意见，如果承租人对合同条款表示接受，承租人则可优先于第三人购买房屋，那么如何从法律的角度去评判第三人与出租人的要约过程？对于第三人在与出租人协商期间投入的时间和精力该由谁来赔偿损失？这种做法显然不合常理，并且损害了交易自由和秩序。

　　另外，承租人如果要通过主张优先购买权来达到请求人民法院宣告出租人与第三人所签订的房屋买卖合同无效的目的，这一做法可能会产生以下法律后果。1、房屋买卖合同如果被宣告无效，有可能引发第三人与出租人的另一场诉讼。善意第三人会因为出租人的行为过错而主张对造成的损失进行赔偿。2、房屋买卖合同被宣告无效后，不必然的产生承租人与出租人之间会形成房屋买卖合同的法律后果。如果承租人反悔，不愿再与出租人签订合同，那么出租人会两头落空。如果出租人以不愿再出卖租赁房屋或等租赁期满后再行出卖来规避法律规定，那么法院的判决会成为一纸空文。在这种情况下，不仅会造成买卖秩序混乱的状态，而且还徒增当事人的诉累，造成司法资源的浪费。

　　鉴于优先购买权制度在实施过程中存在诸多漏洞，并不能取得良好的法律效果和社会效果，所以笔者认为废除这项法制度更有利于保护房屋交易安全和自由。

　　河北省平山县人民法院·刘洁