庄胜二期业主诉开发商欺诈遭两连败

２００６年３月３１日，北京市第一中级人民法院对庄胜二期购房人刘再煊诉北京庄胜房地产开发有限公司?下简称庄胜公司?商品房预售合同纠纷一案，做出了原告刘再煊败诉的判决。至此，刘再煊已经接连遭受了两次诉讼失败。

“我还是会坚持继续上诉。”刘再煊在接受中国经济时报记者采访时表示，他目前正在做再上诉的准备工作。从刘再煊口中，记者了解了整个案件的原委。

买房遭遇“一房两卖”？

２００５年３月１８日，刘再煊与庄胜公司签订了《庄胜二期东区公寓认购书》，购买庄胜公司开发的总价１６１．７万元的芳芷苑Ｄ座３层３０１室，刘再煊于当日支付给庄胜公司定金２００００元。

３月２９日，刘再煊与庄胜公司签订了《商品房买卖合同》，并于当日支付给庄胜公司购房款和印花税共计１０００８０８元人民币。此后，庄胜公司以为刘再煊办理备案手续为由拒绝将《商品房买卖合同》交给刘再煊，也不为他办理备案手续。

“当时我觉得有点不对劲。”刘再煊对记者说，于是他登陆北京市房地产交易管理网，查询庄胜二期的预售公示信息，发现自己已经支付了１０２万元的房子显示为已经签约售出。

他爱人到北京房地产交易所查阅其所购买的房屋预售登记情况，发现早在２００２年１２月，在庄胜二期开盘初期，一个名为“周建辉”的购房人就与庄胜公司签订了《商品房买卖合同》。

刘再煊从售楼人员的口中得知周建辉在当初与庄胜公司签订购房合同之后办理了银行按揭手续，获得了银行贷款。

售楼给刘再煊的销售人员亲口告诉刘再煊的爱人，大约有５０套房子和刘再煊购买的房屋的情况一样，都是处于“一房两卖”、“未解除假按揭”、“无法过户”的状态。

“我把销售人员和我爱人的这段对话录了下来，作为诉讼证据。”刘再煊说，他和家人一直和庄胜公司交涉。直至去年７月中旬，庄胜公司才告之，刘再煊可以退房，但是其已经交纳的房款需要三个月以后才能还清。刘再煊要求庄胜公司出具书面文件被拒，对方也拒绝支付刘再煊房款被占压时间的利息。

诉讼两连败

２００５年７月２５日，刘再煊以消费欺诈将庄胜公司告上北京市宣武区人民法院，要求法院判令撤消他与庄胜公司签订的《商品房买卖合同》；判令庄胜公司退还其购房本金１０２０８０８元（含定金２００００元）、支付其上述购房款的利息８５５８元并赔偿其１０２０８０８元。

根据判决书表明，在法庭上，庄胜公司宣称，刘再煊有违反付款义务的行为。庄胜公司指出，其与刘再煊签订的《商品房买卖合同》约定：刘再煊应于签订合同之日支付总价款的２０％，签订合同十日后付清全款。２００５年３月２９日，刘再煊支付了１００００００元购房款，但余下的５９６９８６元，至今未支付。

根据合同约定，刘再煊的付款义务在先，庄胜给刘再煊合同备案的义务在后，所以在没有给刘再煊备案登记的问题上，过错并不在庄胜公司，是刘再煊违约在先。

而对于刘再煊所指隐瞒所售房屋已经抵押的情况，庄胜公司表示，根据我国担保法的明确规定，不动产抵押自登记之日起生效，但事实上，诉争房屋并没有办理任何抵押登记。

最后，庄胜公司还指出，刘再煊提出其故意隐瞒将诉争房屋出售给第三人也不属实。庄胜公司承认诉争房屋确实出售给他人，但是其与前一个买房人在去年２月２８日已经签订《退房协议书》，而刘再煊与其签订买卖合同时，前一个合同已经解除，并不存在一房两卖的情形。刘再煊要求撤消《商品房买卖合同》的诉讼请求，没有法律依据。

为此，庄胜公司表示，不同意刘再煊撤消合同、偿还利息、支付赔偿金的诉讼请求。如果刘再煊愿意解除合同，其同意退还刘再煊购房本金１０２０８０８元。

经宣武区法院审理查明，２００２年１２月１０日，周建辉与庄胜公司签订《商品房买卖合同》，购买了芳芷苑１号楼Ｄ座３层３０１号，并于当年１２月１４日在北京市房地产交易所进行了商品房预购登记备案。

