房屋买卖合同纠纷再审案例分析

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房屋买卖合同纠纷再审案例分析

　　原审上诉人（原告、反诉被告）：温叔流，男，1958年1月19日出生，汉族，住广州市天河区太阳广场宝阳阁11A。

　　委托代理人：张小玲，女，1957年7月12日出生，住址同上。

　　委托代理人：朱小雁，广东环球经纬律师事务所律师。

　　原审被上诉人（被告、反诉原告）：李丽兰，女，1967年11月20日，汉族，住广州市五山广东省农垦总公司宿舍18幢103房。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　原审被上诉人（被告）：陈海德，男，1965年1月1日出生，汉族，住址同上。

　　上述两原审被上诉人的委托代理人：刘江，广东卓志律师事务所律师。

　　上述两原审被上诉人的委托代理人：王鸿斌，广东卓志律师事务所律师助理。

　　原审第三人：广州远洋建设实业公司，地址：广州市天河北路423号远晖大厦二楼。

　　法定代表人：廖小澄，职务：总经理。

　　委托代理人：蔡华建，男，该公司职员，通讯地址同上。

　　委托代理人：黄福新，男，该公司职员，通讯地址同上。

　　原审上诉人温叔流与原审被上诉人李丽兰、陈海德、原审第三人广州远洋建设实业公司（下称远洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2000年６月 26日作出（2000）穗中法房终字第1058号民事判决，已经发生法律效力。温叔流不服该判决，于2000年8月2日向本院提出再审申请。经审查，该申请符合法律规定的再审条件，本院于2001年12月13日以（2000）穗中法审监民申字第679号民事裁定书决定对该案进行再审。本院提起再审后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人的委托代理人朱小雁，原审被上诉人的委托代理人刘江、原审第三人的委托代理人蔡华建等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原审经审理查明：1997年8月26日，温叔流与远洋公司签订《房地产预售契约》，约定温叔流向远洋公司购买位于广州市天河区天河北路远东大厦第二十五层Ｃ、Ｄ房，两房总建筑面积为203.74平方米，总房价为1916358.64元。合同签订后，双方于1997年９月18日办理了鉴证手续。此后温叔流依约交付了全部房款给远洋公司，该房于l998年2月建成并交付给温叔流使用。1998年8月30日，温叔流与李丽兰签订《转让协议书》，约定温叔流转让远东大厦第二十五层Ｃ、Ｄ单元住房给李丽兰，转让价为1951811.27元，李丽兰在签订转让协议书时支付定金200000元给温叔流；在广州市房地产管理局同意转让及发展商经与李丽兰签订《商品房预售契约》时再支付1000000（含定金），余款951811.27元在《商品房预售契约》鉴证后10天内支付。签订《转让协议书》后，李丽兰先后于1998年９月30 日、11月3日交付定金200000元、房款800000元给温叔流。李丽兰于1998年10月30日与远洋公司签订了两份《房地产预售契约》（编号分别为97040795、97040796），约定由远洋公司将上述房屋出售给李丽兰，两份契约均于1998年12月21日经广州市房地产管理局办理了鉴证手续。但此后李丽兰一直未支付尚余房款。1999年７月20日，陈海德（李丽兰的丈夫）向温叔流书面保证于1999年９月5日前付清房款950000元，如到期未能付款，按每日千分之一计算滞纳金。此后，由于李丽兰无法支付购房款余款951811.27元，双方达成《协议书》约定，经双方友好协商，同意解除双方于1998年8月30日所签订的《转让协议书》，由温叔流收回讼争房屋，定金200000元不予退回；购房款800000元不计利息退回给李丽兰，该款在双方签订协议后15日内一次性支付，付款方式为现金或支票，如逾期支付，从第16天起，按800000元每日千分之一计付违约金；本协议书由本人签名才能生效等。1999年９月22日，温叔流在远洋公司售楼部签署了上述《协议书》，但李丽兰当时没有在《协议书》上签名，并拿走了两份有温叔流签名的《协议书》。事后，李丽兰在《协议书》上补签了名。温叔流并无证据表明李丽兰抢走了该《协议书》。讼争房屋交付给李丽兰后，李丽兰把两套房之间的间墙打掉后，一直未实际使用该房。

