商品房购销合同纠纷案例分析

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商品房购销合同纠纷案例分析

上诉人（原审被告）顺德市广鸿房产有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处广宏新村二街二巷12号。

法定代表人李广田，职务：总经理。

委托代理人李津，广东可名律师事务所律师。

委托代理人孙丽红，广东可名律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）赵启英，女，1965年7月9日出生，汉族，住佛山市顺德区伦教广鸿新村5幢604号。

被上诉人（原审原告）徐锐明，男，1964年1月24日出生，汉族，住佛山市顺德区伦教街道办事处广鸿新村5幢604号。

委托代理人郑锦锋，佛山市顺德区伦教法律服务所工作人员。

委托代理人覃晓林，佛山市顺德区伦教法律服务所工作人员。

上诉人顺德市广鸿房产有限公司（以下简称广鸿房产公司）因与赵启英、徐锐明商品房购销合同纠纷一案，不服本院（2003）顺法民一初字第2558号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决查明：被告是从事房地产开发、销售的有限责任公司，双方于2001年1月3日签订《广鸿房产公司商品房认购合同》，同日签订《商品房购销合同》（合同编号：0042816），原告按合同约定向被告支付了购房款117387元，被告于同年1月30日将所售的商品房交付给原告。

原、被告签订的《商品房购销合同》约定，被告须于2001年1月30日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付原告使用。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，原告有权按已交付的房价款向被告追究违约利息。逾期超过4个月，被告按原告已付款的5%向原告支付违约金，合同继续履行。如因被告的过失造成原告不能在双方实际交接之日起300天内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，被告须将原告已付款退还给原告并按已付款的1%赔偿原告损失。该商品房自交付使用之日起，被告负责铺设好混凝土道路，通电、通生活用水、通排水。

合同签订后，被告至今未按合同约定协助原告办理房地产权属证书，也没为原告办理开通水电的手续。

原审判决认为：原、被告签订的《商品房购销合同》是在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同严格履行各自的义务，并承担相应的责任，被告不能按合同约定履行协助原告办理房地产权证及为原告办理开通水、电设施的手续的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此原告要求判令被告立即组织有关部门对佛山市顺德区伦教广鸿新村住宅楼宇进行验收、协助办理房地产权证、支付违约金5869.35元及办理开通水、电的手续的主张，理由充分，本院予以支持。被告认为其没有构成根本性违约，不应承担支付违约金的责任的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告广鸿房产公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告办理坐落于佛山市顺德区伦教城北商住区伦常北路东广鸿新村5幢604号房屋的房地产权属证书；二、被告广鸿房产公司于本判决发生法律效力之日起 10日内支付违约金5869.35元给原告；三、被告广鸿房产公司于本判决发生法律效力之日起10日内为原告办理开通水电的手续。本案受理费250元，由被告广鸿房产公司负担。

宣判后，广鸿房产公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清，上诉人无根本性违约。1、上诉人已按合同约定如期交楼，被上诉人已如期收楼后占有并入住使用；2、因住宅小区房产整体综合验收的延迟影响到房地产权属证书的办理，然而综合验收的延迟非上诉人引起，而是由被上诉人与其他业主群体造成的；3、办理开通水电的手续，需被上诉人与供水供电方签订协议，约定权利义务达成一致方实现，上诉人只能是协助双方对协议的履行，无通水、通电的决定权。二、一审判决适用法律无依据。1、办理房地产产权证，需在排除完影响综合验收的因素后，上诉人尽“协助”义务为被上诉人办理，一审法院判定三个月内由上诉人为其办理无法律依据。2、办理开通水电手续的时间，是视被上诉人与供水、供电方履行协议的结果所决定，一审法院判定10日内由上诉人办理，无法律依据。据此请求：1、撤销（2003）顺法民一初字第2558号民事判决书，依法判决上诉人不承担违约责任及不限期履行民事责任。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人赵启英、徐锐明答辩称:上诉人上诉的事实理由与客观事实根本不相符：按照合同的约定,上诉人必须在合同约定的时间前将经竣工验收(包括建筑工程质量和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付给答辩人使用。但是直至今日，上诉人仍未能提供其已经通过有关部门验收合格的证明，上诉人的违约的行为不言自明；上诉人迟延交付商品房是不争的事实，其用第三人拖延交付商品房的理由与本案毫无关系；在合同中已经约定上诉人必须为答辩人开通“三通”，但是时至今日，上诉人却仍未给答辩人开通水、电，其行为属违约无疑，上诉人辩称开通“三通”需答辩人与水电部门签订协议的理由根本不能成立；根据有关部门的实际情况，办理房地产权证只是需要15个工作日，一审法院给予上诉人三个月的办证期限既符合法律的规定，也符合实际客观情况。

上诉人与被上诉人在二审期间均未提交新证据。

原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。

本院认为：上诉人与被上诉人于2001年1月3日签订的《广鸿房产公司商品房认购合同》及同日签订的《商品房购销合同》，意思表示真实，内容合法，对双方具有法律约束力。《商品房购销合同》已明确约定上诉人负责为被上诉人办理开通水电设施的手续的义务及如因其过失造成不能在双方实际交接之日起300 天内取得房地产权属证书，上诉人应承担的违约责任，因此，在双方按合同约定交接了商品房后，上诉人未能在合同约定的期限内履行协助被上诉人办理房地产权证及为被上诉人开通水、电设施的手续的义务，上诉人构成违约，应按合同约定承担违约责任。上诉人提出房地产权属证书未能办理是基于房产综合验收延迟而非其自身原因造成的，而根据双方的《商品房购销合同》，上诉人应在2001年1月30日将质量验收和综合验收合格的房产交付，因此，根据合同的约定和相关法律法规的规定，综合验收应为上诉人广鸿房产公司的责任和房产交付的前提条件，上诉人未能办理房产的综合验收，已属违约，现还以此为逾期履行的抗辩理由，更为不当，本院对此上诉理由不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属登记证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。故上诉人对此应承担违约责任。上诉人认为自己对办理开通水电手续只负有协助义务，这与双方合同约定相悖，本院对此上诉理由同样不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。广鸿房产公司称其无根本性违约的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费250元，由上诉人广鸿房产公司负担。