未办产权登记的房产抵债协议效力认定清偿债务纠纷案例分析

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未办产权登记的房产抵债协议效力认定清偿债务纠纷案例分析

原告：林文骞，男，３８岁，个体经商。

原告：刘达森，男，３７岁，个体经商。

原告：林其田，男，４１岁，个体经商。

原告：潘儒山，男，５５岁，国家公务员。

原告：林文进，男，３７岁，个体经商。

原告：王生堂，男，４１岁，个体经商。

被告：林子中，男，４７岁，个体经商。

被告：刘秀凤，女，４１岁，系林子中之妻。

１９８９年至１９９３年间，被告林子中、刘秀凤夫妇因经商资金不足，先后向原告林文骞、刘达森、林其田、潘儒山、林文进、王生堂等６人借款４８万元，其中林文骞１７万元，刘达森１０万元，林其田７５０００元，潘儒山４５０００元，林文进２５０００元，王生堂６５０００元。１９９２年７月１０日，林子中与福建省三明市三元区旧城改造办公室签订预购福建省三明市三元区崇荣路１０９幢４号店面房合同，该合同规定：房屋建成后，由林子中验收，并负责办理房产证。１９９３年２月２５日，林子中交清房价款２２９４６９元，并于同年９月２８日从卖房单位接管使用所购店面房，但未依约向房管部门申办产权登记和领取房产证书。此后，因欠６名原告借款未还，被告林子中、刘秀凤于１９９４年２月５日与原告林文骞、刘达森达成以店面房抵债协议，该协议约定：座落在福建省三明市三元区崇荣路１０９幢４号店面房以４８万元抵偿给林文骞、刘达森，产权归其所有；林子中、刘秀凤欠林其田、林文进、王生堂、潘儒山２１万元债务转由林文骞、刘达森承担；林子中、刘秀凤将购房发票交由林文骞、刘达森办理房产证，有关费用由林子中、刘秀凤负担。协议签订后，林其田、林文进、王生堂、潘儒山均同意林子中、刘秀凤所欠债务转由林文骞、刘达森承担。林子中、刘秀凤在收回６原告全部欠条并销毁后，将店面房及购房合同书、发票交给林文骞、刘达森。同年２月１５日，林文骞、刘达森又与林子中、刘秀凤签订店面房租赁协议，约定：林子中、刘秀凤每月付租金２０００元，继续使用４号店面房做生意至同年１２月份。林文骞、刘达森一次性收取了租金２万元。

１９９４年１２月中旬，林文骞、刘达森委托他人到福建省三明市三元区旧城改造办公室（卖房单位）办理店房户主更名手续，因林子中、刘秀凤与他人发生其它债务纠纷，该店面房于１９９４年１２月被福建省三明市三元区人民法院查封，致使林文骞、刘达森未办成店房产权登记、过户手续，林文骞、刘达森也未偿还林子中、刘秀凤尚欠林其田、林文进、王生堂、潘儒山之借款，引起纠纷。林文骞，刘达森于１９９５年元月诉至福建省三明市三元区人民法院，请求判令林子中、刘秀凤归还欠款４８万元或将讼争店面房判归其所有。福建省三明市三元区人民法院在审理时追加林其田、林文进、王生堂、潘儒山作为共同原告参加诉讼，他们要求被告归还其欠款，或要求原告林文骞、刘达森归还替被告承担的欠款，并支付欠款利息。被告辩称：所欠６原告的借款，已经用其店面房与原告林文骞、刘达森签订以店抵债协议偿还。原告林文骞、刘达森未及时到有关部门办理房产证，是造成该房被法院冻结而无法办证的原因，其责任应由原告林文骞、刘达森承担。

【审判】

三明市三元区人民法院经审理认为：原告林文骞、刘达森与被告签订以店面房抵债协议时，被告的店面房未按有关规定申办所有权登记，也未办理过户手续，违反了有关法律、法规规定，该协议属无效协议。基于该协议而派生的债务转移及店面房租赁协议，亦无法律效力。原告林文骞、刘达森向被告收取的店面房租金应退还给被告。被告未归还所欠６原告的借款，是导致本案纠纷的原因，被告应归还所欠原告的借款，并偿付银行利息。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项，《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十条，《福建省房屋抵押管理暂行规定》第十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于１９９５年３月１７日判决如下：一、原、被告间所签订的以店面房抵债协议无效。 二、原告林文骞、刘达森退还收取的２万元租金给被告。三、前项金额冲抵借款，被告应偿还林文骞、刘达森借款２５万元及同期银行利息２９７３７．５元（自１９９４年２月６日起至１９９５年３月５日止，按月息９．１５‰计算）。四、被告应偿还林其田借款７．５万元及同期银行利息１０４０．６３元（自１９９４年１２月２２日起至１９９５年３月５日止，按月息５．５５‰计算）。五、被告应偿还潘儒山借款４．５万元及同期银行利息６２４．３８元（自１９９４年１２月２２日起至１９９５年３月５日止，按月息５．５５‰计算）。六、被告应偿还林文进借款２．５万元及同期银行利息２９７３．７５元（自１９９４年２月６日起至１９９５年３月５日止，按月息９．１５‰计算）。七、被告应偿还王生堂借款６．５万元及同期银行利息７７３１．７５元（自１９９４年２月６日起至１９９５年３月５日止，按月息９．１５‰计算）。

