二手房交易，还要不要讲诚信

图为被告朱某与梁某签订的《房地产求买求租委托书》

图为被告朱某与被告罗某签订的《房地产买卖合同》。 　　林劲标 摄

佛山房屋中介告了买主告卖主

本报记者 张光宇 本报通讯员 林劲标

　　梁某是广东省佛山市禅城区信宏房地产中介服务部的老板，属个体工商户，经营的项目是房地产中介服务。今年9月，梁某用两纸诉状将同一起房屋买卖中的买主和卖主告上了法庭，原因是他们“违反合同约定，不讲诚信”。

中介告买主、卖主：不讲诚信

　　梁某诉称：2006年3月6日下午，原告接受罗某夫妇的委托，代理其出售居住的佛山市禅城区平远直街17号602房。并办理了委托代理出售合同，合同约定：若原告一经与购买方签订二手楼房屋买卖合同即视为出售成功，罗某需按出售成交总额的1%计付中介服务费给原告；此外，还约定，罗某承诺在委托期限内不得与原告所提供的客户进行私下交易，如违约，被告必须赔偿原告由此而造成的一切经济损失，并承担相关的法律责任。代理合同签订后，梁某随即查找求购房客户的资料，发现该房屋的情况与客户朱某夫妇的要求相符，于是马上与朱某取得联系，预约朱某夫妇前来看房。朱某承诺傍晚6时许来看房，梁某又与房主罗某夫妇约定了看房时间。

　　在带朱某夫妇看房之前，按照不成文的“行规”，梁某也与朱某夫妇签订了《求买委托书》，双方约定：买房客户在签订购房合同时，一次性按成交总额的1.5%计付中介服务费给原告梁某；同时还约定：朱某不得与现房主进行直接或间接的交易。若违约，买主必须以中介费的3倍赔偿给原告，并承担由此而发生的律师费。《求买委托书》签订后，原告梁某依时带被告朱某夫妇到上述房屋看房，并介绍朱某夫妇与房主罗某夫妇认识。

　　朱某夫妇经过仔细观察，对该套房屋的布局和装修表示满意，有购买意向。之后，梁某连续几天分别向买主朱某和卖主罗某追踪该房屋的买卖情况，当事人双方均表示“正在考虑中”。

　　今年6月初，梁某发现朱某夫妇常出入该楼房，即委托律师调查。律师经调查发现朱某与罗某已于3月9日以28.8万元的价钱签订房屋买卖合同，并于5月9日办理了产权登记。梁某觉得自己被蒙在鼓里，责怪朱某夫妇和罗某夫妇不但违反诚信原则，而且违反合同约定，应承担相应的法律责任，遂用两纸诉状，用同一个案由（居间合同纠纷）将朱某夫妇、罗某夫妇告上法庭。

买主、卖主反诉中介：不讲诚信

　　9月11日，禅城区法院受理这两起案件，10月9日公开开庭审理。由于买主和卖主已经私下成交，双方对买卖过程中基本情况都了如指掌，心知肚明，已无秘密可保。

　　庭审中，两被告对由中介介绍看房屋的事实均无异议。但朱某对原告以中介费3倍赔偿不予认可，认为原告梁某在中介服务合同上弄虚作假。

　　被告朱某指出：自己和梁某签订的《房地产求买求租委托书》中注明的房屋楼龄为1997年，价格为30万元，经与罗先生接触，得知该房屋的楼龄实际是1996年，卖主委托的售价是29万元。由此可见，梁某违反诚信原则，弄虚作假，欺诈客户，因此，合同无效，不同意按该合同履行，也就没有履行这份合同。

　　被告罗某认为：自己的放盘价29万元，而原告梁某的放盘价是30万元，且告知客户的楼龄也与事实不符，中介服务合同上弄虚作假，欺骗客户，原告的合同是格式合同，重要字眼没有明示，带有欺骗性。认为合同无效，不同意按该合同履行，且原告也就没有履行这份合同。请求驳回原告的诉讼请求。

法院判决：中介履行义务存在瑕疵

　　禅城法院经审理认为，本案中原告作为居间人，接受了两被告的委托，寻觅了可与之订立合同的相对人，从而为两被告之间的订约提供了机会。两被告也通过原告的中介服务签订了房屋买卖合同并实际交易且已经过户，原告已履行了合同义务，两被告则应当依约支付报酬。法院同时认为，原告作为居间人却谎报房龄及楼价，提供了部分虚假信息，违反了诚信原则，鉴于其履行义务存在瑕疵，法院对其要求被告朱某计付3倍报酬的请求不予支持。综上，法院判决讼争房屋原所有人罗某、买受人朱某分别按房屋成交价的1%、1.5%向原告梁某支付报酬并赔偿相应律师费，上述合计13200元。