　　由于双方均无按《协议书》履行，1999年11月25日温叔流向广州市天河区人民法院起诉称，李丽兰没有按照《转让协议书》支付购房余款 951811.27元，其丈夫陈海德在1999年7月20日写下保证书承诺在1999年9月5日清付该款，但一直未付，故要求法院维护其合法权益，判令李丽兰清付余款951811.27元并按该款的每日万分之三支付逾期付款违约金（从1999年1月1日起计至清还该款之日止）。李丽兰提出反诉称：双方虽然签订了《转让协议书》，但在其后的1999年9月22日双方又签订了《协议书》，约定由温叔流收回讼争房屋，返还李丽兰已付的房款800000元。温叔流一直未按该《协议书》履行，故要求温叔流偿还所欠房款800000元并按该款的每日千分之一计付违约金（从1999年10月8日起至温叔流退还欠款日止）。

　　原一审经审理认为，温叔流与李丽兰在1999年9月22日签署的《协议书》的内容合法，而温叔流自愿在该《协议书》上签名后，一直没有向该被告发出主张该《协议书》无效或不同意按《协议书》内容履行的表示，虽然李丽兰未当场签名，但李丽兰事后补签了名，且一直未实际使用该房，随时准备将讼争房屋交还给原告。由此可见该《协议书》是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，应予以保护，双方当事人均应全面履行《协议书》中约定的义务。现温叔流未将余款800000元返还给李丽兰，已构成违约，故李丽兰反诉要求温叔流退还房款800000元有理，应予以支持。鉴于双方的《协议书》依法已发生法律效力，则双方事前所签订的《转让协议书》自行解除，温叔流再行依据该《转让协议书》要求李丽兰履行显然没有事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。至于李丽兰要求温叔流从1999年l0月8日起计付违约金问题，鉴于李丽兰不能提供证据证明其在何时将已签名的《协议书》交给温叔流，故其主张计算违约金的时间应从起诉时（即1999年11月25日）起算。此外双方约定按每日千分之一计付违约金过高，根据公平合理原则，可责成温叔流按银行同期逾期贷款利率计付违约金给被告李丽兰。温叔流应与李丽兰、第三人在限期内到广州市房地产管理局办理有关转名手续，所需费用由温叔流支付。据此，原审法院判决：一、自本判决发生法律效力之日起l0日内，温叔流一次性退还给李丽兰购房款800000元及违约金（违约金自1999年11月25日起计，以800000元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付，至温叔流清还房款之日止）。二、自本判决发生法律效力之日起l0日内，温叔流会同李丽兰、第三人远洋公司到广州市房地产管理局办理座落于广州市天河北路远东大厦第二十五层C、D房的有关转名和鉴证手续，有关费用由原告温叔流负担。三、驳回温叔流的诉讼请求。四、驳回李丽兰的其他反诉请求。案件受理费15417元及反诉费1317l元，由温叔流负担，反诉费1231元由李丽兰负担。

　　判后，温叔流不服，向本院提起上诉，认为该《协议书》不符合生效的条件，原审认定事实不清，适用法律错误。李丽兰、陈海德共同辩称：诉讼双方于 1999年9月22日签订的《协议书》，是合法有效的，其未实际使用讼争房屋，只要温叔流履行《协议书》，其就可以随时把房屋交还给温叔流。原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。远洋公司同意原审判决。