去年２月２８日，庄胜公司与周建辉签订《退房协议书》，该协议书约定：终止并注销原签订之《北京市商品房买卖合同》。

宣武区法院确认了前述刘再煊与庄胜签订的认购书、购房合同以及签订时间，还有刘再煊交纳的房款金额。

此外，宣武区法院还查实，去年８月１２日，周建辉向交通银行提前还款１２３３４８１．２７元；８月１５日，庄胜公司与周建辉签订的《商品房买卖合同》在北京市房地产交易所进行了预售合同解除登记备案。

宣武区法院认为，刘再煊与庄胜公司签订《商品房买卖合同》购买诉争房屋时，庄胜公司已经与周建辉协议解除了《商品房买卖合同》，虽然周建辉曾在银行办理按揭贷款手续，但是一直没有办理该房屋的房产证，周建辉也未与银行办理抵押登记，因此该房屋不存在抵押的情况。而且，也不存在庄胜公司将所有预售房屋的大产权进行抵押的情况。

虽然庄胜公司与周建辉签订的《商品房买卖合同》在房地产交易所进行了商品房预售预购登记，但该事实并不影响刘再煊在交清房款后取得诉争房屋，即不影响刘再煊实现其合同的目的。

因此，宣武区法院最后判定，庄胜公司在与刘再煊签订《商品房买卖合同》时并不存在欺诈行为，驳回刘再煊的诉讼请求。

刘再煊认为，庄胜公司为诉讼需要而“补作”出来的虚假文件，其真实性和有效性不应被采信。即便存在所谓的退房协议，周建辉在他起诉之后的２００５年８月才向银行提前还款以及解除预售登记备案。“所售房屋已经出卖给第三人”的行为后果仍在延续，判决书中所谓的“协议解除”不能等同于“事实上的解除”。

“而且，庄胜公司和我签订购房合同时，该房屋事实上仍预售登记在周建辉名下。庄胜公司隐瞒该重要事实，我是在不知情的情况下签约。”刘再煊告诉记者。

正是基于上述理由，２００６年１月４日，刘再煊再次上诉北京市第一中级人民法院。

“二审和一审的判决一样，仍旧以未影响刘再煊在交清房款后取得诉争房屋，驳回刘再煊的上诉。不过，还是取得了一些进展。”刘再煊的代理律师刘承权告诉记者，二审法院的《判决书》认定庄胜公司与周建辉在先签订的《商品房买卖合同》虽已撤销，但庄胜公司未及时到房地产交易所办理撤消预售登记，是导致双方发生争议的起因，对此，庄胜公司存在一定过错。

视预售登记为无物？

“我觉得本案最大的问题是，做过预售登记的房子在没有撤消预售登记之前，还能不能卖给他人？”北京大成律师事务所律师吴建中接受本报记者采访时指出，按照法院的判决，只要没有造成刘再煊得不到房子，即使在没有撤消周建辉的预售登记的前提下，庄胜公司把房子卖给刘再煊，也不能算欺诈。这等于是视预售登记制度为无物，是一个原则性的错误。

尽管最高人民法院的司法解释承认商品房合同的法律效力，而并未承认政府预售登记的法律效力，也就是说，开发商和购房者签订的合同即使没有进行预售登记，也视为有效。但是，法院也不应该由此认定，开发商在没有撤消预售登记的情况下，可以再次卖房。

“可以试想开发商卖给第一个购房人做了预售登记，只要和这个购房人解除合同，不必解除预售登记，就可以继续卖，哪怕是如法炮制卖３次，消费者也很难从开发商以外的公开渠道获取房屋销售的真实信息。”吴建中认为，这样就造成对房屋销售信息监管的失控。一旦开发商携款潜逃，伤害的不仅是消费者的利益，银行也将因此蒙受巨大损失。

“其实，上述案件银行也在一定程度上负有责任。”中国光大银行信贷管理部处长姜明指出，为了防止开发商做假按揭，银行往往会关注信贷资金的流向和按揭人的还款账户。而事实上，有些银行为了竞争个人住房按揭业务，放松信贷管理，无视开发商类似的违规行为，甚至有的银行在开发商未取得预售许可证的情况下就提供按揭。因此，购房者的权益保护存在诸多问题。