合营时入股的房屋产权归属纠纷案例分析

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合营时入股的房屋产权归属纠纷案例分析

原告：大连中药厂。地址：大连市沙河口区连山街１２号。 法定代表人：杨向武，厂长。

被告：周素清，女，８１岁，住大连市西岗区华胜街４０号。

被告：张建敏，系周素清之女，５９岁，住同上。

第三人：大连中药厂经销部。地址：大连市西岗区华胜街３６号。 法定代表人：依养楚，经理。

座落于大连市西岗区华胜街３６号楼房一栋（建筑面积９７．０９平方米，共６间），原为朱学英所有。

１９３２年，周素清之夫张锡九与张聘渔等人利用此房合伙经营“瑞生药房”。

１９４７年１２月，张锡九以马瑞鹏的名义购买了此房。

１９５３年期间，经公证后由房产局批准， 该房屋产权人更名为张锡九。

１９５３年１１月，大连市人民政府统计局核准的“瑞生药房”《调整资本报告书》中记载：瑞生药房固定资产为９５７．６０元，其中不动产（即３６号楼房６间）为６００元，铺底为１７５元。

１９５４年９月，张聘渔病故后，张锡九同张聘渔之子等人签 订契约，继续合伙经营“瑞生药房”，合伙契约中记载的固定资产等数据与前核准的数据相符。

１９５６年国家对私营工商业进行社会主义改造时，瑞生药房的房产、流动资金、设备以及低值易耗品转为大连市医药行业公私合营的资产，其中３６号房作价１０００元，核定张锡九的股金为６９１．４６元，每月股息８．６０元。改造后，３６号房先后由大连医药公司、大连中药厂使用并交纳房地产税，纳入国有固定资产管理。张锡九领取了股息。但房产底帐上产权人仍为张锡九。

１９８２年１０月，张锡九病故。

１９８５年４月，周素清和女儿张建敏以房产局保存的房产底帐上房屋产权人仍是张锡九的名字为由，向市房地产管理机关办理了房产继续手续，并取 得了私有房产证。

１９８６年４月，周素清以３６号房是其私产为由，向大连市西岗区房地产管理处申请仲裁，要求大连中药厂归还房屋并补交租金。西岗区房地产仲裁委员会于同年９月１６日作出仲裁决定：３６号房屋产权属周素清所有，大连中药厂退房并补交租金。大连中药厂不服此仲裁决定申请复议。大连市房地产仲裁委员会经复议认为：３６号房屋产权在公私合营时并未发生变化，大连中药厂提出的该房作价１０００元入股一节，与当时《关于公私合营企业中的房屋估价问题的意见》的有关规定不符，其提出的《固定资产明细分类帐》并非房屋合营时的原始凭证，同当时房屋合营时应履行的法定手续也不相符，故不能认定该房屋已作价入股，原裁决应予维持。据此，大连市房地产仲裁委员会于１９８８年１月１９日裁决：大连中药厂将房屋腾退给周素清，并补交１９５６年２月至１９８７年１２月的房租（扣除维修费）１４７８７．０４元。大连中药厂对此复议仲裁裁决不服，于１９８８年１月３０日向西岗区人民法院起诉，要求确认３６号房产权归本厂所有。

【审判】

西岗区人民法院经审理认为：瑞生药房原属合伙经营的药房，１９５６年公私合营时，３６号房随同瑞生药房一起纳入了改造，此房作价１０００元，药房及其他低值易耗品等作价近２００元，一同记在《固定资产低值易耗品》帐目上。作价的房屋钱和其他固定资产钱分摊在每个合伙人（共６人）的股份里。周素清称其丈夫股金只有６９１．４６元，不包括房钱，证据不足，不能认定。大连医药公司将清产合资表丢失，但当时参加清产合资的公、私方代表均证明，３６号房已经合营作价入股。周素清以大连医药公司拿不出清产合资表就认为该房未合营，证据不充分。１９５６年公私合营后，大连医药公司即在同年８月开始交房地产税。张锡九一家于１９５６年９月全部搬出该房。张锡九本人对该房没有提出过请求，也未收过房租。１９８０年左右，张锡九曾亲口对瑞生药房的合伙人马玉洁说过，该房已经合营。至于房屋产权变更手续问题，因历史原因，大连医药公司和中药厂未办理房屋产权转移手续，应在确认产权后予以补办。据此，西岗区人民法院于１９８８年７月３０日判决：华胜街３６号房屋产权归大连中药厂所有。

周素清对此判决不服，上诉于大连市中级人民法院。该院认为，双方当事人争执的法律关系不属法院主管，原审法院适用法律、程序不当，于１９８９年６月２６日裁定撤销原判，发回原审交由行政部门处理。

大连市房地产管理局经再次处理，于１９８９年１０月１３日作出决定，确认３６号房屋产权归周素清、张建敏所有。此后，周素清再次向大连市房地产仲裁委员会申请，要求大连中药厂退还房屋并补交租金，该仲裁委员会于１９９０年９月２７日再次仲裁裁决：３６号房产权属周素清、张建敏所有，大连中药厂腾退房屋并补交租金。

