房屋买卖案例分析

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房屋买卖案例分析


上诉人(原审原告)章哲，女，1960年5月12日生，住本市柳营路650弄7号101-102室。

委托代理人孙洪林，上海市申房律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海市六里现代生活园区开发有限公司，住所地：本市浦东新区杨高南路2345号。

法定代表人周伯华，董事长。

委托代理人王维众，上海市浦东律师事务所律师。

上诉人章哲因与被上诉人上海市六里现代生活园区开发有限公司房屋买卖一案，不服上海市浦东新区人民法院(1999)浦民初字第5221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人委托代理人孙洪林、被上诉人委托代理人王维众等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，原、被告于1996年7月20日签订《上海市内销商品房预售合同》，约定原告购买被告位于浦东新区《锦华小区》A-3东幢第三层三房二厅二卫商品房一套，建筑面积140平方米，每平方米人民币4540元，房屋总价636500元(含装潢费56000元)，因原告不要求被告装潢，故双方同意扣除装潢费，房屋总价为579600元。被告应于1997年5月30日前将房屋交付原告，若逾期超过30天，则视为被告不履行本合同，原告有权单方面终止本合同，并有权要求被告退还原告已付的全部款项及其10%的违约金。原告于1996年7月16日支付10000元，于合同签订后又陆续支付 505340元，总计支付51534元。剩余房款约定在房屋交付时支付，故原告未予支付。因被告到期不能交房，且在30天内仍不能交房，原告于1997年 9月口头向被告提出终止合同，退还房款，支付利息。被告同意终止合同，退还房款，但不同意支付利息。双方对退款期限未作约定。被告自1998年6月起至 10月止逐月将515340元退还原告。但双方为支付利息产生矛盾。原告起诉要求被告支付购房款利息88010.72元，并加倍支付定金10000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付违约金人民币515340元。另查明，被告于1996年5月13日取得商品房预售许可证。被告辩称，其未承诺支付原告利息，定金已转为房款，并认为原告自1997年6月30日起从未主张违约金，现提出主张已超过诉讼时效，故不同意支付违约金。要求驳回原告诉讼请求。

原审法院认为：原、被告签订的房屋预售合同合法有效。由于被告不能依约交房，应原告要求，双方对预售合同已作终止，被告亦履行了退还房款的义务，但由于双方对退还房款的期限未作约定，故原告要求被告支付延期给付购房款的利息，没有依据，故不予支持。原告于合同订立前支付的10000元，被告虽未在收据上注明定金，但根据双方的陈述及现有的证据，可认定该款为定金。但由于此定金已于合同订立后转化为房款，已失去定金性质，故原告要求加倍支付定金的请求，本院亦不予支持。根据合同，原告有权向被告主张违约金，且该请求未超过二年诉讼时效，故原告请求支付违约金，理由正当，应予支持。遂根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定作出判决：一、被告上海市六里现代生活园区开发有限公司于本判决生效后一个月内支付原告章哲违约金人民币51534元。二、原告章哲其余诉讼请求予以驳回。案件受理费人民币4501元，由原告负担3000元，被告负担1501元。

判决后上诉人章哲不服原判，其诉称，因被上诉人违约，未在合同规定期限内交房，且超过合同规定的宽限期，被上诉人应承担违约责任，上诉人向被上诉人主张的利息是房款的法定孳息，即使该利息不能全部支持，其超出违约金部分应予以赔偿，故要求撤销原判第二项，支持上诉人要求被上诉人支付利息损失 96038.51元的上诉请求。被上诉人辩称，上诉人提出终止合同后，其主张利息损失没有合同依据，要求维持原判。

本院经审理查明：原审法院查明事实是由《上海市内销商品房预售合同》、付款凭证、双方当事人的陈述等所证实，应予以确认。另查明，上诉人1996年 7月16日支付房款10000元，被上诉人于1998年7月8日退还上诉人10000元；上诉人于1996年7月26日支付给被上诉人房款117120 元，被上诉人于1998年8月3日退还上诉人117120元；上诉人于1996年9月23日支付给被上诉人127100元，被上诉人于1998年6月24 日退还给上诉人127100元；上诉人于1996年11月27日支付给被上诉人房款190000元，被上诉人于1998年8月28日退还上诉人 100000元，同年10月7日退还上诉人90000元；上诉人于1997年1月27日支付给被上诉人房款71120元，被上诉人于1998年6月4日退还给上诉人71120元，合计人民币515340元。

本院认为，上诉人章哲与被上诉人上海六里现代生活园区开发有限公司签订的《上海市内销商品房预售合同》合法有效，双方均应按约履行。被上诉人逾期交房30天，按合同约定上诉人有权单方面终止合同，并有权要求被上诉人退还上诉人已付房款及支付该房款10%违约金。

现上诉人在被上诉人逾期交房超过30天后，于1997年9月向被上诉人提出了终止合同的要求，被上诉人应履行合同约定退还房款及支付违约金的义务。被上诉人延期退还房款，致上诉人的利息损失超过违约金，应承担相应的民事责任。原审法院对此所作判处不当，本院予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持上海市浦东新区人民法院(1999)浦民初字第5221号民事判决第一项。

二、变更上海市浦东新区人民法院(1999)浦民初字第5221号民事判决第二项，即“原告章哲其余诉讼请求予以驳回”变更为“被上诉人应自 1997年9月1日起至返还房款日止(其中71120元至1998年6月4日止、127100至1998年6月24日止、10000元至1998年7月8 日止、117120元至1998年8月3日止、100000元至1998年8月28日止、90000元至1998年10月7日止)按中国人民银行同期同档贷款利率支付给上诉人房款的利息损失”。上诉人章哲其余诉讼请求不予支持。

一、二审案件受理费人民币9002元，由上诉人负担3000元，被上诉人负担6002元。