由房地产纠纷引发的维权话题

由房地产纠纷引发的维权话题
【发布日期】2003-8-14 来源】《中国企业报·咨询周刊》
由于开发商擅自更改规划而凭空多出的两幢高楼，成了引发北京方舟苑小区业主维权事件的起因。今年3月份，方舟苑业主无意中发现开发商在没有告知任何业主的情况下，悄悄将原来规划的10栋高层住宅改为了12栋！此后业主开始了艰难的维权过程，要求恢复原有的规划，承建原先规划的附属设施。不久后，业主与民工的对峙和冲突升级，其中一名业主被打成脑震荡，3名业主被打伤，数辆轿车被砸，最终引发了业主的游行。
方舟苑事件只是房地产纠纷的一个小小缩影。可以说从2000年至今，业主与房产商的纠纷不断，有资料显示，仅在2002年商品房投诉就达到17168件。房产商与业主的“口水战”、“大字报战”此起彼伏、短兵相接，暴力冲突接连不断。一时间，买房人“维权”之声四起，表现形式也愈演愈烈，并成了一个愈来愈受关注的社会问题，房地产行业纠纷已经成了社会的不安定因素。应如何看待这个现象？在房产商和业主的不对等博弈中，开商如何自律？怎样保全处于弱势的业主的权利？接连不断的房地产暴力事件会不会影响这个行业的健康发展？房产买卖中购房者这个弱势群体利益被践踏是不是这个行业必须的发展成本？等等这些问题都需要我们去探讨。
王前虎：政府的职责是做好裁判
最近几年，消费者对商品房的投诉量呈上升趋势，这和整个房地产行业的快速发展有关，因为商品房目前已经成为人们解决住房问题的首选。但同时也说明，商品房市场仍存在不少问题有待于解决和规范。首先，应该加大行业自我规范的力度，房地产开发商在商品房开发、销售和广告宣传等各个环节，需要不断规范自己。其次，应加大行政监管力度。按照《消费者权益保护法》的规定，行政机关有义务保护商品房消费者的权益。
开发商在经营过程中出现一些问题是不可避免的，关键是一旦出现了问题，如何坦诚地对待消费者，如何合理合法地解决。因此，企业要有一个运转良好、效率很高的快速处理机制。
目前，市场普遍使用的购房合同都是由行政主管机关推荐的一种示范文本。其中有一条，如果购房者和开发商发生争议且不能够和解，他们可以选择两种方式解决，一是仲裁，二是找法院。其实，在这种情况下，消费者还有另外两条途径可选择，一是找行政机关申诉，再有就是到消费者协会去投诉，这是法律赋予消费者的权利。之所以示范合同文本中没有这两条，是因为在房屋买受人中有的是机关、事业单位，有的是企业购买商业用房。如果不是为生活需要购房，消费者协会就不宜受理。而现在，大多数购房者买的都是个人生活用房。
很多开发商在售楼的时候，在合同中不允许写上发生纠纷时，业主可以到消费者协会去投诉，他不希望又有一个组织来帮助消费者说话；很多买房人也不知道通过与开发商在合同中约定一个到消费者协会调解的条款，做到事前保护自己。请求消协调查、凋解是消费者拥有的法定权利，反过来这也是开发商的法定义务，什么叫法定义务？就是强制性的义务。如果消费者提出来在购房合同中加上这两条，开发商是无权拒绝的。
像北京某小区的事件，原来规划的10栋搂变成了12栋楼，开发商先把10栋楼盖起来，在空地上种上草、种上树，等业主住进来后再把草皮和树拔掉，加盖两栋楼。这违背了基本的商业道德，也违背了《民法》的诚信原则；同时还侵害了消费者的公平交易权，侵害了消费者的知情权，也侵害了消费者的财产权。
实际上，开发商不仅合同违约，甚至有欺诈行为。规划变更，使得合同的内容发生了变化。《合同法》规定，合同变更应该征得双方的同意，否则，单方面更改合同是无效的。因此，北京某小区的消费者有权要求退房，而开发商也有义务就其单方违约向消费者进行赔偿。
目前，商品房市场出现这么多的问题，不能怪消费者缺乏专业知识，消费者不可能人人都是“万事通”；也不能完全怪企业的精明，商人就是要追求利润最大化，但是，他必须要在法律允许的范围内经营；更不能怪立法部门，各种法律规定都已建立，并在逐步完善。关键在于对于企业的诚信监测机制不健全，对违法违规者惩治力度不够。
要从根本上解决这些问题，在目前商品房市场鱼龙混杂的情况下，不能仅仅依靠开发商自律，如果政府部门不能发挥在市场经济条件下的应有作用，投诉居高不下的局面就很难迅速改观。
这就涉及到政府部门的角色转换和角色定位。尤其在市场经济条件下，政府的作用应该是监督市场、服务社会。政府制定大的规则，用规则去监督企业的经济行为，使他们在法律规定的范畴之内自主竞争，一旦超出法律规定，触犯了国家规定的框架，该处罚的处罚、该清场的清场。只有这样，才能让好的企业放心、差的企业服气、消费者拥护。