房产投资须谨慎

房产投资须谨慎 三大认识误区当心弄巧成拙

这几年，不少富裕起来的人，手中吃剩有余的资金找不到更好的投资渠道时，纷纷将眼光转向了房产市场。此举本无可厚非，但是，除了对选择的投资对象不能"放进篮子就是菜"之外，更重要的是一不小心陷入某些认识上的误区，可能弄巧成拙。

据笔者的观察，当前一些房产投资者，主要存在以下几种认识误区：

误区之一，坐收租金。如有位朋友，前几年刚在杨浦区购买了一套108平方米的二室一厅，三口之家绰绰有余。不久前，见邻近的虹口区江湾镇新开一楼盘，买下一套130平方、总价在120万元的三室一厅，据售楼小姐介绍，3500元一个月随随便便的就能租出去。笔者同他说，这个决策有问题，最大的失误在于既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。这是因为目前上海决定租金贵贱的主要因素在地段，并且未来至少10~20年还不会改变，很可能每平方米2万元以上的黄金地段物业，能获8~10%的回报，而每平方米上万元的地段也许只能获得3%的收益。另外，选择住那一带的人，有几个能付得出3500元月租？或者有多少事业有成的外籍、外埠人士在那一地区创业？要像售楼小姐所说的捉不住纯居住的就租给办公司的，殊不知，目前上海对商品房的用途监管很严格，这里显然有误导倾向。诚然，售楼小姐只管销售，自然会说个讨巧的行情来迎合你，至于你今后能不能顺利出租，她才管不着呢。

误区之二，留给后代。有一些朋友认为，趁现在手上有钱，不如买套房子捂着，留给子女长大了婚嫁时用，因为物业保值、增值。其实，这样的考虑也是偏颇的。一方面，任何物业都既有一个"与时俱进的"概念，也有一个折旧的因素。现在的房子是贵了，但品质也好多了。由此推理，现在买了房子留到10年、20年以后很可能过时了落伍了。再说儿孙自有儿孙福，尽管现在为了规避房价上涨，在提前为子女买好房子的同时，却在为他们设计了未来，比如学习、工作与生活的地域被"框死"了，要是现在买的房子，与他们心仪想往的区域不符，岂不是白忙乎？当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣，更不用奢谈什么保值、增值之类了。

误区之三，低进高出。有的人投资房产的目的很明确，就是想等以后房价涨了抛掉，赚取其中的一段差价。事实上，它不同于前两种情况，是最大的误区，换言之风险最大。由于房市与股市在诸如价值发现功能方面有许多相似之处，所谓的"价值发现"，是对股票或房产处于价值被低估时所定义的，而一旦被充分发现，就失却了"发现"的"本色".也就是说，通常是少数人在大多数人对某样物品不知不觉时先知先觉才是"发现"的含义。然而，如今上海的房价不仅连续上涨了5年，而且最近1年进入快速上涨，斜率变陡的阶段，即便笔者不否认还有惯性上涨的可能性，但总的来说，上涨的空间相当有限。即便某君独具慧眼，所选的物业确实有上涨空间，但也得静下心来算一笔账，差价部分刨掉不能省却的买卖"车马费"（契税加佣金），一般在3.5%左右，以及财务费用（银行利率），一般一手房从预售到交房需要12个月，以6%计算，两项总计约9.5%.剩下还有多少，欲作这项投资的人，不妨自己先测算一下，结果很简单，一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。