（照片为吴培摄影）

新闻聚焦

二手房中介市场亟待法律规范

　　随着二手房交易市场的迅速发展，作为房屋买卖双方媒介的二手房中介也火暴起来，随之而来的纠纷、诉讼也呈上升态势。仅广东省佛山市禅城区法院，截至11月底，该院已受理此类案件15起，同比增长3倍。从暴露出的问题来看，最主要的是中介市场亟待进一步法律规范。

　　（一）市场准入门槛过低、经营主体混乱。经营主体有：有限公司、连锁店铺、个体工商户、门市部等不同主体，中介机构鱼龙混杂，各类资质参差不齐。有些二手房中介抗风险能力低，消费者权益一旦受到侵害就很难加以维护。而从事中介交易的从业人员基本上都没有岗位资格认证，除了较大规模的二手房中介公司外，现有从事二手房中介咨询的人员基本出于无专业、无资质、无监管的“三无”状况。

　　（二）诚信缺失，违规操作严重。其主要表现有：一是利用资源优势，强迫消费者订立格式合同，签订“霸王条款”。例如在合同中约定高额违约金，从而限制消费者的选择权；二是隐瞒房屋真实情况，提供虚假信息，进行暗箱操作。比如谎报楼龄、夸大房屋面积、隐瞒房屋框架结构；三是乱设名目违规收费，赚取房屋差价，如本期报道的案例。

　　（三）刻意避税，致使国家税收流失。二手房中介通过提供房屋交易服务促成了买卖双方的成交，但却有意无意地帮助双方避税。这种避税行为，一方面使得国家遭受税收损失，另一方面一旦发生纠纷，消费者的权益也难以维护。二手房中介多采取作低房价、夸大装修、虚假赠与、以租代售等方式减少税基，从而达到避税的目的。

　　（四）法律空白多，监管不力。我国现行的关于城市房地产中介的法规主要是建设部于2001年颁布的《城市房地产中介服务管理规定》，由于其是部门规章只在本系统内施行，约束力有限。规范又过于简单，法律漏洞多。比如对房地产咨询人员的考试办法由各省房产管理部门制定，这就导致了各省做法不一，房地产人员素质良莠并存。

　　鉴于二手房交易与老百姓的利益息息相关，对二手房中介市场亟待法律规范。应当提升中介机构市场准入门槛，统一中介从业人员的资格认证，提高中介机构承担民事责任的能力；同时，有关职能部门应当加强监管，畅通渠道，加大对欺诈行为、违规操作的处罚力度。同时，还应建立中介市场诚信机制，逐步建立房产中介诚信评估体系，通过对中介机构的信用认证和等级划分来推进市场的优胜劣汰。建议由相关职能部门定期披露二手房的动态走势，实现市民对二手房交易情况的自由查询，从而达到消费者和中介机构的信息对称。（林劲标）

连线法官

各方均应遵守诚信原则

　　通过中介公司租房或者买房的交易行为越来越多，而看房后绕开中介私下交易，将中介公司晾到一边或者中介公司违规操作、赚取差价的行为也是普遍存在。笔者就如何规范中介市场的行为、维护消费者的合法权益等问题采访了本案的主审法官马咏红。

　　问：原、被告双方在合同中明确约定了中介赚取差价的条款，这违反了建设部的有关规定，对此你是怎么看的？

　　答：尽管上述居间合同中约定了中介赚取差价的条款违反了建设部《商品房销售管理办法》第28条的有关规定，但由于该办法仅为部门规章，根据最高人民法院的有关司法解释，建设部的《办法》不能作为人民法院认定合同无效的依据，因此该合同总体上为有效合同，双方应依约履行。但这并不意味着中介公司可以赚取房屋差价。

　　问：在通过中介进行房屋交易中，交易的各方应当注意分别有哪些问题？

　　答：对于中介交易的各方而言，最重要的是要遵守诚实信用的原则。中介公司应当为消费者提供符合其需求的房屋，提供的房屋信息应当客观、真实、全面，并不得收取除佣金以外的其他费用，不得采用欺骗、欺诈的手段进行经营活动；委托方应当确保自身对房屋拥有委托房屋事项的法定正当权利，并如实提供房屋情况给中介公司，不得绕开中介进行私下交易；而买房者不应为了规避缴纳中介费，而企图撇开中介公司，私自与卖方交易，否则也要承担法律责任。