大连中药厂对此仲裁裁决不 服，再次诉至西岗区人民法院。西岗区人民法院认为，当事人双方所争执的３６号房屋产权，已经大连市房地产管理局决定归周素清、张建敏所有，本院不再审理该产权纠纷。周素清、张建敏要求大连中药厂腾退房屋和补交租金的请求合理，应予支持。大连中药厂现已迁至新址，未经房屋产权人同意，将房屋交给大连中药厂经销部使用是错误的，该经销部应从该房迁出。据此，西岗区人民法院于１９９０年１２月４日判决：驳回大连中药厂要求确认华胜街３６号房屋产权归已所有的诉讼请求；大连中药厂经销部于本判决生效后６个月内从华胜街３６号房迁出；大连中药厂补交１９５６年２月至１９８７年１２月欠交租金１４７８３．０４元，补交１９８８年１月至１９９０年１２月每月租金１１８．２５元计２８２２元，两项合计１７６０５．０４元，于本判决生效后５日内一次付清；自１９９１年１月起至返还房屋时止，大连中药厂每月交纳租金１６８．９３元。

大连中药厂不服此判决，以本厂享有房屋产权，不应退还房屋和补交租金为由，上诉于大连市中级人民法院。

大连市中级人民法院经审理认为：华胜街３６号房屋产权业经市房地产行政主管部门查实并确认归周素清、张建敏所有，本院无据否定，故大连中药厂关于房产权归已所有的上诉理由不能成立。原审判决并无不当。据此，大连市中级人民法院于１９９１年３月６日判决：驳回上诉，维 持原判。大连中药厂仍不服二审判决，以争执的房屋已公私合营，其产权应归本厂所有为理由，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院经再审认为：１９５６年公私合营时，瑞生药房使用的华胜街３６号房屋及其他低值易耗品，经过清产核资已作价入股。私房代表人张锡九领取了股息。公私合营后，大连中药厂将该房纳入国有固定资产管理使用至今，并一直交纳房地产税。３６号房已公私合营，不仅有公私合营当时公方代表和合营后固定资产帐证明，原瑞生药房合伙人也证明此事。据此，应确认３６号房屋属国家所有，由大连中药厂管理使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条、第一百七十九条第一款第（三）项的规定，辽宁省高级人民法院于１９９２年９月１５日判决：一、撤销一、二审法院的判决；二、华胜街３６号房屋产权属国家所有，由大连中药厂管理使用；三、驳回周素清、张建敏的诉讼请求。

【评析】

对于经过公私合营改造的原工商业者的营业用房的产权归属问题，国家采取的是赎买政策，即对作价入股的房屋，产权归国家所有，并由国家安排由有关企业、单位管理、使用，原工商业者在一定时期内领取定息。人民法院处理有关公私合营的房屋产权纠纷，应坚持这个原则，以是否经过公私合营改造，作为确定争议之房屋产权是归国家所有，还是归原业主所有的标准。本案双方当事人争议的华胜街３６号房屋产权归属纠纷，因涉及到公私合营的问题，即应按上述原则处理。

从本案双方当事人的争议焦点来看，本案是一个确认事实的问题，即争议之房是否经过公私合营改造，当时对瑞生药房的公私合营改造中所作价入股的资产中，包不包括华胜街３６号房屋。如果作价入股的资产中，包括华胜街３６号房屋，那么，该房屋就应归国家所有，并应由大连中药厂继续管理使用；反之，该房屋就应归周素清、张建敏继承所有，大连中药厂就应腾退此房并补交租金。周素清、张建敏认为３６号房屋未经过公私合营改造，其主要事实根据是两点：一是房产局保管的房产登记卡片上，３６号房屋的产权人仍是张锡九，所以，房产局给她们办理了继承手续；二是按当时房屋作价１０００元计算，张锡九的入股股金只有６９１．４６元，不可能包括房屋的作价。除此以外，别无其他事实根据。但此两点，很难作为享有房屋产权的根据。因为，主张房屋产权，应以房屋产权证为准，房产登记卡片仅是登记时的一种房产资料记载，它并不必然证明房屋产权关系，它必须和其他有关证据结合起来，才能证明房屋产权关系。所以，房管部门及其 仲裁委员会认定３６号房归周素清、张建敏继承所有，根据并不充分。

一、二审法院以房管部门的处理作为根据，也就缺乏充分根据。关于张锡九的入股股金的问题，应当看到，当时是对“瑞生药房”进行公私合营改造，而“瑞生药房”是由６个人合伙经营的，３６号房实际上是合伙人之一张锡九合伙投入的财产。故“瑞生药房”财产作价后，应按合伙人合伙投入的财产的比例，折算每个合伙人入股的股金。这就是张锡九的股金与房价不符的原因。而从大连中药厂方面来看，虽然该厂称清产合资表已丢失，但当时参加清产合资的公、私方代表均证明３６号房已经合营作价入股，且在其作为证据提供的《固定资产明细分类帐》等材料中，都证实３６号房已经作价纳入改造。同时，自１９５６年进行改造后，张锡九一家即迁出了３６号房，张锡九一直领取了定息，该房一直由改造后的使用者交纳房地产税，张锡九本人到死亡时一直未提出过产权主张。这些事实，都能佐证３６号房已经公私合营。既然事实证明３６号房已经公私合营改造，就不存在归原所有者所有的问题。故辽宁省高级人民法院的再审判决是正确的。