　　本院二审认为，温叔流与李丽兰对于本案讼争房屋的处理问题，是通过友好协商达成一致意见后、才于1999年9月22日以《协议书》的方式确立下来的。该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，对双方当事人均有约束力，应当自觉履行。故原审判决温叔流依该《协议书》的约定，向李丽兰退还购房款并支付违约金，另与远洋公司共同到房管部门办理转名手续，并驳回温叔流的诉讼请求是正确的。关于李丽兰有否使用讼争房屋的问题，双方当事人均承认李丽兰只是把讼争房屋的间墙打掉，准备对房屋进行装修，温叔流就此认为李丽兰已实际使用了房屋无理。关于李丽兰何时签订《协议书》的问题，由于温叔流不能举证李丽兰不是在1999年9月22日当天签订，而当事人提供给法院的《协议书》的落款日期就是该日，故原审法院认定双方就在该日签订《协议书》并无不当。关于《协议书》是否成立的问题，在该《协议书》上已明确是经双方当事人友好协商后达成的协议，上诉人并无证据证明李丽兰抢走了该《协议书》，《协议书》也未要求李丽兰要在一定期限内必须签名否则无效，反而约定由本人签名生效，李丽兰拿走该《协议书》后，上诉人未向被上诉人发出《协议书》撤销的表示，故李丽兰在事后补签名就视为协议成立。关于《协议书》效力问题，该协议书并未违反法律及行政法规，故应认定为有效合同。关于适用法律问题，《中华人民共和国合同法》于1999年l0月1日实施，而本案争议的合同成立于之前，另因关于预售商品房的转让问题，我国法律法规并无禁止性规定，故原审法院依据当时的法律作出判决正确。综上所述，原二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费 28588元由温叔流负担。

　　该判决发生法律效力后，温叔流不服该判决，向本院申请再审称：第一，李丽兰与温叔流签订《转让协议书》后，已在广州市房地产交易所办理了监证手续，李丽兰已成为讼争房屋的合法产权人；第二，在1999年9月22日，李丽兰强行抢走《协议书》，仅在诉讼时才提交其签了名的《协议书》，可见，李丽兰和温叔流并没有对《协议书》达成一致意见，况且，房屋买卖的主体是李丽兰和远洋公司，远洋公司并没有作为合同的主体参与讼争房屋买卖合同的变更，原审认定该协议书有效属认定事实不清；第三，双方均无按该《协议书》履行，李丽兰也一直占有使用该屋，无将房屋的钥匙交还，因此，买卖行为依法未成立，温叔流以起诉的形式明确表示了对《协议书》的反悔，依法应当允许。故认为原审认定事实不清，适用法律错误，要求再审更正。

　　再审期间，温叔流表示除对原审查明的下列两事实有异议外，对原审查明的其他事实无异议：第一，1999年９月22日李丽兰抢走了《协议书》。其提交了如下证据证明：（1）广州市天河区公证处2000年7月21日出具的证明，内容为：“温叔流、张小玲于1999年9月22日因远东大厦25楼楼宇所签协议被抢曾来我处要求办理声明被抢协议无效的公证”；（2）广州市天河区公证处1999年9月23日受理温叔流的妻子张小玲要求办理声明公证的受理通知书；（3）张小玲1999年9月23日填写的关于上述事项的《公证书申请表》及声明书；（4）远洋公司售楼部在2000年７月28日的陈述证明温叔流在 1999年9月22日在《协议书》上签名后，李丽兰在当时没有签名，后未经温叔流同意抢走该协议书，温叔流即提出反对。李丽兰在其后也没有要求该公司协助办理讼争房屋的转名手续，也没有委托该公司代理行办理。第二，李丽兰已将讼争房屋的间墙拆除，并掌握讼争房屋的钥匙没有交还温叔流，由此证明李丽兰已实际占有使用讼争房屋。

　　李丽兰对原审查明的事实无异议，并针对温叔流的异议表示：第一，温叔流提交的有关申办公证的证据不符合法律规定的新证据的条件，况且，不符合公证程序，申请公证书陈述的内容是温叔流单方面的陈述，不能作为认定事实的依据。第二，李丽兰购买房屋后确实将房屋的间墙拆除，准备装修，后因情况发生变化，没有继续装修，也没有居住，房屋处于空置状态；由于温叔流没有退还房款，所以李丽兰也没有交还钥匙。