宣判后，被告林子中、刘秀凤不服，以用店面房抵债属双方自愿，没有违反法律规定，应认定有效；原审将不存在的诉进行处理显然不当等为理由，上诉至福建省三明市中级人民法院。 ６原告均以同意林子中、刘秀凤上诉的理由，进行了答辩。

福建省三明市中级人民法院经审理认为：双方当事人之间的债权债务事实清楚，证据充分。上诉人林子中、刘秀凤应偿还所欠被上诉人的４８万元借款。上诉人林子中、刘秀凤因无钱还款，将其向福建省三明市三元区旧城改造办公室购买并已实际占有、使用、收益的店面房，用以抵偿债务，系自愿所为，与被上诉人林文骞、刘达森签订的以店抵债协议内容没有违反法律规定，应受法律保护。该协议非买卖店房，林子中个人未办理产权证，不影响该协议效力，基于该协议而产生的债务转移及店面租赁协议也合法有效。上诉人提出以店抵债有效理由成立，予以采纳。原审认定事实有误，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，于１９９５年７月１８日作出如下判决： 一、撤销三元区人民法院民事判决。二、上诉人林子中、刘秀凤与被上诉人林文骞、刘达森签订的以店面房抵债协议合法有效，三明市三元区崇荣路１０９幢４号店面房产权归林文骞、刘达森所有；林子中、刘秀凤欠林其田、潘儒山、林文进、王生堂借款２１万元由林文骞、刘达森负责偿还。

【评析】

本案一、二审法院认定事实相同，但处理结果截然相反，分歧在于对被告以其所有但还未办理产权登记的房产，与原告林文骞、刘达森签订的抵债协议应如何认定？从本案事实来看，被告向三元区旧城改造办公室预购了４号店面房，预购合同约定：房屋建成后，由林子中验收并负责办理房产证。此后，被告交清了购房款，取得了发票，出售方交付了房屋，被告已予以使用。从这种预购房屋关系来看，出售方交付了预购的房屋，购买方接受了预购的房屋的，房屋产权即转移到购买方，剩下的仅是购买方凭购房手续办理产权登记。因此，不能认为购买方未办理产权登记就不享有房屋产权。本案被告既然已经享有４号店面房的产权，就有权用其所有的财产向债权人抵债。债权人同意债务人的抵债行为，与债务人所签订的抵债协议，依法即成立生效。从债务人将抵债物交付于债权人时起，债权债务关系消灭，抵债物所有权转移给债权人所有。所以，二审法院以当事人之间的协议并非买卖房屋，林子中个人未办理产权证，不影响该协议的效力为理由，认定本案抵债协议有效，是正确的。随后所签订的租赁协议也随之有效。

在该协议中还有债务承担转移的内容。这种债务承担转移的协议是否有效，不取决于债务人和接受其债务的人之间的协商一致，而取决于债权人的同意。本案其他４个对被告享有债权的人，同意被告与林文骞、刘达森达成的债务承担转移协议，该协议依法就对他们发生法律效力。因为该债务承担转移内容是依附于抵债协议的，林文骞、刘达森是以取得抵债的店面房的所有权为条件同意接受被告对其他４名原告的债务的，故抵债协议是否有效，直接影响到债务承担转移内容的效力。抵债协议无效，被告与６个原告之间的债权债务关系依然存在；抵债协议有效，则被告与６个原告之间的债权债务关系归于消灭。由于这种利害关系，６个债权人又有要求确认抵债协议有效的相同意思表示，故在林文骞、刘达森起诉后，一审法院追加另４个债权人为共同原告，就是正确的。而如另４个债权人并不要求确认抵债协议有效，只要求被告偿还欠款的，则不能追加为共同原告。另外，虽然依本案事实可以认定抵债协议有效，但由于被告未办理产权登记，根据不动产没有办理产权登记的不得对抗第三人的原理，本案原告林文骞、刘达森取得房屋产权还是有缺陷的，可能发生被第三人追索的法律后果。在这种情况下，原所有权人负有保证受让人不被追索的义务。故本案二审判决还存在不足，还应加判如该房产因第三人追索不能作为抵债物清偿债务情况下，被告应另行清偿债务。