　　问：消费者在与中介公司的交易过程中处于弱势地位，消费者如何保护自身的合法权益？

　　答：为了避免纠纷，消费者在与房屋中介公司签订合同时，要注意以下几点：一是查实中介机构的工商登记资料，检查相关业务人员的营业资格；二是弄清房屋的基本情况以及所有人的身份资料和房屋的产权情况，特别是该房屋是否存在抵押、查封等；三是双方要签订书面合同，合同应包括房屋的基本情况、付款方式、解除条件、违约情形和责任以及中介的承诺等等；四是签约时，确保各方同时到场，在购销房屋过程中要注意保留所有原始合同和票据，以便将来作为诉讼的有力证据。

　　（林劲标）

案外说法

房屋交易违法

中介难逃干系

本报记者 张光宇

　　探寻当前房屋交易中诸多问题，分析此类案件成讼的原因，几乎无一例外地都会发现中介的影子。记者与业内有关人士座谈，感括起来主要有以下几方面：

　　1.中介公司收取代理服务费后，不按约定提供相应服务。如北京北三环的一套二手房，开价80万元，被汪某看中，即向中介公司交付8000元订金，以明确购买意向；后该房又被董某看中，愿以83万元搞定。受委托的某中介公司因有董某的更高价格购房，便向已收取订金的汪某谎称“售房人违约”，且拒不退还8000元订金。

　　2.中介公司收取了购房款或房租后，即不知去向。在北京佰家房地产经纪公司案中，大多数当事人的损失基本无法挽回。比如一购房者在向佰家公司交纳了28.1万元购房款后，至今未收到房屋，虽有法院的生效判决，但因佰家公司就地蒸发，损失难以挽回。

　　3.中介公司偷梁换柱，收据上盖别家公司公章。许多房屋中介公司代办房屋出租业务。根据委托代理出租合同的约定，委托人应交给中介公司一定款项，用于其代为添置家具、家电等以便出租。但在中介公司出具的收据上，却盖的是另一家公司的公章，最后竟变成了委托人没有按时付款而违约，这类纠纷也不少。

　　4.中介公司利用当事人二手房交易知识的欠缺，在违约条款的设计上加重对方责任、减轻己方的责任，形成二手房交易中的“霸王合同”。

　　为减少二手房交易纠纷、打击违法交易行为，业内有关人士建议从三个方面入手：一是适当提高中介机构经营保证金；二是尽快制订统一的二手房交易格式合同；三是若产生纠纷，当事人务必注意搜集证据。

　　鉴于目前二手房交易中都有中介机构介入，而且存在不少违规操作的现象，北京市朝阳区法院建议:中介机构行政主管部门加强监督与管理，针对部分中介机构携款潜逃的情况，建议相关部门切实加强对中介机构经营保证金缴纳的管理，并可考虑适当提高数额标准。必要时可与公安机关联络，尽量挽回当事人损失。仿效商品房销售制度，相关部门应尽快制订统一的二手房买卖、租赁合同，避免中介公司利用合同约定侵害消费者利益。

　　法官提醒二手房交易双方，在委托中介机构时，一定要找资信条件好的中介机构，并认真审核合同条款；在涉及金钱交易时，一定要保留相关票据，并注意出票方与签订合同的中介机构是否一致，避免产生纠纷时投诉无门；同时应明确在尚未取得房屋产权证书或合法使用的情况下，严禁将房屋出售或出租。产生纠纷后，应注意证据的搜集，以维护自身的合法权益。

各方说法

　　该案经公开判决后，笔者采访了有关人士。

　　业者代表佛山市满堂红房屋中介公司李经理：

低买高卖现象十分普遍

　　房屋中介在房屋交易过程中，吃差价现象非常普遍，尤其是一些小公司或者个体工商户，国家在这方面的监管力度还不够。现实中的确存在有些房东愿意支付佣金之外的费用来作为奖励佣金的情况，这也从客观上怂恿了中介公司收取差价的行为。李经理认为，收取房屋差价款不是中介公司的长久发展之道，所以满堂红公司一直是禁止这种行为的。

　　今年7月份以来，国家加大了对不良房屋中介公司的打击力度，并在着力完善企业信用档案，今后通过虚假信息骗取客户佣金、以低买高卖的方式赚取差价等不良行为均将记入房屋中介公司的“信用档案”。

　　广东信孚律师事务所律师陈传炳：

中介吃差价早被明令禁止

　　事实上，收取房屋差价款早就被明文禁止了。2001年6月1日，国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》第28条就规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”而今年建设部刚刚颁布的《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”。

（林劲标 杨秀伟）