　　远洋公司对原审查明的事实无异议。

　　再审另查明，温叔流和李丽兰均确认，没有证据证实在温叔流向法院起诉前，李丽兰已将其已签名的《协议书》送达给温叔流。《协议书》除约定温叔流在签订协议书后的15天内将800000万元不计利息退回李丽兰，收回讼争房屋，并承担向有关部门办理转名的费用外，还约定李丽兰应为温叔流办理讼争房屋转名手续提供协助，并以书面方式委托代理行办理转名的手续。双方均没有按该《协议书》的约定履行。

　　本院再审认为，本案的焦点问题是：温叔流与李丽兰签订的《协议书》是否发生法律效力。根据《民法通则》第八十五条的规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”订立合同的双方当事人达成一致意见是合同成立的必备条件。在本案中，温叔流于1999年9 月22日在《协议书》上签名，李丽兰当时未在该合同上签名即取走了温叔流已签名的《协议书》，因此，该合同在当时并非是双方的共同意思表示，尚不具备成立的条件，温叔流在《协议书》上签名的行为也就成为了要约行为，该要约已到达李丽兰，是生效的要约行为。李丽兰在温叔流向法院提起诉讼要求其履行《转让协议书》时才向法院出示其已签名的《协议书》，属于温叔流撤销要约后的承诺，应视为新的要约，对原要约行为不产生法律效力。因此，1999年９月22日的《协议书》不具备生效的法律要件，对本案当事人不具有法律约束力。李丽兰认为其在1999年９月22日晚上已在《协议书》上签名并已在诉讼前将签名后的《协议书》交给了温叔流，由于没有证据证实，温叔流亦否认收到李丽兰已签名的《协议书》，故李丽兰的抗辩依据不充分，本院不予采纳。原审忽略了合同成立的一般原理，忽略了订立本案合同的双方当事人不是同时签名确认《协议书》的内容的事实，而简单地以《协议书》是双方的真实意思表示，内容合法而确认该《协议书》有效不当，再审应予纠正。《转让协议书》是温叔流和李丽兰的真实意思表示，内容合法，双方应当按《转让协议书》履行，即李丽兰应向温叔流支付尚欠的购房余款 951811.27元及支付逾期付款违约金。逾期付款违约金按《转让协议书》约定应从广州市房地产管理局办理监证后10天内支付，故温叔流要求李丽兰从 1999年1月1日起支付违约金的请求合法。由于双方在《转让协议书》中并无约定违约金的计算标准，温叔流在再审期间表示可按中国人民银行同期三年期存款利率计至李丽兰付清款项之日止的请求合法，应予准许。

　　虽然温叔流和李丽兰是《转让协议书》的权利义务主体，但由于陈海德1999年7月20日出具的《保证书》中明确表示保证在1999年9月5日前支付给温叔流房款95万元，其意思表示明确，且不违反法律规定，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条的规定，陈海德的行为具有法律约束力，陈海德应当对本案的债务与李丽兰共同承担清偿责任。由于温叔流起诉时只要求陈海德承担连带清偿责任，其请求于法无悖，本院予以接纳。

　　温叔流在再审期间认为李丽兰将《协议书》抢走，所提供的证据仅能证明温叔流向有关部门申请办理公证，而不能证明确有李丽兰抢走《协议书》的事实存在，故其请求依据不足，本院不予采纳。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百八十四条第一款及《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十二条第一款的规定，判决如下：

　　一、撤销广州市天河区人民法院（1999）天法民初字第1958号民事判决和本院（2000）穗中法房终字第1058号民事判决；

　　二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，李丽兰一次性支付给温叔流购房余款951811.27元及逾期付款违约金（违约金从1999年1月1日起至清还之日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计付）。

　　三、陈海德对本案债务承担连带清偿责任。

　　四、驳回李丽兰的反诉请求。

　　一审案件受理费15417元和反诉费13171元、二审案件受理费28588元由李丽兰负担。